Опять двойку получили правщики кодекса
Мы продолжаем попытки оценить влияние новых законов на степень доступности жилья и по возможности выразить его в рублях (см. «Квартирный ряд», №16 от 21-27 апреля 2005 г.)Сегодня предметом внимания будет закон «О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса». Меркантильный интерес граждан к нему связан в первую очередь с поправкой, которой законодатель хотел избавить родителей от унизительного и хлопотного общения с органами опеки при сделках с квартирами, где проживают несовершеннолетние дети. Не получилось. Авторы документа допустили «зевок», и сегодня отцы и матери по прежнему вынуждены выпрашивать прежние разрешения, только в обстановке дополнительной неразберихи.
Презумпция виновности
Проблема вмешательства органов опеки в сделки с жильем, что называется, давно обросла бородой. При отчуждении (продаже, дарении) квартиры, в которой проживают несовершеннолетние члены семьи собственника, ГК предусматривал согласие опекунского совета. Считалось, что иначе родители-алкоголики непременно пропьют детскую жилплощадь. А вообще государственному инспектору вменялось в обязанность проследить, чтобы при всех сделках с жильем интересы ребенка не были ущемлены ни на йоту. Цель святая, но на деле очень часто забота о детях превращалась в свою противоположность.
Понятие «интересы ребенка» очень трудно регламентировать, и поэтому обычно чиновник прибегал к формальному подсчету квадратных метров на детскую душу до и после сделки. Такие вещи, как район проживания, транспортная доступность, качество жилья и многое другое в расчет обычно не бралось. Генеральный директор агентства недвижимости «Держава» Антон Голышев (по совместительству депутат районного собрания и член комиссии по опекунству и попечительству) приводит классический пример. Семья, в которой ребенок болен туберкулезом, живет на первом этаже в сырой квартире с окнами на магистраль. Родители хотят поменять ее на расположенную в солнечном месте, рядом с лесным массивом. Естественно, что метр в новой квартире стоит дороже, а потому она будет чуть меньше. Резолюция инспектора – нельзя.
Другая проблема – сроки. Обычно при совершении сделки и клиенты, и риэлторы спешат. Только инспектору спешить некуда. Для получения положительного результата и в короткий срок риэлторами изобретен целый набор всякого рода обходных приемов. Самый простой и распространенный – материальное стимулирование. Слегка потупив глаза, профессионалы рынка в один голос объявляют стандартную таксу. Только за ускорение процесса – 100 долларов. Если же в деле есть легкие проблемы, то тариф подрастает до 500 долларов. На явные нарушения никто не идет.
Впрочем, больше всего раздражает родителей то, что чиновник, посторонний человек, лучше них знает, что хорошо для их ребенка, а что плохо. Люди вынуждены оправдываться, изворачиваться, доказывать, что они не враги собственным детям.
Не заглянули в святцы
Казалось бы, поправка в ГК проблему решила. Новая редакция статьи 292 предусматривает получение согласия органов опеки на отчуждение жилого помещения только, если в нем проживают члены семьи, находящиеся под опекой, или несовершеннолетние, оставшиеся без родительского попечения. Законодатели доложили, что для основной массы несовершеннолетних разрешения органов опеки отныне не требуется.
Однако очень скоро выяснилось, что впопыхах авторы документа забыли про Семейный кодекс, ст. 60 которого однозначно говорит, что родители могут распоряжаться имуществом ребенка так, как если бы они были опекунами и только в соответствии с правилами ст. 37 ГК, для опекунов. А та в свою очередь указывает – только с согласия органов опеки.
Вот как оценивает сложившуюся ситуацию первый заместитель председателя правления «Городского ипотечного банка» Владимир Гасяк: «По сути вопрос до конца не решен. Мы в банке проанализировали положение и пришли к выводу, что при выдаче ипотечного кредита обязаны по прежнему требовать от участников сделки согласия органов опеки. Потому что в случае какого-либо спора права ребенка будут однозначно признаны ущемленными со ссылкой на 37-ю и 60-ю статьи».
