23:30:44
11 апреля 2021 г.

Деньги на загородный дом. Где их достать?

Рынок недвижимостиДля кого-то предел мечтаний – квартира в столице, а кто-то хочет жить за городом. Оба этих желания выполнимы, если есть деньги или возможность взять ипотечный кредит. Но, если с кредитованием городского жилья банки более-менее определились, то с ипотекой загородного дома все не так просто. Лучше проще и дешевле
По данным Ирины Радченко, гендиректора АН «Лаурел» и академика Международной академии ипотеки и недвижимости, в столице сейчас насчитывается более ста различных ипотечных программ. Банки предлагают кредиты на покупку разных видов недвижимости (новостроек и вторичного жилья), при этом доля загородной ипотеки не превышает в общем объеме 3-4%. Причем, к разным видам загородной недвижимости разные банки практикуют дифференцированный подход.
И в городе, и за городом вам могут предложить к продаже готовый дом или коттедж на этапе строительства. Так вот, меньше всего проблем у вас будет, если вы выберете готовый объект, причем не из числа особо дорогих. Еще лучше, если вы придете в банк за кредитом на коттедж не «с улицы», а с рекомендацией от застройщика, который этот коттедж построил. В построенном коттеджном поселке каждый дом рассматривается как отдельный объект. В этом случае с документами и предметом залога для банка – полная ясность.
Другое дело, если в обеспечение кредита вы захотите предъявить банку свой инвестиционный контракт на строительство загородной резиденции. Хотя, если у банка с вашим застройщиком есть договор, то такой вариант тоже проходит. Правда, подобные «гарантии» потенциальному домовладельцу придется дополнительно оплатить. Крупные компании, которые сами являются застройщиками или же их представителями, в последнее время активно занимаются ипотечным брокерством. Проще говоря, предлагают обратившимся к ним клиентам свои услуги по подбору того или иного ипотечного банковского продукта.
Действует подобная схема следующим образом: клиент, примерно представляющий себе, что именно он хочет приобрести при помощи кредитных денег, обращается в одну из таких компаний. Ему предлагается заключить договор и внести некий аванс. Размер этого аванса, который посредники называют «гарантией серьезности намерений клиента», обычно равен пятистам долларам. С человеком заключается договор, в котором ему обещают содействие в выборе ипотечного кредита. Клиенту советуют обратиться в тот или иной банк – разумеется, этот банк входит в список сотрудничающих с данной компанией, – и помогают подготовить нужные на этом этапе документы. Безусловный плюс данной схемы: как правило, заявки от таких брокеров банки рассматривают быстрее. Если стандартный период рассмотрения заявки равен двум неделям, то в этом случае вопрос может решиться за несколько часов.
Если банк решает, что клиент подходит, наступает второй этап. Клиент заключает с компанией еще один договор – на этот раз на подбор подходящего объекта. «Одобрение» банка на выдачу ипотечного кредита действительно в течение 3-4 месяцев, и за это время клиенту предлагается на выбор несколько вариантов – опять-таки чаще всего из базы данной компании. Заемщик платит уже за риэлторские услуги – их цена на рынке устоялась: на объекты первичного рынка 2-3% от стоимости, на построенный дом – в среднем 6%.
Широкие возможности
Наиболее широкая «линейка» кредитных продуктов у крупных банков – им в целом проще заниматься разнообразной ипотекой. Такие гиганты ипотечного кредитования, как «Сбербанк» или «Внешторгбанк», у которых есть доступ к «длинным» и большим кредитным ресурсам, могут подержать у себя на балансе не только ликвидные квартирные кредиты, но и не очень любимые сегодня кредиторами «загородные». Тем не менее, к примеру, у «ВТБ» пока нет стандартизированного ипотечного продукта на приобретение загородного жилья, хотя получить кредит на него в принципе возможно. «Сбербанк» предлагает своим клиентам ипотечные кредиты как на строительство, так и на приобретение загородного дома – причем, под вполне приемлемый процент (11% годовых в валюте), но с обязательным требованием как минимум двух поручителей.
Надо отметить и еще один момент – вы вряд ли найдете банк, который согласится прокредитовать вас «на загородку» в рублях. Впрочем, это вполне укладывается в существующую сегодня на столичном рынке ипотеки тенденцию – преобладания именно валютных кредитов. Оценки разных экспертов почти идентичны – сейчас в Москве более 90% ипотечных денег берутся заемщиками в «зеленых» бумажках.
Оценка рисков или рискованная оценка?
Основная проблема не слишком масштабного кредитования приобретения подмосковных коттеджей – проблемы с их адекватной оценкой. И банкиры, и риэлторы, работающие как ипотечные брокеры, признают, что загородное жилье, в отличие от городского, пока не может быть оценено хотя бы с точностью до 40%.
«Если обратиться в две разные оценочные компании и попросить их оценить один и тот же коттедж, то выводы специалистов будут отличаться на порядок, – говорит Ирина Радченко. – Кто-то оценит этот дом в сто тысяч долларов, а кто-то в полмиллиона». Поэтому кредиторы справедливо задаются вопросом: если такую недвижимость невозможно реально оценить, то как можно спрогнозировать, насколько быстро и хорошо ее можно будет продать, если с заемщиком вдруг случится дефолт, и банк будет вынужден реализовывать на торгах коттедж, находящийся у него в залоге?
Поэтому сегодня на рынке загородной ипотеки наиболее широко представлено так называемое «ломбардное» кредитование. Это значит, что, если вы хотите взять кредит на покупку загородного коттеджа и имеете при этом квартиру в столице, то вы должны предложить ее банку в качестве залогового обеспечения. Правда, и здесь навстречу пойдут не всякому желающему. К примеру, «Международный Московский банк» разработал для своих потенциальных заемщиков следующие требования: при заявке на кредит на строительство дома квартира, предлагаемая в залог, должна стоить не менее 86 тысяч долларов. Правда, максимальный кредит, который вы получите в этом случае (причем, у вас должен быть подтвержденный ежемесячный доход в две с лишним тысячи долларов) будет равняться 60 тысячам. В Подмосковье за такую цену можно купить в лучшем случае «домик в деревне» или строение в дачно-садоводческом товариществе. Чтобы приобрести что-то посолиднее, вам придется вложить в два раза больше собственных средств.

Наталья Самарина

Похожие записи
Квартирное облако
Аналитика Аренда Градплан Дачная жизнь Дети Домашняя экономика Доступное жильё Доходные дома Загородная недвижимость Зарубежная недвижимость Интервью Исторические заметки Конфликты Купля-продажа Махинации Метры в сети Мой двор Молодая семья Моссоцгарантия Налоги Наследство Новости округов Новостройки Обустройство Одно окно Оплата Оценка Паспортизация Переселение Подмосковье Приватизация Прогнозы Реконструкция Рента Риелторы Сад Строительство Субсидии Транспорт Управление Цены Экология Электроэнергия Юмор Юрконсультация