Олег Толкачев: 14 процентов – это не ипотека…
«Доступное жилье» – мечта россиян и уже почти что национальная идея. Но что же такое эта «доступность»? Можно ли ее увидеть, представить, пощупать? Ее можно просчитать, владея общеизвестными цифрами. Своеобразный урок жилищной математики преподает нашим читателям представитель администрации г. Москвы в Совете Федерации Олег Толкачев.– Олег Михайлович, что лично вы вкладываете в понятие доступности жилья?
– На мой взгляд, «доступное» – это не просто дорогое или дешевое. Жилье можно считать доступным тогда, когда и в стране в целом, и в каждом отдельном регионе проблема крыши над головой решается в реальные и приемлемые сроки. Если она «расшивается» за 10 лет – это прекрасно, за 20 лет – хорошо, крайний срок – 30 лет. Хотя это, конечно, не означает, что каждый нуждающийся должен ждать 30 лет.
Существующие «контрольные» цифры, а они неоднократно озвучивались членами правительства, в моем представлении дают ответ на поставленную задачу. Есть разные оценки объемов текущего строительства. Руководитель федерального агентства по строительству Владимир Аверченко говорит про 32–34 млн. кв. м в год, у меня есть цифра более скромная – 27 млн. кв. м. Наверное, в среднем можно считать 30 млн. кв. м. Для сравнения напомню, что в лучшие годы, еще в РСФСР, возводилось около 85–87 млн. кв. м. Сейчас стоит задача к 2010 году увеличить ввод нового жилья до 80 млн. кв. метров в год, и реальная основа для этого существует.
Теперь посмотрим, как это соответствует потребности. В стране нуждаются в улучшении жилищных условий примерно 32 млн. семей, или около 90 млн. человек. Это 70–75 % населения. Понятно, степень нуждаемости людей разная. Если считать, что для одного человека к уже имеющейся жилплощади достаточно прибавить в среднем 15 кв. м, то потребуется 1,3–1,4 млрд. кв. м. При заявленных темпах строительства задача решается за 20 лет.
Есть и другой ориентир. Его называл Герман Греф, и он обозначен во многих документах: 1 млн. кредитов в год. Когда? Герман Оскарович называет 2007–2008 годы, а уж до 2010 года – точно выйдем на заданный уровень. Отвечает ли он сути дела? В масштабах страны это очередь на 30 лет, что для такой глобальной проблемы в общем нормально.
Теперь перенесем те же оценки на столицу. Если механически разделить миллион на 89 регионов, то получается, что Москве достается 11 тысяч кредитов в год. Но регионы разные. Обычно в федеральных программах столица выглядит так: не ниже одной десятой и не выше трети. То есть уж как минимум 10% кредитов – московские. Это означает 100 тыс. в год.
Итак, мы получили коридор: от 10 до 100 тысяч займов. Проверим, насколько это отвечает жизненным запросам. Очередь на жилье в Москве насчитывает без малого 200 тыс. семей. Я понимаю, что не каждый очередник возьмет кредит, но мне важна качественная оценка ситуации. Если ежегодно ипотекой воспользуются 10 тыс. человек, то очередь растянется на 20 лет. Цифру 100 тысяч я не беру, вряд ли мы на нее выйдем в ближайшие 2 года. А чтобы расшить очередь хотя бы за 10 лет, что в целом является удовлетворительным решением, надо доводить ежегодное число заемщиков до 20 тыс. человек. Итого: минимально нам необходимо не ниже 10 тысяч кредитов, а уж при 20 тысячах мы могли бы вздохнуть свободно.
– То есть доступность жилья вы напрямую связываете с ипотекой?
– Безусловно. Это и во всем мире, и в нашей стране, и в Москве есть способ относительно быстрого решения проблемы. Только в моем понимании ипотека означает дешевый кредит на длительный срок. Настоящая ипотека – это кредит на 20 и более лет. Больше 15 лет – это уж точно. Растянутый срок снижает ежемесячные платежи и делает их по карману большому числу граждан. Банковскую учетную ставку также надо снижать до приемлемого уровня. Я представляю, что нормальный процент – половина того, что есть сейчас. На уровне 6% было бы великолепно, но их никто не даст. Более реально 7–8%. Предельно – 10%, – это уже «дэд лайн».
– Как вы считаете, обо что «спотыкается» ипотека в первую очередь?
– Сегодня, проверял по своим сотрудникам, банки дают деньги в долг на 3 года. И только под очень большим нажимом – до 5 лет. Это есть цена стабильности и нестабильности. Какая будет республика – парламентская или президентская, как
изменится курс рубля, станет ли он конвертируемым? Никто сейчас предсказать на 5 лет вперед не может. Банки разумно говорят: есть риски, поэтому ни на какие 15 лет мы никому ничего давать не собираемся, укладывайтесь в 5 лет. Выступая с докладом по ипотеке на международной конференции союза экономистов в Кении, я приводил эти цифры. Так в перерыве ко мне обратились несколько участников с просьбой по секрету сообщить – в каком банке можно взять кредит на 5 лет, куда идти. Если вы сумеете сейчас где-то взять деньги на более длительный срок, я буду вам аплодировать.
