Доступное… выселение
Анализ громкого пакета из 27 документов о «доступности жилья» мы начнем с закона «О внесении изменений в статью 446 Гражданского процессуального кодекса (ГПК)». Это самый короткий акт, его текст занимает буквально пять строк. Документ, пожалуй, наиболее сжато и точно отражает суть всего правительственного пакета. В некотором смысле все прочие законы – это многократное тиражирование обозначенного в нем подхода к обеспечению доступности жилья. На наш взгляд, чтобы ощутить масштабы ожидаемых последствий, в первую очередь следует разобраться именно с ним.
Запятая поставлена
Краеугольный камень сооружения из законов «о доступности» – это ипотека. Логика правительства такова: если у людей нет денег на жилье, надо дать им в долг. Однако давать рискованно, могут и не вернуть. Поэтому банки, выдавая кредит на покупку квартиры, оформляют ее в залог. Сам термин «ипотека» означает именно залог недвижимости. Если заемщик прекращает возвращать долг, то его выселяют, квартира выставляется на торги, из вырученных от продажи денег погашается долг банку, а остаток передается заемщику. Механизм ипотеки позволяет банку выдавать кредит с определенной долей уверенности в его возврате. Если нет залога или нет 100%-ной гарантии его взыскания, то рушится вся стройная система займа.
Естественно, что процедура выселения давным-давно была предусмотрена статьей 78 закона «Об ипотеке», согласно которой обращение кредитором взыскания на заложенную квартиру служило основанием для прекращения права проживания в ней заемщика и членов его семьи. Однако 1 февраля 2003 года вступила в силу новая редакция ГПК, статья 446 которого запрещала выселение должника, если заложенная квартира была для него единственным пригодным для проживания помещением. Такой вот рудимент социалистического менталитета.
Получалось, с одной стороны, что выселять нерадивого заемщика нужно и можно, а с другой – нельзя. Какое решение примет суд – неизвестно. Но очевидно, что банк предусмотрительно должен исходить из неблагоприятного для себя исхода дела. Причем противоречие распространялось на громадное большинство должников. И даже наличие у человека второй квартиры не давало банку особых гарантий, потому что заемщик мог сначала избавиться от нее, а потом перестать платить за ту, что была приобретена в долг.
Запятую в резолюции «выселять нельзя оставить» внесла вступившая в силу поправка в статью 446 ГПК. Теперь, если квартира является предметом ипотеки, на нее разрешено обращать взыскание и соответственно выселять должника, даже если это для него единственное жилье. Без всяких сантиментов.
При чем здесь доступность?
Ну хорошо, скажет читатель, выселить семью стало проще, но какая тут связь с доступностью жилья? Связь самая что ни на есть непосредственная. Ведь существовавший ранее запрет на выселение из единственного жилья подрывал основу ипотечного кредитования. Лучший способ для банка оградить себя от недобросовестного должника – вообще отказаться от затеи с выдачей кредитов на покупку жилья. Или, как минимум, ужесточить требования к отбору заемщиков. Что и происходило на деле. Эта и подобные ей причины вынуждали банки делать процедуру проверки заемщика более строгой и тем существенно ограничивали количество выдаваемых кредитов. Не случайно в пояснительной записке к закону его авторы утверждают, что двойственная ситуация стимулировала выдачу кредитов в основном на приобретение второго жилья. Конечно, банки работали и в прежних условиях, но, скажем так, с меньшим энтузиазмом. И для них, и для заемщиков это был дополнительный бугорок на пути к оформлению кредита. Теперь дорога к займу стала чуть легче.
Но нас-то больше всего интересуют деньги. В «Городском ипотечном банке» подтверждают, что себестоимость кредита в связи с принятием поправки уменьшается. Чисто теоретически новый закон дает возможность банкам снизить процентную ставку кредитования. Ее размер складывается из трех основных составляющих. Во-первых, деньги в банке берутся не из воздуха, их приносят вкладчики, и возвращать им средства надо с процентами. Затем надо платить за помещение, оргтехнику, зарплату сотрудникам. Наконец, есть риски. В частности, что кто-то из заемщиков не вернет долг. И что, банк лопнет? Скорее всего, нет. Он заранее прикидывает, сколько может потерять на невозврате, и раскидывает предполагаемые убытки на всех заемщиков, чуточку увеличивая ставку кредитования по каждому риску. Существует целая наука о том, как определить цену рисков. И если какой-то из них устраняется, то кредит можно сделать, соответственно, дешевле. Другое дело – насколько.
