Мешок с деньгами, который нуждается в грамотном управлении
Итак, ПИФы стали более активно внедряться в недвижимость. Откуда у них возник интерес к квадратным метрам, рассказывает генеральный директор ООО «Управляющая компания «НВК» Салават Халилов:– Главная причина интереса крупных инвесторов к закрытым паевым инвестиционным фондам недвижимости (ЗПИФН) – нестабильность фондового рынка. В прошлом году доходность была нулевой! А рынок недвижимости более-менее стабилен. Соответственно, ПИФы рассматриваются как надежный и доходный инструмент инвестиций.
Если вложения в акции можно отнести к высокорискованным вложениям, потому что рынок колеблется в пределах 5–10%, то вложения, к примеру, в офисную недвижимость (сдачу ее в аренду) могут приносить до 18% годовых. Кроме того, квартира, офисный центр – это ликвидный товар, его всегда можно купить и продать.
– В чем различие закрытых и открытых ПИФов?
– Став пайщиком открытого ПИФа, вы можете в любой день из него выйти и продать свои паи управляющей компании, которая обязана их купить по первому вашему требованию. Закрытый ПИФ имеет период, в течение которого управляющая компания не обязана выкупать у вас паи, например, в течение пяти лет. Вы просто получаете доход. Через пять лет фонд ликвидируется, и вы получаете полную стоимость паев. Правда, до окончания пятилетнего срока вы можете продать свой пай на бирже, если они там будут котироваться.
– На рынке еще появились ипотечные ПИФы. Поясните, пожалуйста, как они работают.
– Представим себе ситуацию: вы положили в банк деньги на депозит на 3 – 6 месяцев, и банк ваши средства выдал другому человеку в виде ипотечного кредита на 15 лет. То есть короткое привлечение денег поменял на их длинное размещение. У банка возникает головная боль – где взять длинные деньги? Выход есть – выпуск ипотечных ценных бумаг. Заемщик банка оформляет закладную, в которой написано, что он обязуется выплачивать кредит 15 лет под 15% годовых. Управляющая компания создает паевой фонд, выкупает закладные и получает по ним доход – 15% годовых. Для управляющей компании, инвестирование в закладные является разрешенным инструментом вложений. Мы покупаем эти закладные у банка, даем ему деньги, и он начинает выдавать кредиты дальше. В итоге, заемщик получил деньги, банк – закладную, которую тут же продал и получил опять же деньги. А ипотечный ПИФ получил доход от инвестиций.
– Возникает такое ощущение, что многие ПИФы создают застройщики, чтобы обойти закон о дольщиках…
– Это миф, инструмент ПИФа не решает проблем долевого строительства. Создают ПИФы недвижимости, в основном, бывшие риэлторы, бывшие строители, которые понимают, что коллективные инвестиции для них хорошее вложение, а также те, кто ранее работал с фондовым рынком.
– Пока ПИФ доступен лишь очень состоятельным людям?
– Такое было до недавнего времени. Сегодня образуются ПИФы, пайщиком которых можно стать, заплатив 10 000 рублей.
– Как проверить, насколько надежен фонд?
– Если вы спрашиваете о ПИФах акций, то их надежность напрямую завязана на состояние фондового рынка. Самые надежные ПИФы – это ипотечные, так как они обеспечены недвижимостью.
– ПИФы – это ведь не юридические лица. Как по закону они могут нести ответственность за средства граждан?
– В законе о паевых инвестиционных фондах написано, что ПИФы являются формой коллективных инвестиций. Образно говоря, ПИФ – это мешок с деньгами, в который скинулись пайщики и которыми управляет управляющая компания на основании лицензии. Контроль за деятельностью управляющей компании несет ФСФР и сами пайщики, которые имеют право в любой момент ее поменять.
На каждой платежке должны стоять две печати – управляющей компании и специализированного депозитария, который тоже следит за деятельностью ПИФа. Управляющая компания обязана уведомлять вкладчиков о каждом своем действии. И пайщик может проследить, на какие нужды были направлены его деньги.
