Подсчитали — прослезились
Рекламный призыв «покупай сегодня, завтра будет дороже» в отношении жилья сработал на все сто. Правда, пока только в первой своей части. Потребитель поверил и купил «сегодня». Однако наступило «завтра», а «дороже» не стало. И все потому, что нет покупателя, он «закончился» вчера. Теперь на рынке гадают, когда же наступит настоящее «завтра» и квартиры начнут вновь дорожать. Для этого должна народиться новая волна приобретателей, на что требуется время. Хотя уже пора бы, с начала стагнации прошло ровно девять месяцев.
Фальстарт
Напряженность на рынке жилья сохраняется. Наиболее зримое ее проявление – застрявшие на одном месте цены. На исходе минувшего года отдельные крупные операторы рынка объявили было о повышении цен на ряд своих объектов. В частности, компания «Миэль» сообщила об удорожании на 3% квартир в строящемся жилом комплексе «Гранд-Паркъ», причем предупредила об этом за месяц до события. Одновременно Департамент инвестиционных программ строительства (ДИПС) повысил цены почти по всем своим адресам на 600–4400 рублей за кв. метр. А по словам первого заместителя генерального директора «ДСК-1» Андрея Паньковского, в течение осени примерно 20% объектов комбината дорожали в пределах до 150 рублей за кв. м.
Тогда же заговорили об увеличении объема продаж по сравнению с летним периодом. Маркетологи ДИПСа даже заявили, что спрос на их продукцию возрос с лета в 4 раза, а ноябрь оказался едва ли не самым «продаваемым» месяцем в году. Это позволило операторам рынка сделать предположение, что трудные времена позади, и рынок опять пошел в гору.
Однако на поверку выводы о благополучии оказались явно преувеличенными. Кто-то назвал их «преждевременным стартом», другие расценили это как хорошую мину при неважной игре, но дело не в ярлыках, а в сути. К примеру, повышение «Миэлем» цен на 3% в точности совпало по времени с падением курса доллара на те же 3%. Если учесть, что с покупателя фирма получает доллары, а подрядчик приобретает цемент за рубли, то в итоге все стороны в цепочке оказались как бы «при своих». В отличие от «Миэля», ДИПС номинировал повышение в рублях. Но и там цены повысились в среднем на 4,5%. А рубль, если верить даже самым оптимистичным данным об инфляции в стране, дешевел быстрее.
Сообщения о повышении спроса тоже весьма разноречивы. Оценки ДИПСа разделили далеко не все. В группе компаний «ПИК» осенью объемы продаж выросли в среднем только на 12–14% по сравнению с летним периодом, а по данным главного аналитика Российской гильдии риэлторов Геннадия Стерника объем продаж в целом на первичном рынке вырос примерно на 10% (ранее, летом, спрос упал примерно вдвое). В этом смысле показателен интерес покупателей к выставкам и ярмаркам недвижимости. Если год-полтора назад на «ДОМЭКСПО» было не протолкнуться среди посетителей, то осенью минувшего года у стендов скучали лишь сами участники, да слонялся наш брат-журналист. Последняя выставка, состоявшаяся на минувшей неделе, внешне произвела впечатление чуть более успешной, однако не настолько, как бы хотелось участникам рынка.
Но самое главное – средние цены. С июня прошлого года они стояли как вкопанные. Похожее положение сохраняется. Правда, на рубеже января-февраля аналитический центр IRN.RU отметил рост индекса стоимости в пределах 10 пунктов (0,5%), но связал это не столько с пропорциональным подорожанием уже присутствующих на рынке квартир, сколько с локальным выходом предложений более высокого ценового диапазона.
Страшно, аж жуть
Однако «замерзшие» цены – это лишь видимая часть айсберга. Низкий спрос таит серьезнейшую опасность для здоровья всего строительного комплекса. Ни один застройщик не ведет дело целиком на свои средства, на это не хватит никаких денег. Отсюда и родилась мода открывать продажи с момента установки забора на площадке. В результате отрицательный «кэш флоу» – превышение расходов над доходами в процессе строительства объекта – составляет по прикидкам специалистов от 10% до 40% от общей инвестиционной стоимости (речь не идет об элитном жилье). В период хорошей конъюнктуры рынка по словам президента корпорации «Бест» Григория Полторака на обычных, рядовых объектах собственные затраты инвестора равнялись расходам по оформлению разрешительной документации. А все остальное оплачивала стоящая за дверями очередь из покупателей.
Сейчас же приток средств от продажи резко сократился, что вызывает потенциальную опасность «замораживания» строительства из-за недостатка финансирования. Опасаясь этого, «продвинутые» покупатели не очень-то спешат с покупкой, особенно на ранних стадиях строительства, приток денег продолжает ослабевать, и круг замыкается. По наблюдениям автора, доля завершенных или близких к этому объектов в прайс-листах на выставках недвижимости повысилась с 10–30% полтора-два года назад до 30–60% сегодня. Риэлторы не вполне соглашаются с этими оценками.
Как бы то ни было, но трудности с финансированием застройщики испытывают. Есть достоверная информация о том, что одна из крупнейших строительных компаний Москвы сняла осенью свои депозиты (накопленный прежде «жирок»), а в январе этого года продавала банку строящееся жилье (с обязательством последующего обратного выкупа) с дисконтом в 40%. В целом же профессиональное сообщество уже констатировало, что «непонятные игроки» с рынка ушли и остались лишь надежные инвесторы и риэлторы. Хотя не все с этим согласны.
Ждут все
Сложившаяся ситуация держит в напряжении и продавцов, и покупателей. Все пытаются уловить смену тенденции на рынке. Если о проблемах застройщиков мы уже сказали, то у покупателей свои заморочки. Ведь это только на графике средняя стоимость квадратного метра выглядит строго горизонтальной линией. На самом деле, реальная или «эффективная» стоимость жилья продолжает пусть и медленно, но деградировать. Курс доллара относительно рубля колебательно снижается, а сам рубль интенсивно пожирается инфляцией. В результате со временем за одну и ту же квартиру можно отдать меньше рублей, да еще и подешевевших. И если кто-то уже готов к покупке, но может не торопиться, то для него самый выгодный момент для сделки – дождаться начала ожидаемого подорожания. Тогда приобретение может оказаться не только более выгодным, но и надежным, поскольку на растущем рынке риск вложений в строящийся объект уменьшается.
Другое дело, как предугадать наступление желанного момента. Достоверные статистические данные о готовности граждан к покупке жилья отсутствуют. Остается полагаться на ощущения и интуицию профессионалов, держащих руку на пульсе рынка. Однако разброс их оценок довольно велик: 8–10 месяцев (начиная с марта и кончая осенью). Примечательно, что опрос на аналогичную тему, проведенный полгода назад, давал разброс в 1,5 года. Возможно, это свидетельство приближения ожидаемого события. Практическая рекомендация специалистов заинтересованным гражданам – регулярно самим следить за изменением индексов рынка недвижимости. Сигналом к устойчивой смене тенденции, по их мнению, можно считать рост индекса, близкий к инфляции, то есть к 1% в месяц. Угрозы опоздать и не вскочить на подножку уходящего вагона можно особо не опасаться, мгновенного изменения цен на рынке недвижимости не происходит в силу его крайне высокой инерционности. При этом специалисты предупреждают, что повышение индексов не означает пропорционального увеличения стоимости любой недвижимости. Даже при значительном росте средних показателей цены на отдельные изначально переоцененные объекты могут опускаться.