Среди законов о доступном жилье есть такой, к которому трудно придраться
Пожалуй, самым безупречным и «правильным», с точки зрения влияния на доступность жилья, оказался закон о снижении налога на доход от ипотечных ценных бумаг. Предоставленные инвесторам льготы направлены на то, чтобы косвенно способствовать снижению ставки ипотечного кредитования.Механизм сложный, но надежный
Действующий ныне налог на прибыль организаций составляет 24%. Поправки в 284-ю статью Налогового кодекса снижают это бремя для тех, кто решил зарабатывать, вкладываясь в ипотечные бумаги. С дохода по облигациям с ипотечным покрытием, выпущенным после 1 января 2007 года, их покупатели будут платить налог по ставке 15%. А если бумаги выпущены раньше, то налог еще меньше – 9%. Таким образом, инвестировать свободные средства в ипотеку становится более выгодным.
Ладно, скажет читатель, тем, у кого есть лишние деньги, будет хорошо. А какое дело до этого другой категории граждан, которым денег не хватает, и которые хотели бы взять их в долг на условиях ипотеки? Отвечаем: самое непосредственное. Прежде чем выдать заемщику кредит на покупку квартиры, банки должны эти деньги где-то взять. С недавних пор закон разрешил им для этой цели выпускать и продавать ипотечные ценные бумаги (подробнее о значении ипотечных бумаг см. «Квартирный ряд» № 21). Инвесторы приобретают их у банка в расчете на прибыль. И как всякая другая, эта прибыль подлежит налогообложению. Выборочное снижение налога делает ипотечные облигации более привлекательными для инвестора. Поэтому авторы закона ожидают, что при покупке предпочтение будет отдаваться именно этим бумагам. И очевидно, чем больше денег придет в ипотеку, тем для нее лучше.
Но дело не просто в улучшении инвестиционного климата. Снижение ставки налога на прибыль позволяет банку чуть-чуть снизить доходность выпускаемых ипотечных бумаг. Инвестор все равно их возьмет, потому что выиграет на налогах. Значит, деньги банку достанутся чуть дешевле. Соответственно он получает возможность и заемщику выдать кредит настолько же дешевле при сохранении собственной нормы прибыли.
Это один из самых надежных путей снижения ставки по ипотечным кредитам. По мнению заместителя председателя комитета Госдумы по кредитным организациям и финансовым рынкам Анатолия Аксакова, принятый закон однозначно приведет к снижению стоимости предоставляемых заемщикам кредитов примерно на 0,5%. Однако на этот раз мы имеем дело с тем редким случаем, когда можем не только опираться на мнение эксперта, но и сами оценить вероятное снижение ставки кредитования. Расчет показывает, что оно составляет 1% для бумаг позднего срока выпуска и 1,5% – раннего. Кому интересно, могут здесь же посмотреть, как мы считали.
Опять нас кормят «завтраками»
Все бы хорошо, да вот беда – вкусить плодов закона на практике можно будет, условно говоря, только завтра. Сегодня воспользоваться льготами по налогу на прибыль от ипотечных ценных бумаг нельзя по причине элементарного отсутствия оных на рынке. Сейчас в обороте находятся лишь суррогаты этих бумаг. Выпуску настоящих мешает отсутствие более десятка подзаконных нормативных актов. Как говорят ответственные за их подготовку чиновники, появятся необходимые документы только к концу года. Это в лучшем случае. А вот председатель правления АКБ «Фора-банк» Александр Синельников считает, что рынок ипотечных ценных бумаг в силу сложившихся макроэкономических условий в стране сегодня вообще невозможен: «Этих бумаг нет у нас сейчас, и я сомневаюсь, что они появятся в ближайшей перспективе, пока макроэкономика будет характеризоваться как переходная. Ипотечные ценные бумаги появляются только в странах с устоявшейся рыночной экономикой».
Было бы конечно неплохо, если бы господин Синельников ошибся. Но в любом случае, льготных бумаг придется подождать.