Собрание пайщиков может внести изменения в правила доверительного управления паевым фондом. Допустим, мы сдаем офисный центр и ежеквартально выплачиваем пайщикам доход от его аренды. Пайщики в любой момент могут решить, что предпочтительнее направить деньги на расширение объекта или покупку еще одного. Они дают нам, как управляющей компании, соответствующую команду. Мы в свою очередь меняем правила управления, регистрируем изменения в ФСФР, через 30 дней перестаем платить ежеквартальные взносы и покупаем новый объект. Собрание пайщиков – это своего рода законодательный орган, а управляющая компания – исполнительный.
– То есть, лопнуть ПИФ никак не может?
– Если вы имеете в виду, что деньги пайщиков уйдут «налево», то такое невозможно. Спецдепозитарий просто не позволит управляющей компании купить, например, векселя некой компании «Три табуретки», потому, что они не являются разрешенным инструментом. В ипотечном ПИФе мы можем вкладывать деньги только в ипотечные закладные, которые проверяет Спецдепозитарий. Лопнуть ПИФ не может! ПИФ, работающий на фондовом рынке, в связи с падением котировок может получить рыночный убыток, как это часто происходит с ПИФами акций. Но пайщик знает, на что идет, и за возможные убытки несет солидарную ответственность вместе с управляющей компанией.
Хвастаться нечем
Сергей Озеров, генеральный директор ЗАО «МИАН»:
– Насколько мне известно, ни один из существующих на данный момент ПИФов пока не может похвастаться реализованными проектами. Думаю, что реальные результаты работы этих фондов мы увидим только через два – три года. ПИФы не гарантируют своим пайщикам доходность вложений. А основные риски связаны с тем, что в случае, если объект, в который вложены деньги пайщиков, обесценится, ПИФы не понесут никакой ответственности.
В расчете на добросовестность
Михаил Гороховский, президент МАГР:
– Вкладывая деньги в такие фонды, люди должны понимать всю зыбкость подобной схемы «инвестирования». Ответственность ПИФа и ответственность застройщика перед частным инвестором в такой схеме сознательно разорвана. Что открывает прекрасную возможность для мошенничества. По сути, это идеальная схема для построения пирамид. Если застройщик добросовестный, то пайщики получат через какое-то время в обмен на свои деньги квартиру. А если недобросовестный?
Пусть спадет пена
Григорий Куликов, председатель совета директоров компании «МИЭЛЬ-Недвижимость»:
– Когда-то был у нас «бум» на биржи, банки, всевозможные благотворительные фонды, кооперативы и т. п. Теперь новая мода… ПИФы как инструмент весьма интересны. Но их развитию мешают пока неопределенность в области налогового регулирования и невидимые со стороны истинные намерения многочисленных наплодившихся за последние несколько месяцев ЗПИФов, то есть закрытых паевых инвестиционных фондов. Пена спадет, суть останется. Жаль, что вместе с пеной кого-то смоет…
Риск – минимален
Константин Романов, член совета директоров группы компаний «НОВА»:
– У рынка недвижимости есть два бесспорно положительных качества – безусловный рост в долгосрочной перспективе и большая, по сравнению с фондовым рынком, инерционность. Объекты рынка недвижимости (здания, земля) – это «материальные активы», которые не могут обесцениваться с такой стремительностью, как ценные бумаги. Фондовый рынок во многом определяется спекулятивным, а не реальным спросом, а спекулятивные операции с «нематериальными активами» весьма рискованны, и всегда следует учитывать фактор внезапной перемены. В моменты взлета он – золотая жила, но в моменты кризиса – увы! – беспощадный разоритель.
А про рынок недвижимости можно сказать, что эта сфера практически безрисковая (хотя в доверительном управлении все-таки принято говорить о риске) для вложений.