Банки ждут регламент
Банки безоговорочно приветствуют принятие поправки о выселении, но не склонны преувеличивать ее значения.
Во-первых, банкиры справедливо считают, что, по сути, законодательство не продвинулось вперед, а лишь вернулось на позиции, которые существовали до 2003 года, до принятия пресловутой 446 статьи ГПК. А надо, по их мнению, идти дальше, банкам нужен четко прописанный порядок обращения взыскания, жесткий регламент. Юристы банка «Дельта-Кредит» предупреждают, что делать окончательные выводы вообще еще рано. Закон пока есть лишь на бумаге. Только практическая реализация продемонстрирует его истинную значимость.
Во-вторых, выясняется, что банки и раньше не очень-то опасались несогласованности законов. Так, «Внешторгбанк» «несмотря на существовавшие правовые противоречия всегда позитивно оценивал судебные перспективы защиты своих прав в случае необходимости обращения взыскания». В КБ «МИА»
обращают внимание, что зафиксированные дефолты (отказы возвращать кредит) по всем банкам исчисляются единицами, и что у них самих подобных случаев просто не было. Один из лидеров по числу выданных кредитов банк «Дельта-Кредит» с недобросовестными заемщиками судился, но до выселения дело тоже пока не доходило. При этом специалисты добавляют, что кредитов выдается относительно немного, критерии отбора заемщиков жесткие, и банки работают с наиболее надежными из них.
Ну а как же насчет денег? К возможности снижения процентной ставки банкиры относятся скептически. По их мнению, для этого слишком мало оснований. Вот как объяснил нам позицию Внешторгбанка начальник управления ипотечных кредитов Анатолий Печатников: «Поскольку наш банк априори не закладывал плату за правовые риски данного характера в стоимость ипотечного кредита для конечного заемщика, то говорить о возможности снижения процентных ставок в результате внесения изменений в редакцию статьи 446 ГПК не приходится».
От риска не избавиться
Руководитель управления розничного кредитования КБ «МИА» Сергей Гордейко соглашается: «Исторически банки объясняли высокие процентные ставки по ипотечным кредитам несовершенством законодательства. Однако прямой зависимости между ними не установлено. Обсуждаемый нами риск существует в рамках общего кредитного риска. Вне зависимости от принятых юридических норм риск невозврата кредита как существовал, так и существует. Поэтому ставки вследствие принятия закона снижаться, скорее всего, не будут».
Директор юридического департамента и корпоративного центра банка «Дельта-Кредит» Константин Артюх объясняет: «Безусловно, вся деятельность банка построена на оценке рисков. Но специалисты оценивают данный риск в связке с другими, и вычленить роль одного из них вряд ли возможно. К тому же только судебная практика по реализации закона сориентирует банки и всех участников рынка в отношении возможности понижения процентной ставки по кредиту.
Думаю, что со временем в результате снижения всей совокупности рисков мы можем прийти к уменьшению ставки на 0,5%, о которых вы говорите. Но хочу подчеркнуть, что
в подходе банка к формированию процентной ставки та составляющая, которую мы обсуждаем, далеко не самый решающий фактор анализа».
Общее мнение сводится к тому, что да, это все хорошо, все необходимо, но в денежном выражении ситуацию кардинально не изменит.
И что же тогда остается в сухом осадке? Какую первую запись в свой калькулятор «доступности» мы имеем право занести со знаком «плюс»? Как оказывается, совсем немного – потенциальное снижение ставки кредитования в пределах от нуля до 0,5%, да и то с большими оговорками.
Сергей Домнин
Продолжение следует