Капремонт: дом попал в большую переделку

У вас в квартире дождь, лужи, образовавшиеся в точном соответствии с прогнозом погоды и выпавшими осадками вне стен вашего дома? В санузле вечный потоп, с которым не справляется жэковский сантехник? «Плачут» водопроводные трубы, и инженерные коммуникации то и дело выходят из строя? Фасад подпорчен временем? Диагноз очевиден: дом нуждается в капитальном ремонте. Ситуация, согласитесь, неоднозначная. С одной стороны, неплохо бы привести все жилищное хозяйство в порядок, с другой – сразу напрашивается сравнение ремонта с пожаром, да не с одним.
Что нужно знать о капитальном ремонте, чтобы не стать «погорельцем» поневоле, какие московские дома в ближайшее время попадут в «переделку» – об этом сегодняшний выпуск «Справочного бюро».
Периодичность
Периодичность комплексного капитального ремонта – 30 лет. Столько должно проходить времени от одного ремонта до следующего.
Порядок предоставления жилого помещения
ДЛЯ НАНИМАТЕЛЯ ст. 88 ЖК РФ предусмотрен следующий порядок:
При проведении капитального ремонта или реконструкции дома, если таковые не могут быть проведены без выселения нанимателя, наймодатель обязан предоставить ему и членам его семьи на время проведения ремонта или реконструкции другое жилое помещение без расторжения договора социального найма.
По договору найма предоставляется жилое помещение маневренного фонда. В случае отказа семьи переселиться, наймодатель может потребовать переселения в судебном порядке.
Переезд «туда и обратно» осуществляется за счет наймодателя.
Возможен и другой вариант. Взамен предоставления жилого помещения маневренного фонда наймодатель с согласия нанимателя и членов его семьи может предоставить им другое благоустроенное жилье с заключением договора социального найма. В таком случае прежний договор подлежит расторжению.
Если после проведения капитального ремонта или реконструкции помещение, занимаемое нанимателем и его семьей по договору социального найма, не может быть сохранено или его общая площадь уменьшится, бывшие жильцы могут быть признаны нуждающимися в жилье. Однако за ними остается право вселиться на меньшую жилплощадь. Противоположная ситуация: квартира после ремонта станет больше, и образуются излишки квадратных метров. Если общая площадь занимаемого жилого помещения на одного члена семьи существенно превысит норму предоставления, то наймодатель должен предоставить другое благоустроенное жилое помещение по договору социального найма до начала капитального ремонта или реконструкции.
ДЛЯ СОБСТВЕННИКА:
Собственнику жилого помещения, проживающему в доме, подлежащем отселению, в связи с реконструкцией или капитальным ремонтом, сносом, в порядке предварительного натурального возмещения предоставляется равноценное по стоимости благоустроенное жилое помещение, отвечающее установленным санитарным и техническим требованиям и находящееся в административных границах Москвы. В стоимость предлагаемого взамен жилого помещения включается рыночная стоимость освобождаемого жилья и соответствующая компенсация за непроизведенный капитальный ремонт.
Комплексный и выборочный
На профессиональном языке строителей и жилкомхозовских работников капитальный ремонт здания – это комплекс строительных работ, организационно-технических мероприятий по устранению физического и морального износа, не связанных с изменением основных технико-экономических показателей здания, с заменой при необходимости конструктивных элементов и систем инженерного оборудования.
В понятие «капитальный ремонт» входит обновление фасадов, кровли (при повреждении более 50 процентов поверхности), трубопроводов водоснабжения, систем центрального отопления, канализации (при износе более 50 процентов), мусоропроводов, балконов, козырьков над балконами и входами в подъезд, ремонт межпанельных швов и несущих конструкций, асфальтового покрытия. Приведение в порядок подъездов, внутридомовых мест пользования, устройство систем видеонаблюдения, помещений (там, где это возможно) для дежурных по подъезду, установка домофонов, запирающих устройств. И еще многое другое.
Капитальный ремонт делится на: комплексный, при котором восстанавливаются все изношенные конструктивные элементы сетей, устройств, инженерного оборудования, и выборочный – ремонт отдельных конструктивных элементов и инженерного оборудования зданий.
При проведении капитального ремонта и модернизации жилых зданий без отселения жильцов сохраняется существующая планировка жилых помещений, износ основных элементов не превышает 60 процентов.
Если дом идет под снос
Если вы живете в доме, который подлежит сносу в ближайшие 10 лет, то его капитальный ремонт, восстановление и благоустройство считается нецелесообразным. И допускается в виде исключения, только в том объеме, который обеспечил бы вашу безопасность и сносные условия проживания на оставшийся срок.
Всему – свой срок
Все со временем стареет. И для самого здания, и для его «начинки» определены средние нормативные сроки службы. Вот примерный перечень средних сроков жизни конструкций и инженерных систем жилых зданий.
Стены:

• особо капитальные (кирпичные в 2,5 – 3 слоя) должны простоять 150 лет;
• из облегченной кладки из кирпича шлакоблоков и ракушечника – 100 лет.

