Расчетливая щедрость
Всем гражданам объявлена частичная амнистия по уплате подоходного налога с продажи собственной квартиры. Заемщиков не будут наказывать рублем за получение ипотечного кредита на выгодных условиях. А ипотечные ценные бумаги избавлены от двойного налогобложения. Перечисленные темы завершают нашу попытку с калькулятором в руках оценить вероятные последствия федеральной программы «доступного» жилья. Кажется, законодатели крепко подумали над тем, как все поменять, ничего не изменив.
Ни вашим, ни нашим
Поправкой в статью 220 Налогового кодекса снижен с пяти до трех лет срок, в течение которого граждане обязаны платить налог с дохода от продажи принадлежащего им жилья. Известно, что полученные за квартиру деньги закон расценивает в качестве дохода, с которого государству положено «отстегнуть» 13%. Как с зарплаты. Правда, есть два существенных уточнения. Налог выплачивается с суммы превышения над 1 млн. рублей. А если от приобретения до продажи подождать 5 лет, то ничего вообще платить не надо. Теперь этот срок великодушно снижен до трех лет.
Принятое решение у знающих людей породило иронию и недоумение. Бессмысленность налога всегда вызывала резкое неприятие участников рынка. Начать хотя бы с того, что на деле его никто никогда не платит. По словам руководителя агентства «Лаурел» Ирины Радченко, риэлторская практика такова, что примерно 85% сделок заключаются по фиктивной цене в пределах 1 млн. рублей. Часто суммы в договорах купли-продажи внешне очень напоминают ценники в магазинах: 999 тыс. рублей. Остальные 15% – это сплошь квартиры, находящиеся в собственности более 5 лет.
Конечно, поголовное уклонение от уплаты налога само по себе не основание для его отмены. Но по крайней мере, это повод задуматься. А задуматься есть над чем. Большинство людей не считают деньги, вырученные от продажи квартиры, доходом в полном смысле этого слова. Доход – это когда у человека чего-то стало больше в денежном или натуральном выражении. А что он выигрывает при эквивалентном обмене? По мнению вице-президента Российской гильдии риэлторов Константина Апрелева, продажа квартиры – это лишь смена формы хранения капитала. И впрямь, не возникает же при обмене долларов на евро мысль посчитать полученные евро доходом и потребовать с них 13% налога!
Оппоненты обычно возражают, что иначе из-под налогообложения выпадут спекулятивные перепродажи. А если это приватизированное жилье? А если квартира продается дешевле, чем была куплена (не всегда же жилье дорожает)? Во втором случае, правда, можно учесть понесенные ранее затраты, но только если вы сможете подтвердить их документально и в полном объеме. С другой стороны, посредники по разным причинам не пропускают жилье сквозь себя, не оформляют его в собственность. И потому под налогобложение не попадают.
Кстати говоря, в первоначальном проекте закона предполагалось освободить от уплаты налога владельцев приватизированных квартир. Но как-то не сложилось.
По мнению специалистов, фиктивные цены в договорах – не безобидная шалость. Рынок массово уходит в полутень, и это плохо уже само по себе. Отсутствуют достоверные статистические данные о сделках, что в свою очередь затрудняет регулирование рынка.
В то же время снижение срока владения квартирой с 5 до 3 лет абсолютно ничего не дает ни государству, ни гражданам. Люди как не платили, так и не будут платить. Тем не менее, все говорят о необходимости полной отмены налога. Тогда бы рынок стал прозрачнее, а граждане избавились бы от издержек морального характера (иных они не несут). При этом нас с нашим калькулятором больше всего интересует последнее. К сожалению, найти материальный эквивалент для морального ущерба трудно ввиду неразвитости подобной практики. Только по настойчивой просьбе и с громадной степенью условности наши консультанты взяли на себя смелость оценить этот ущерб в $500. Каковую сумму мы и заносим в графу упущенной по вине законодателя выгоды.
Такого не бывает
Поправкой в статью 224 Налогового кодекса ипотечные заемщики освобождены от уплаты налога за выгодные условия кредитования. Да-да, оказывается, есть и такой налог. Он называется «с дохода от материальной выгоды». Его надо было бы платить, если ставка по ипотечному кредиту в рублях была бы ниже трех четвертых от действующей ставки рефинансирования (то есть на сегодня в рублях ниже 9,75%, а в долларах ниже 9%). Только хотел бы я видеть банк, выдающий кредит на таких сказочных условиях. Естественно, что основная масса людей не подозревает об этом налоге, поскольку им (к сожалению!) не приходится его платить. Теперь (опять это безграничное великодушие!) кредиты на покупку квартиры свободны от налога, от которого они и без того были свободны.
Правда, кто-то скажет: если сегодня таких выгодных условий нет, то они появятся завтра, и закон станет актуален. Действительно, рано или поздно, но инфляция замедлится, и ставки кредитования поползут вниз. Во всяком случае, на это все надеются. Но тогда и ставка рефинансирования будет пропорционально меньше. И опять все останется на месте. Иными словами, в копилку доступности в связи с этой поправкой заносить нечего.
Вовремя заметили
Поправки в статьи 250 и 251 Налогового кодекса касаются деятельности так называемых «ипотечных агентов». Это специализированные коммерческие организации, которые призваны заниматься исключительно приобретением закладных и выпуском облигаций с ипотечным покрытием. Прибыль, получаемая ипотечным агентом, переходит учредителям и подлежит налогообложению как у одного, так и у другого. С целью избежать двойного налогообложения, ипотечный агент освобожден от уплаты налога на прибыль. Точно так же поступили и с налогом на добавленную стоимость.
На текущем состоянии дел в ипотеке эти поправки никак не сказываются, поскольку ипотечных бумаг в обращении до сих пор нет. Но скоро они появятся, и законодатель просто заранее продемонстрировал разумную предусмотрительность.