На адвокатской кухне

Моя мачеха, работающая по многолетнему контракту в Германии и фактически живущая там постоянно, подарила мне свою московскую квартиру (есть дарственная). Но имеют ли право на часть этой квартиры дочь моей мачехи и ее муж (т. е. мой отец), также работающие и проживающие вместе с ней в Германии?
Игорь, банковский служащийУважаемый Игорь!
Если коротко – то никаких прав на подаренную квартиру у ваших родственников нет и быть не может.
Более подробный ответ таков. Согласно ст. 572 Гражданского кодекса РФ по договору дарения одна сторона безвозмездно передает или обязуется передать другой стороне вещь в собственность. Ни ваш отец, ни дочь вашей мачехи не имеют права на эту квартиру, так как единственным правообладателем являетесь вы. Закон в первую очередь защищает права собственника. Но имейте в виду такой «подводный камень»: у ваших родственников есть право подать иск о признании данной сделки недействительной (ст. 166 ГК) на основании того, например, что она совершена лицом, не способным понимать значение своих действий и руководить ими (ст. 177 ГК), или же в связи с тем, что сделка была совершена под влиянием заблуждения (ст. 178 ГК) либо под влиянием обмана, насилия, угрозы или стечения тяжелых обстоятельств (ст. 179 ГК). Однако если ваш отец или, допустим, дочь вашей мачехи подадут такой иск, именно им придется доказывать, что сделка была совершена, говоря юридическим языком, «с пороком воли».
Чужая свадьба
Около десяти лет назад наша семья строила в Подмосковье жилой дом (коттедж в черте города). Земельный участок и дом оформлены на родителей жены. Но строительство шло фактически на средства мои и жены. Недавно мы развелись. Общих детей нет. Имею ли я право на какую-либо долю в построенном доме, имея в виду мой финансовый (да и физический тоже) вклад в строительство коттеджа?
Валерий Баюконов, предприниматель
Здравствуйте, Валерий!
Вы могли бы претендовать на выдел доли в том случае, если бы загородный дом был оформлен на жену. Согласно ст. 34 СК РФ приобретенное за счет общих доходов супругов имущество является общей собственностью супругов, независимо от того, на чье из них имя оно оформлено. Однако, поскольку дом оформлен на родителей жены, вы не имеете права на выдел доли, т.к. в этом случае финансовый и иной вклад в строительство – не основание для возникновения общей собственности. Единственно возможный для вас выход – потребовать в судебном порядке компенсации понесенных расходов. Правда, сделать это возможно только при наличии документов, подтверждающих ваши затраты (чеки, накладные и т.д.). Дело, безусловно, сложное, успех его напрямую зависит от достаточной доказательной базы и ювелирной ее интерпретации. Так что, если вы не уверены в своих силах и знаниях, советуем обратиться за профессиональной юридической помощью, что существенно повысит шансы на успешный исход дела.
Квартирный вопрос вас не испортит
Я являюсь собственником комнаты (24 кв. м) в коммунальной квартире, прописана в другом месте. Свою собственность собираюсь подарить (по договору купли – продажи) родной сестре, у которой растет ребенок, больной синдромом Дауна. Сестра с ребенком сейчас проживает в Липецкой области, в деревне. Не возникнет ли у нее и ее ребенка проблем с пропиской (регистрацией)? И надо ли заручиться согласием соседей по коммунальной квартире?
Лариса К.
Уважаемая Лариса!
Новый Жилищный кодекс предусматривает преимущественное право соседей по коммуналке на покупку вашей жилплощади (ст. 59). Так что если вы собираетесь передать квартиру, оформив договор купли – продажи, то нужно прежде всего предложить купить ее вашим соседям, что, как мы понимаем, вам нежелательно. Более выгодно и для вас, и для вашей сестры передать комнату в коммуналке посредством договора дарения. Сначала вам следует «прописать» сестру у себя, а затем оформить договор дарения. Таким образом вы сможете избежать уплаты налога с договора дарения, так как при дарении недвижимости одаряемому, в которой он же и зарегистрирован, налог платить не надо (ст. 4 закона РФ «О налоге с имущества, переходящего в порядке наследования или дарения»). Проблем с регистрацией по месту жительства в данном случае также не возникнет, так как в соответствии с Правилами регистрации и снятия граждан РФ с регистрационного учета по месту пребывания и месту жительства в г. Москве от 6.04.2004 г. регистрация граждан по месту жительства осуществляется при представлении:
– заявления о регистрации по месту жительства по установленной форме;
– документа, удостоверяющего личность;
– документов, являющихся основанием для вселения граждан в жилые помещения (документ, подтверждающий право собственности на жилое помещение, письменное согласие собственника жилой площади на вселение членов семьи).
Прямая дорога короче
У меня в собственности две квартиры: 1) приватизированная и 2) купленная на честно заработанные гонорары. Могу ли я деприватизировать ту квартиру, которую в свое время приватизировал?
Роман, кинооператор
Здравствуйте, Роман!
В соответствии с действующей до 2007 года ст. 9.1. закона РФ «О приватизации жилищного фонда в РФ» граждане вправе передать принадлежащие им на праве собственности жилые помещения в государственную или муниципальную собственность при одновременном наличии двух условий: во-первых, эти жилые помещения должны являться для них единственным местом постоянного проживания и, во-вторых, они должны быть свободны от обязательств (например, залог). Аналогичные нормы содержит закон г. Москвы от 06.11.2002 г. «О передаче в собственность города Москвы приватизированных жилых помещений». В вашем случае первое необходимое условие отсутствует, следовательно, «деприватизация» невозможна. Вот, по сути, и ответ на ваш вопрос.