Аналогичной точки зрения придерживаются риэлторы. По словам Антона Басина, главного юриста группы отделов агентства «Миэль-Недвижимость» при подготовке сделок в компании продолжают делать все возможное, чтобы получить согласие опеки. Если не получается, то рассматривают такие сделки как рисковые, а чаще всего вообще с ними не работают, потому что они могут быть признаны недействительными.
По сравнению с прежними временами ситуация даже ухудшилась. Это банкиры и риэлторы полагают, что разрешение органов опеки необходимо, как и раньше. А в самих опекунских советах, напротив, отказываются даже рассматривать просьбы о выдаче разрешения, считая, что в соответствии с новым законом в нем нет никакой необходимости. Патовое положение! Надо ли объяснять, что теперь чиновники берут деньги просто за хоть какую-то реакцию на запросы. Во всяком случае так утверждают риэлторы.
О позиции службы регистрации прав на недвижимость судить сложно. Говорят, что в одних подразделениях требуют согласия, в других нет, а есть такие, что удовлетворяются письменным отказом органа опеки в выдаче разрешения. Бывший до недавнего времени государственным регистратором чиновник, пожелавший остаться неназванным, сообщил, что у него на руках есть инструктивное письмо, предписывающее регистраторам не требовать разрешения органов опеки, если ребенок лишь проживает в квартире. Требовать, если он единственный собственник квартиры. О случае, если он один из сособственников, не сказано ничего.
По мнению агентства «Миэль», ситуация очень похожа на 1992 год, когда несовершеннолетних не включали в приватизацию. Тогда тоже закон говорил одно, но делали по-другому. А потом, после постановления пленума Верховного суда, практика сменилась на диаметрально противоположную. И прежние сделки расторгаются. Не исключено, что сейчас в открытом океане рынка недвижимости зарождается очередное «цунами» недействительных сделок.
Не опекой единой
Изменения в Гражданском кодексе коснулись не только органов опеки. Дополнительная поправка относит к недвижимому имуществу объекты незавершенного строительства. Другое новшество заключается в том, что при ипотеке земельного участка право залога распространяется также на находящиеся или строящиеся на участке здания и сооружения залогодателя, если договором не предусмотрено иное. Оба положения уточняют правовой режим перечисленных объектов и упрощают их оборот, особенно при совершении ипотечных сделок. Вещь полезная и необходимая, но к обеспечению доступности жилья имеет слабое отношение. Примерно такое же, как программа строительства дорог к намерению купить новый автомобиль.
Намного важнее для ипотечного кредитования еще одна поправка к статье 292 ГК, в соответствии с которой переход права собственности на квартиру или жилой дом к другому лицу служит основанием для прекращения права пользования этим помещением членами семьи прежнего собственника. Раньше такое право за ними сохранялось. Смысл поправки в том, что если заемщик не возвращает кредит, и квартира выставляется на торги, то после продажи члены семьи обязаны освободить ее вместе с бывшим владельцем.
Данная норма снижает риски банка, который предоставляет ипотечный кредит. Теоретически это дает возможность слегка уменьшить процентную ставку кредитования. Здесь точь-в-точь можно повторить все рассуждения, что приведены в предыдущем выпуске газеты в материале «Доступное… выселение». В том числе справедливы соображения о скромном вероятном размере снижения ставки. Все эти риски уже учтены в той самой совокупности, которая в итоге может позволить снизить ставку на 0,5%. В этом смысле в нашу «копилку доступности» изменения в ГК ничего не добавляют.
Вот что действительно позволяет заемщику сэкономить, так это отмена в ГК обязательного нотариального удостоверения договоров ипотеки. Но это отдельная тема для следующей публикации.
Итак, что же получили граждане в результате нового закона? Пока только дополнительную головную боль. А еще надежду, что законодатель все-таки доведет начатое дело до конца. Тогда люди будут избавлены от необходимости платить взятки «опекунам», а мы с удовлетворением сможем приплюсовать в своем калькуляторе «доступности» сэкономленные 100-500 долларов.