Теперь о процентной ставке. Сегодня нижний предел – 12% годовых. Реальная цифра – 14–15%, а часто 17–18%. Но что такое 14%? Никакая это не ипотека. Это обычный коммерческий кредит. Если на эти деньги купить турецкие дубленки, продать и снова смотаться в Стамбул, обернуться в течение месяца, то процент вполне приемлемый. А на 10 лет это просто разорительный кредит. Вы платите за три квартиры, а получаете одну. Людей это не устраивает.
С другой стороны, сегодня цена квадратного метра в доме массовой панельной серии составляет
1000 долларов и выше. Ну, пусть даже по себестоимости это будет в районе 600–700 долларов. То есть за 50-метровую квартиру надо заплатить сумму на уровне 30-35 тысяч у.е. Банки дают кредит реально на 5 лет. Значит, надо выплачивать, как минимум, 6 тыс. долларов в год или 500–700 долларов ежемесячно. Это без процентов. С процентами – повыше. Получается, чтобы брать ипотечный кредит, доход семьи должен составлять не менее 1000 долларов в месяц. Это еще один параметр, в который вся ипотечная тематика может уткнуться. Необходима нормальная оплата труда, как во всем цивилизованном мире. Пусть не как в Германии, а хотя бы половина от того. Но не двадцатая или тридцатая часть от европейского уровня.
– И каким вы видите решение этих проблем в Москве?
– Прежде всего, следует приветствовать и продолжать использовать все то, что уже реально работает в городе. В конце прошлого года Департамент жилищной политики предложил в развитие имеющегося опыта три новых варианта классической ипотеки с использованием господдержки. Первый – договариваться со строительными организациями, что они будут отдавать построенную площадь по 600–700 долларов в обмен на преференции правительства (к примеру, участки вне конкурса). Желающие среди компаний есть, и таким путем можно получить чуть менее 1000 квартир в год. Но есть недостаток – привязка к конкретным адресам. Как говорится, ешь, что дают.
Вторую тысячу (чуть больше) квартир можно реализовать с помощью субсидий, составляющих до 70% от стоимости жилья. Тут заметно лучше с географией расселения. А материальные условия примерно те же. Оба варианта при пересчете на рыночные цены жилья эквивалентны снижению процентной ставки вдвое.
Третий способ – это чисто коммерческое жилье, продаваемое на начальном этапе строительства, и за счет этого более дешевое. Причем, под контролем городских властей, чтобы без обмана. По этой форме можно обеспечить еще 1300 квартир (подробно см. «Квартирный ряд», № 10–11 от 17 марта 2005 г.– Ред).
В итоге получается 3,5 тыс. кредитов в год. Да и той-то цифры на практике еще нет. А мы с вами говорили о 20 тысячах. К тому же прирост очереди составляет ориентировочно 3 тыс. семей в год. То есть фактически очередь не уменьшится, а только остановится ее прирост. Таким образом, схемы департамента принимать можно и нужно, но они не решают задачу количественно. Необходимо увеличивать обозначенную выше составляющую до 10 тыс. квартир в год. А еще порядка 10 тыс. банковских кредитов надо обеспечивать за счет снижения учетной ставки до 7% годовых. Речь о том, что банки будут давать кредит под 14%. Но только 7% из них будет платить заемщик, а с оставшимися 7% надо думать, как быть.
Конечно, сами по себе банки на это не пойдут. Нужны некие гарантии, строго говоря, государства. Возможно, этим должно бы заняться Федеральное ипотечное агентство. Но я пока не увидел, что оно готово содействовать снижению ставки. Может быть, плохо смотрел.
Видимо, правительству Москвы придется брать дело в свои руки, собирать банковский пул и давать гарантии кредитным организациям, что их деньги будут возвращены. Те банки, которые на это пойдут, должны получить в городе преференции. Причем, ощутимые, которые перекроют их убытки от таких кредитов. Очевидно, встанет вопрос о субсидировании ставки из бюджета, но боюсь, что это будет плохо стыковаться с Бюджетным кодексом. Ведь получается, что за счет бюджета будет стимулироваться работа банков?
Собрать банковский «клуб» будет не просто. Не хочу перечислять все щепетильные и тонкие проблемы, которые при этом возникнут. Тем не менее, делать это необходимо. Могу предположить, что входить туда должны крупные организации с опытом работы на ипотечном рынке. Это могут быть Сбербанк, Внешторгбанк, Банк Москвы, еще 5-10 банков. Они, безусловно, должны иметь твердые гарантии, что деньги к ним вернутся. Надо договариваться о сроке кредитования. Но самое главное – проценты.
Беседовали Сергей Домнин, Олег Михеев
О нашем собеседнике:
Толкачев Олег Михайлович – коренной москвич. В 1972 году закончил МИФИ. Доктор физико-математических наук. Около 20 лет работал в Физическом институте АН СССР. Действительный член Российской инженерной академии, Российской академии естественных наук, Международной академии наук и ряда других. Профессор экономики университета Адама Смита (США). Лауреат Государственной премии 2000 года.
В правительстве Москвы занимал следующие должности: префекта Южного административного округа столицы, первого заместителя мэра в правительстве Москвы, руководителя Комплекса по имущественно-земельным отношениям. В январе 2004 года назначен представителем правительства Москвы в Совете Федерации ФС РФ.
Увлечения: футбол, теннис, конный спорт. Круг чтения: классика, исторические романы.