Московская версия
Весь прошлый год политически активное население России обсуждало, стоит ли ставить знак равенства между понятиями «доступное» и «дешевое» жилье. Законы о формировании рынка доступного жилья были приняты Госдумой и одобрены правительством России. Население, которому весь год объясняли, что скоро у большинства из нас будет возможность улучшить свои жилищные условия при помощи ипотеки, воспряло было духом… Но вскоре поняло, что поторопилось это сделать. Законы были приняты, но утратили свою «комплексность», а значит, они по-прежнему будут работать только на стимулирование спроса, но не предложения жилья. Получается, что общероссийская задача – сделать жилье доступным – ложится на плечи местных администраций.
От аукционов – к рыночным механизмам
Еще до принятия «пакета» рыночных законов московская исполнительная власть запустила механизмы, которые способствовали обеспечению коренных москвичей доступным жильем. К примеру, когда рынок столичной недвижимости только-только формировался, и московский Стройкомплекс (еще не акционированный и неприватизированный) был на нем монополистом, столичный жилищный департамент организовывал в городе аукционы по продаже недвижимости. Средства, выручаемые на них за одну проданную по рыночным ценам квартиру, давали возможность городскому Стройкомплексу построить две – три новые квартиры для очередников.
Правда, такое положение вещей сохранялось недолго. На рынок стали приходить новые сильные игроки, он поделился на вторичный и первичный и узнал, что такое конкуренция. В настоящее время столичный Стройкомплекс выдает ежегодно по четыре с половиной миллионов квадратных метров жилья в год, из них более полутора миллионов отдаются под городские программы: обеспечения жильем очередников (400 тысяч кв. метров), молодых семей (примерно 200 тысяч кв. метров), переселения из домов сносимых серий (1 миллион кв. метров).
«Расширение предложения жилья сдерживается дефицитом стройплощадок и проблемами с обеспечением их инфраструктурой, – отмечает Николай Федосеев, заместитель руководителя Департамента жилищной политики и жилищного фонда города Москвы. – Если посмотреть, на каких площадях сегодня в городе строится новое жилье, то можно заметить, что 80% земельных участков с так называемыми обременениями: земли высвобождаются после сноса физически или морально устаревшего жилищного фонда либо после вывода промпредприятий. Всего лишь 20% застраиваемой территории – это пустыри. Все это оказывает существенное воздействие на рынок и, в том числе, на систему цен».
Хрупкая стабильность
До недавних пор «правила игры» на столичном рынке диктовало предложение, с трудом поспевая за огромным спросом на городское жилье. Рост цен на московскую недвижимость превосходил все мыслимые пределы – к тому же более половины всех московских квартир раскупалось приезжими. Сейчас ситуацию на рынке можно определить как хрупкую стабильность. В таких условиях нерационально увеличивать спрос при помощи активного стимулирования ипотеки. Хотя для определенных категорий коренных москвичей, в первую очередь очередников, правительство столицы разработало специальную ипотечную программу, чтобы помочь им в условиях рынка решить наболевший жилищный вопрос.
Московская ипотечная программа действует в городе давно. Правительство столицы предпринимает определенные протекционистские меры, чтобы охватить ипотекой городских очередников. Его цель – поддержать тех столичных очередников (а также коренных москвичей, не стоящих в очереди), которые хотели бы, приложив собственные средства, приобрести жилье при помощи ипотеки.
Если вспомнить историю московской ипотеки, то окажется, что она началась у нас в городе при непосредственной поддержке городской исполнительной власти. Сегодня мы наблюдаем ее новый виток – город оказывает адресную помощь московским очередникам, которые, используя безвозмездные ссуды от города или покупая квартиры в рассрочку у застройщиков, работающих в рамках Московской ипотечной программы, довкладывают собственные средства и заключают
ипотечные договоры. Как рассказал Николай Федосеев, в общем получается, что социальная ипотека «по-московски» стоит ее участникам 5–7% в год (в долларовом эквиваленте). Для сравнения – минимальные корпоративные ставки по Москве составляют 9% (но их получают единицы). «Нормальный» же ипотечный тариф – 12% годовых.
«При помощи подобного протекционизма из столичной очереди
уходят платежеспособные люди и «высвобождаются» места (читай квартиры) для действительно нуждающихся», – говорит Н. Федосеев. Нужно отметить, что московское правительство помогает не только заемщикам, но и их кредиторам. В рамках программы уже заключены договоры с пятью коммерческими банками об использовании резервного фонда столицы для временного отселения не справившихся со своими финансовыми обязательствами ипотечных заемщиков. Хотя на сегодня, как заметил Н. Федосеев, дефолтов не было – московские заемщики исправно платят по банковским ипотечным счетам.
Справедливости ради надо отметить, что данный этап программы стартовал только в прошлом году. Но власти считают его весьма перспективным. По прогнозам заместителя руководителя жилищного департамента, всего подобной ипотекой удастся охватить до трети московской очереди на жилье (сейчас она составляет без малого миллион человек).