18:43:41
14 июня 2024 г.

Риски исчезнут вместе с «первичкой»?

СтроительствоНа рынке новостроек со вступлением в силу закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ» изменилось многое. По убеждению страховщиков, теперь первичный рынок может просто прекратить существование, превратившись во вторичный. О том, чем может обернуться подобная метаморфоза для покупателей квартир в новых домах, размышляет генеральный директор страховой компании «Авис+» Георгий Гасанов.
Задача – защитить покупателя
На протяжении более десяти лет все говорили о незащищенности прав инвестора – физического лица. Действительно, раньше эти права не были прописаны в законах. Хотя 90% жилищного фонда строилось за счет привлечения средств граждан. Люди, а не организации, фактически были инвесторами строительств, но закона, защищающего их права, не было. Поэтому и существовали совершенно расплывчатые инвестиционные контракты без строго оговоренных сроков исполнения.
Казалось, что вот, наконец-то, свершилось чудо. Закон о «дольщиках» приняли. На первый взгляд, он получился хороший, но возникает много вопросов, ибо закон не учитывает особенностей нашей бюрократической разрешительной системы. Вот и
получается, что по нему сегодня работать невозможно.
Если исполнять закон буквально, то получается, что дольщиков на первичном рынке не будет вообще. Это произойдет по двум причинам.
Первая – именно из-за бюрократической разрешительной системы. В законе говорится, что договоры долевого участия можно заключать только тогда, когда инвестор строительства собрал полный пакет документов. А это – абсолютное непонимание наших реалий. Ведь не секрет, что сейчас дом строится, а бумаги только собираются. Вся документация зачастую бывает собрана инвесторами лишь к моменту сдачи дома Госкомиссии. И строители в этом случае не виноваты. Виновата разрешительная система.
Невозможность на этапе строительства привлечь дольщиков приведет к тому, что инвестору надо будет ГДЕ-ТО изыскивать средства. Естественно, что инвестиционная компания будет строить так же, как и раньше. Но за счет КАКИХ-ТО (других) средств. Казалось бы, изменится немного. Раньше инвесторы вели строительство на деньги дольщиков, а сейчас они будут строить на «непонятные» средства. И при этом по старинке решать вопрос с разрешительной документацией.
Вторая причина, превращающая рынок инвестирования во вторичку. В законе прописана еще и ответственность кредитора. А кредитор – это банк. То есть банк несет солидарную ответственность с инвестиционной компанией за срок сдачи объекта, за качество строительства. А нужно ли это банкам? Какой нормальный банк будет кредитовать инвестиционную компанию, и при этом нести ответственность за сроки сдачи дома?
Если рассуждать логически, то существуют два варианта взаимоотношений банков и инвесторов. Либо банки вообще отказываются от кредитования, либо закладывают высокую кредитную ставку, чтобы компенсировать свои предполагаемые финансовые потери.
Крушение системы приведет к удорожанию
Теперь о том, чем новый закон может обернуться для обычных покупателей квартир в новостройках.
Так как дольщиков не будет, то дома будут строиться на средства, привлеченные инвестором ОТКУДА-ТО. Когда дом построен, то для возврата своих денег и для того, чтобы заработать, квартиры в новостройках будут продаваться как на вторичном рынке – по договору купли-продажи. То есть рушится сама система инвестирования. Ведь чем покупка новостройки была привлекательна для людей? Тем, что они могли за полцены купить квартиру. Люди платили, а через полтора–два года становились собственниками квартиры, стоящей в полтора раза дороже.
По предварительным аналитическим прогнозам, если закон будет исполняться буквально, то цена на жилье на первичном рынке возрастет в 2-2,5 раза.
Исчезают риски на первичном рынке
Раньше на рынке первичного жилья у человека риск был один. Его «имя»: неисполнение договорных обязательств. Вообще-то, его никто и не страховал по-настоящему, для чего и нужен был этот закон. Но из-за того, что закон принят в таком виде, этот риск просто должен исчезнуть. Ведь пока застройщик дом не построит, он все равно продавать квартиры в нем не сможет. Продаваться будет жилье только в готовом доме.
Получается, что первичный рынок плавно превращается во вторичный. Рынки сливаются.
Правда, в этой ситуации есть-таки один плюс. В ситуации, когда компания строит дом, оформляет на себя недвижимость и уже после этого продает, то для покупателя квартиры уменьшается риск потери права собственности. А этот риск весьма актуален на вторичном рынке.
Варианты развития ситуации
Их три.
Первый – закон будет адаптирован к нашим реалиям.
Второй – для сохранения всех преимуществ первичного рынка под этот закон изменится «околозаконная» процедура. Например, разрешительная.
Есть и еще один вариант. Закон, как часто в нашей стране бывает, просто не будет работать.
Как будут развиваться события, покажет время.

Наталья Агафонова

Похожие записи
Квартирное облако
Аналитика Аренда Градплан Дачная жизнь Дети Домашняя экономика Доступное жильё Доходные дома Загородная недвижимость Зарубежная недвижимость Интервью Исторические заметки Конфликты Купля-продажа Махинации Метры в сети Мой двор Молодая семья Моссоцгарантия Налоги Наследство Новости округов Новостройки Обустройство Одно окно Оплата Оценка Паспортизация Переселение Подмосковье Приватизация Прогнозы Реконструкция Рента Риелторы Сад Строительство Субсидии Транспорт Управление Цены Экология Электроэнергия Юмор Юрконсультация