Как и где в Москве можно купить квартиру в кредит
Цивилизованный рынок ипотечного кредитования в Москве начал развиваться, пожалуй, только с приходом в столицу фонда «США-Россия» с программой «Delta-credit», в конце 1999 – начале 2000 года. По информации менеджера по ипотеке компании «МИЭЛЬ-Недвижимость» Юлии Вербицкой, было выдано около 2 тыс. ипотечных кредитов (из них 1236 — банковские). Так, Сбербанк выдал 341 кредит, Собинбанк — 259. Большая часть кредитов была выдана по программе «Дельта-Кредит». А большая часть небанковских кредитов выдана АО «ССК».Сегодня условия получения денег на покупку квартиры в разных банках практически одинаковы. Кредиты выдаются на срок от 10 до 15 лет под 13–15% годовых в валюте. И только у Государственного агентства по ипотечному жилищному кредитованию ставка 19% в рублях. Но рублевых кредитов было выдано лишь несколько. Из собственных средств заемщик должен оплатить от 20 до 50% стоимости квартиры.
По программе Сбербанка РФ гражданин России может взять кредит на покупку квартиры в Москве или в городах ближайшего Подмосковья на 15 лет под 13% годовых в валюте или под 23% годовых в рублях. Но требование официально подтвержденного высокого дохода и четырех поручителей (также с подтвержденными высокими доходами с места работы), не позволяет говорить о массовости этого явления.
Потенциальный заемщик может рассчитывать, что размер выплат по кредиту составит от 30 до 40% его месячного заработка. В качестве залога чаще всего выступает приобретаемое жилье, но возможно заложить и другое имущество, например, уже имеющееся жилье или дорогой автомобиль.
Еще совсем недавно Собинбанк привлекал клиентов своей низкой ставкой. Но два месяца тому назад он повысил процентную ставку по кредитам, которые банк выдает из собственных средств. Если раньше она составляла 10% годовых в валюте, то теперь выросла до 14%. Правда, при этом руководство банка заявило о сокращении форм обязательного страхования.
Заемщик должен либо платить страховые взносы ежегодно в течение срока действия ипотечного кредита, либо оплатить страховку сразу за весь период. В последнем случае общая сумма страхования будет меньше, однако придется единовременно выплатить от нескольких сот до нескольких тысяч долларов — в зависимости от размера кредита, суммы первоначального взноса и т.д.
Кроме того, расширен диапазон выбора квартир. Если раньше можно было купить только у той компании, на какую укажут работники банка, то сейчас заемщик может приобрести жилье в любой части города и через любую риэлторскую структуру.
Основное обеспечение ипотечного кредита – залог приобретаемого жилья. Доля кредитных средств в стоимости квартиры может составлять 20–50% в зависимости от типа жилья и года постройки.
Размер предоставляемого кредита и ежемесячных выплат по нему зависит от финансового положения заемщика. Банк, принимая решение, руководствуется реальным доходом потенциального заемщика. Задолженность и проценты по кредиту выплачиваются равными долями. Проценты начисляются только за время фактического пользования кредитом, досрочное погашение банком не штрафуется. До момента выплаты задолженности по кредиту заемщик имеет право проживать в квартире, регистрироваться в ней, но на другие действия с квартирой (сдача в аренду и т.п.) нужно письменное согласие банка.
«Дельта-Кредит» выдает ипотечные кредиты на 10 лет с возможностью как частичного, так и полного досрочного погашения. На протяжении всего срока кредита действует фиксированная ставка – 15 процентов. При расчете кредитоспособности принимается во внимание совокупный доход семьи: зарплата, страховые выплаты, банковские депозиты, а также другие виды дохода. Отношение ежемесячного платежа к совокупному доходу не может превышать 35 процентов. Здесь подтвердить свою платежеспособность можно не только справкой с места работы, а еще и сведениями о доходах, получаемых по депозитам в банках, по ценным бумагам, от сдачи недвижимости в аренду. Кроме того для частных предпринимателей практикуется оценка бизнеса.
Ипотечный кредит в банках-партнерах, сотрудничающих с этим фондом, может получить любой гражданин любой страны для покупки квартиры в Москве и ближайшем Подмосковье. Он выдается с рассрочкой на 10 лет под 15% годовых. Первоначальный взнос от 20 до 30 процентов стоимости жилья, обеспечением является приобретаемая квартира. Какого-либо поручительства не требуется.
Квартиру вы также можете купить в строительной сберегательной кассе (ССК). Но там есть ограничения. Так, первоначальный взнос должен обязательно составлять 50% от стоимости квартиры. Срок кредитования – до 3 лет. Кроме того, очень ограниченный выбор квартир – только в домах, построенных ССК.
С помощью ипотеки сейчас можно приобрести квартиру как на первичном, так и на вторичном рынке жилья. Как правило, если это новостройка, то дом должен быть построен и сдан. Если это квартира на вторичном рынке, то ни в коем случае не «хрущевка». Кроме того, в доме должны быть железобетонные или смешанные перекрытия.
Правда, недавно «Дельта-Кредит» начал предоставлять ипотечные кредиты на этапе строительства жилья. По сложившейся практике на этапе строительства выбор квартир значительно шире, а приобретение жилья обходится дешевле по сравнению с покупкой квартиры в готовом доме. Но и процентная ставка на этапе строительства жилья значительно выше — 21% годовых в валюте. Помогают получить ипотечный кредит риэлторы. Практически во всех крупных компаниях (ИНКОМ, МИЭЛЬ, БЕСТ, МИАН, ДОМОСТРОЙ и других) созданы ипотечные отделы. «И там клиентам не только все подробно расскажут об ипотеке, но и всегда помогут выбрать надежный банк, – говорит генеральный директор компании «БЕСТ-недвижимость» Григорий Полторак. – Помогут определить наиболее выгодный ипотечный кредит, расскажут об условиях выдачи кредитов. В агентстве также объяснят, какие документы необходимо собрать и как их представить в банк. Сотрудничество с агентством недвижимости позволяет значительно сэкономить дорогое время. Ведь процесс получения кредита непростой: консультации в банке, сбор необходимых бумаг, очередь в банке, поиск квартиры и т.д. Переложив груз ответственности на профессионалов, клиенту остается лишь выбирать из предложенных вариантов подходящую квартиру».
А прежде чем идти к риэлторам за советом, вы можете сами, вооружившись калькулятором и пользуясь приведенной ниже таблицей, прикинуть возможную сумму кредита в различных банках, исходя из своей платежеспособности, а также размер ежемесячного платежа по этому кредиту.