Но, пользуясь случаем, хотим остановиться на одном важном моменте. Кто-нибудь из недобросовестных юристов (мы, безусловно, относимся к этому отрицательно) может посоветовать вам совершить мнимую (фиктивную) сделку по купле-продаже или дарению купленной квартиры. Приватизированная квартира, в таком случае, окажется единственным для вас местом проживания, и вы без проблем сможете ее «деприватизировать». Однако настоятельно рекомендуем воздержаться от этого, т.к. факт совершения мнимой (фиктивной) сделки может «всплыть» в будущем и принести немало проблем. Кроме того, советуем учесть, что в случае «деприватизации» вы лишаетесь права на повторную приватизацию этого либо иного жилого помещения.
О бедном гусаре замолвите слово…
Мой муж недавно получил звание полковника, и теперь мы живем в ожидании того, что нам выделят положенную в таком случае трехкомнатную квартиру. Я беременна, на шестом месяце. Если к моменту выделения нам квартиры родится ребенок, сможем ли мы претендовать на четырехкомнатную квартиру?
Леокадия Шагова, жена военнослужащего
Уважаемая Леокадия Шагова!
Согласно ст. 15 федерального закона от 27 мая 1998 г. № 76-ФЗ «О статусе военнослужащих» офицеры в воинском звании полковник и выше, проходящие военную службу либо уволенные с военной службы по достижении ими предельного возраста пребывания на военной службе,
состоянию здоровья или в связи с организационно-штатными мероприятиями, имеют право на дополнительную общую площадь жилого помещения размером не менее 15 квадратных метров и не более 25 квадратных метров. Никаких других оснований для получения дополнительной жилой площади законодательством не предусмотрено. К тому же в очереди на получение трехкомнатной квартиры вы стояли именно по вышеуказанному основанию, а значит, рождение ребенка никак
не повлияет на площадь новой квартиры.
По новому Жилищному кодексу предусматривается только четыре основания постановки на учет для получения жилой площади на условиях договора социального найма:
– человек не имеет жилья вообще;
– площадь квартиры слишком маленькая и в расчете на члена семьи не соответствует нормативу;
– жилое помещение не соответствует установленным требованиям (ветхое, располагается в зоне подтопления и т.п.);
– в составе семьи есть хронически больной человек, проживание в одной квартире с которым невозможно (ст. 51 ЖК).
Представляется, что ваша семья не подпадает ни под одну из вышеперечисленных категорий граждан, имеющих право претендовать на жилую площадь по договору социального найма, и, следовательно, претендовать на четырехкомнатную квартиру вы не сможете.
Налево пойдешь…
Сейчас многие решают: приватизировать или нет свое жилье, или, напротив, расприватизировать его? Квартира у нас (муж, дочь и я) только та, где мы живем и прописаны. Ни бабушек, ни дедушек, желающих в перспективе поделиться квартирами, у нас нет. Имеем «трешку-распашонку» в пятиэтажке по договору социального найма, 60 кв. м общей площади. Вопрос такой: каким может стать налог на недвижимость? А сборы на текущий и капитальный ремонты? Исходя из этих знаний и будем думать, как нам быть?
Олег Буриданов
Уважаемый Олег!
Пока квартира не приватизирована, вы считаетесь нанимателем, заключившим договор социального найма. Согласно новому Жилищному кодексу (ст. 65 ч. 2. п. 3) наймодатель, т.е. государство в лице эксплуатирующих организаций, обязано осуществлять в этих квартирах капитальный ремонт. В случае неисполнения или ненадлежащего исполнения своих обязанностей по своевременному проведению капитального ремонта сданного в наем жилого помещения наймодатель несет ответственность, предусмотренную законодательством (ст. 66).
В свою очередь, вы, как наниматель жилого помещения, согласно ст. 67 ЖК РФ имеете право требовать проведения капитального ремонта, с другой стороны, вы обязаны поддерживать жилое помещение в надлежащем состоянии и проводить текущий ремонт в квартире.
После приватизации собственником квартиры станете вы. И в соответствии с действующим законодательством обслуживание и ремонт приватизированных жилых помещений осуществляется за счет средств их собственников.
Никаких изменений в размер ставки налога на недвижимость (0,1% от стоимости имущества) новый Жилищный кодекс не предусматривает, однако ничто не вечно под луной…
А я опять стою на берегу…
Не буду называть своего адреса и настоящего имени, но скажу главное – у меня есть коттедж у уреза водохранилища. Сейчас в Подмосковье началась «бульдозерная вакханалия». А нельзя ли этот вопрос решить цивилизованно? Например, выкупить у владельцев их дома и передать детским лагерям, домам отдыха, санаториям и пр.? Известно ведь: ломать – не строить. А в эти дома (пусть и стоящие на незаконно занятых участках) вложены не только деньги, но и творческая фантазия, душа, наконец.
Артем
Уважаемый Артем!
Пережить «бульдозерную вакханалию» дано не каждому. Возможность узаконить самовольную постройку в порядке ст. 222 ГК РФ существует, однако при этом необходимо также изменить и целевое назначение участка в водоохранной зоне, что совсем не дешево.
Если вы приобретали участок через риэлторскую фирму, то можно попробовать предъявить претензии к ней.
Ведущий рубрики известный московский адвокат Александр Молохов
Ответы на вопросы готовил юрист К. Попов при участии Ю. Карпинец, Б. Аваковой, А. Кондратьевой, О. Муйдиновой