Перекрытия:

• железобетонные сборные и монолитные – 150 лет;
• деревянные по металлическим балкам – 100 лет;
• деревянные по деревянным балкам – 90 лет.

Полы:

• паркетные из бука (при посемейном заселении) – 45 лет, (в коммунальных квартирах) – 30 лет;
• паркетные из дуба (при посемейном заселении) – 60 лет, (в коммунальных квартирах) – 45 лет;
• дощатые (при посемейном заселении) – 30 лет, (в коммунальных квартирах) – 15 лет;
• из линолеума и поливинилхлоридных плиток (при семейном заселении) – 30 лет, (в коммунальных квартирах) – 15 лет;
• из керамической плитки (при посемейном заселении) – 90 лет, ( в коммунальной квартире) – 60 лет.

Кровля:

• из керамической черепицы – 90 лет;
• из рулонных материалов с битумным покровным слоем – 5 лет;
• из черной кровельной стали – 15 лет;
• из оцинкованной стали – 30 лет.

Водосточные трубы:

• из оцинкованной стали – 15 лет;
• из черной стали – 5 лет;
• внутренние водостоки из полимерных труб – 15 лет.

Перегородки:

• железобетонные, бетонные – 150 лет;
• кирпичные, шлакобетонные – 90 лет;
• гипсовые, гипсоволокнистые – 60 лет;
• деревянные оштукатуренные – 30 лет.

Окна и двери:

• переплеты и дверные полотна с коробками в наружных стенах – 45 лет;
• внутренние двери с филенчатыми полотнами – 30 лет;
• внутренние двери с каркасными полотнами – 15 лет.

Центральное отопление:

• нагревательные приборы, радиаторы – 30 лет;
• трубопроводы – 30 лет;
• запорно-регулировочная арматура – 15 лет.

Горячее водоснабжение:

• трубопроводы – 15 лет;
• запорно-регулировочная аппаратура, смесители (при посемейном заселении) – 15 лет, (в коммунальных квартирах и местах общего пользования) – 10 лет.

Ванны:

• чугунные эмалированные (при посемейном заселении) – 45 лет, (в коммунальных квартирах и местах общего пользования) – 10 лет;
• стальные эмалированные – 15 лет.

Лифты:

• шкаф управления – 25 лет;
• электродвигатели, редукторы, купе, кабины – 15 лет.

Газооборудование:

• внутренняя домовая сеть – 20 лет;
• газовые плиты (для посемейного заселения) – 20 лет, (для коммунальных квартир) – 15 лет;
• водогрейные колонки – 15 лет.

За чей счет?
Жилищный кодекс четко предписывает проводить капитальный ремонт общего имущества за счет собственника жилищного фонда. В том числе, собственника муниципального и государственного жилищных фондов – органов местного самоуправления.
По общему правилу собственник жилья сам должен производить капитальный ремонт, а арендатор и наниматель – только косметический и текущий. Собственники, купившие, приватизировавшие, получившие жилье в наследство или на других основаниях, несут бремя содержания принадлежащего им имущества и обязаны оплачивать расходы на капитальный ремонт. Напомним, что речь идет не о ремонте собственной квартиры, а общего имущества в многоквартирном доме.
Согласно ст. 158 ЖК РФ обязанности по оплате расходов на капитальный ремонт многоквартирного дома распространяются на всех собственников помещений в этом доме с момента возникновения права собственности на эти помещения.
Жильцы дома на общем собрании принимают решение об оплате расходов на капремонт, о сроке начала ремонта, объеме работ, стоимости материалов, порядке финансирования. Если вопрос об установлении размера платы за содержание и ремонт помещения остается открытым, его устанавливает орган местного самоуправления (в Москве – орган государственной власти).
Размер оплаты затрат по техническому обслуживанию жилищного фонда, включая затраты на капитальный ремонт, должен соответствовать единым нормам и правилам, установленным органами местного самоуправления.
Плата за капитальный ремонт введена в структуру платежей на основании постановления правительства РФ «О совершенствовании системы оплаты жилья и коммунальных услуг и мерах по социальной защите населения».
Страховка от порчи
Комментарий заместителя руководителя Департамента жилищно-коммунального хозяйства и благоустройства города Москвы Сергея Розанова:
– Такой огромный объем ремонтных работ в столице невозможно выполнить с полным отселением жителей. Поскольку для этого требуется, как минимум, дополнительная жилая площадь, куда их можно было бы переселить. Мы должны предоставить равноценное жилье. Но бывает, что предоставляемое «переселенцам» жилье «сжимается» на треть. Сегодня проще снести дом и построить новый. У нас есть дома, которые не могут ждать выборочного капитального ремонта, их износ приближается к опасным 60 процентам, когда они просто «обязаны» попасть в программу комплексного капитального ремонта.
Поэтому в городе все больший размах приобретает стартовавшая три года назад программа капитального ремонта и модернизации без отселения жителей. В прошлом году по этой программе было отремонтировано 248 тыс. кв. м жилой площади. В этом году планируется сдать 260 тыс. кв. м. Сегодня капитальный ремонт происходит только за счет бюджетных средств. В будущем мы планируем часть работ передать собственникам жилья.
Капитальный ремонт без отселения граждан возможен только при полной поддержке самих граждан. Если даже один жилец с чем-то не согласен, тормозится все. К сожалению, бывают и жалобы от жильцов. Понять их можно: ведь им приходится терпеть немало неудобств. Во главу угла сегодня ставится задача – заблаговременно информировать жителей о видах и сроках работ, сделать информацию доступной. Мы рекомендуем подрядным организациям при проведении капитального ремонта иметь психолога, который бы помогал договариваться, находить взаимопонимание с жильцами, инициативными группами, старшими по дому. Впервые провели эксперимент страхования за счет подрядной организации имущества, нажитого собственниками жилья, на случай причинения ему вреда во время ремонта. Пока страховали дом в целом. В дальнейшем распространим эксперимент на каждую квартиру в отдельности.
Еще одна задача – максимально сократить сроки ремонта. Сейчас, например, на то, чтобы привести в порядок весь подъезд, уходит месяц, на квартиру – две недели. Но мы и эти сроки хотим сократить: на подъезд – до 2-х недель, на квартиру – до недели.

---

ВОПРОС-ОТВЕТ

«Я – собственник жилья. За чей счет будет проводиться ремонт в моей квартире, если дом подлежит комплексному капитальному ремонту?
А. К.»
– Собственник жилья берет на себя все расходы по содержанию и ремонту своей собственности, то есть квартиры. При комплексном капитальном ремонте за счет средств городского бюджета меняются только основные инженерные коммуникации, все остальные работы проводятся за счет собственника жилья.
«Недавно мы установили пластиковые окна в своей квартире. Теперь в нашем доме собираются проводить капитальный ремонт с заменой окон. Возместят ли нам затраты?
Семья Никоновых»
– Законодательством не предусмотрено возмещение таких расходов.
«За чей счет будет проводиться капитальный ремонт домов, где создано ТСЖ?
Павел Дейкун»
– Источники финансирования – средства граждан, средства местного бюджета, бюджета РФ. В соответствии со ст. 145 ЖК РФ на общем собрании членов ТСЖ может быть принято решение об образовании специальных фондов, в том числе, и на капитальный ремонт. Размеры отчислений домовладельцев должны быть установлены на основании сметы и в соответствии с финансово-хозяйственным планом, ежегодно утверждаемым на общем собрании членов ТСЖ. Если в доме создано ТСЖ, но кто-либо из собственников квартир не является его членом, то ТСЖ обязано заключить с ним договор о содержании и ремонте общего имущества.
«Кто и при каких условиях проводит замену газовых и электроплит в квартирах муниципальных домов, домов ЖСК льготным категориям жителей?
Наталья Андреевна»
В соответствии с постановлением правительства Москвы от 10. 08. 1999 г. «О финансировании отдельных видов работ по капитальному ремонту жилищного фонда» в квартирах, находящихся в собственности граждан, замена водонагревателей, газовых и электрических плит производится за счет средств собственников помещений. В муниципальных квартирах замена приборов производится за счет средств нанимателей.
Граждане, проживающие в квартирах коммунального заселения, получающие субсидии на оплату жилищных и коммунальных услуг, Герои Советского Союза, Социалистического труда, Герои России, кавалеры орденов Славы 3 степеней, участники Великой Отечественной войны имеют право на замену электрических и газовых плит, а также водонагревателей, выработавших свой срок или непригодных для эксплуатации, за счет средств бюджета г. Москвы. Для решения вопроса им необходимо обратиться к балансодержателю дома.
«Два года назад я сделал евроремонт в своей квартире. А на днях узнал, что наш дом ставят на капитальный ремонт. Кто возместит мне убытки в связи с тем, что будут менять трубы, пробивать стены? Имею ли я право не пустить к себе в квартиру ремонтников?
Я. К.»
– Дело в том, что законодательно эти вопросы пока не отрегулированы. Ни то, что ремонтная организация обязана вам компенсировать ущерб, ни то, что домовладелец обязан пустить к себе рабочих. В столице уже есть случаи, когда по этой причине капитальный ремонт дома не смогли довести до конца.
Недавно была сформирована адресная программа комплексного капитального ремонта и модернизации жилых домов без отселения жителей на 2005 – 2007 годы. Столичные власти определили список домов, которые в ближайшие годы будут капитально приведены в порядок. Всего в него вошли 210 домов общей площадью 1 млн 555 тыс. кв. метров. Для каждого здания объем работ будет определяться индивидуально.
Окончание в следующем номере

Подготовила Галина Писарчик