Копить или одалживать?

За последний год мы выучили слово «ипотека». Страна уверенно взяла курс на развитие ее классических банковских форм. И пусть у подавляющего большинства населения нет денег на первоначальный взнос и доступа к кредитным ресурсам банков, все равно право на бесспорное существование в России оставлено преимущественно банковским кредитам. Альтернативные формы приобретения жилья в рассрочку, которые особо по душе небогатым гражданам, у нас остаются, как сироты при богатой мачехе. Государственной поддержки им, похоже, не дождаться. Для сравнения: за семь лет развития двухуровневой системы ипотечного кредитования было рефинансировано немногим более 12 000 кредитов, для чего в федеральном бюджете было заложено около 10 млрд. рублей гарантий. За это же время, без какой-либо поддержки и без рубля затрат из всех уровней бюджета, более 50 000 семей улучшают свои жилищные условия через жилищные и потребительские кооперативы.
Особого различия между жилищно-строительными или жилищно-накопительными кооперативами раньше не наблюдалось. Все они более-менее спокойно работали на основе статьи 116 Гражданского кодекса. И ЖСК, и ЖНК действовали как потребительские некоммерческие организации, объединяя граждан для выполнения определенной ими самими задачи – обеспечения себя жильем.
Принцип действия современных ЖСК (а по совместительству и ЖНК) прост: гражданин, имея желание купить жилье и при этом какие-то сбережения и возможность откладывать энную сумму денег ежемесячно, берет свой паспорт и заключает с кооперативом договор. Кооператив обязуется приобрести для него квартиру, как только гражданин накопит 50% от ее стоимости – правда, в его частную собственность она перейдет, когда им будут уплачены все 100%. Доверяя кооперативу свои деньги, пайщик платит за это вступительный взнос – обычно 5% от стоимости выбранной им самим потенциальной квартиры. Если он покидает кооператив, деньги ему не возвращаются.
Какое-то время (как правило, не менее полугода) пайщик не имеет права «трогать» внесенный им пай, даже если он уже превысил требуемые 50%, однако обязан докладывать в него деньги – на таких условиях он накапливает средства и терпеливо ждет. В это время кооператив может приобретать квартиры, оформляя их на себя и разрешая ранее накопившим членам в них поселяться – пока только в качестве жильцов. Несомненным плюсом для будущего квартировладельца (особенно при росте цен на недвижимость) является то, что стоимость квартиры, зафиксированная в договоре, на все время его членства остается неизменной. Даже с учетом всех накладных расходов вроде разнообразных взносов и процентов за кредит, пайщик переплачивает за свое жилье не более 10–20% цены. По сравнению с классической ипотекой это, несомненно, выгодно – там переплата по минимуму может достичь 70%, а по максимуму и всех 150% от стоимости квартиры.
Однако власть решила, что гражданам нужно помочь выйти на рынок доступного жилья, и приняла соответствующее законодательство, которое «развело» жилищно-строительные и жилищно-накопительные кооперативы в разные стороны.
ЖНК: юрлицам вход воспрещен
Конечно, нельзя сказать, что идеи кооперативного движения увлекли под свои знамена множество народу. К примеру, у жилищно-строительных кооперативов, столь бурно развивавшихся в середине прошлого века, лучшие времена так и остались «советскими». А в современном справочнике «Как купить квартиру в кредит» вариант покупки при помощи ЖСК идет под тринадцатым номером – видно, таким немудреным способом авторы хотели подчеркнуть их несчастливую судьбу. Но настоящие проблемы у жилищно-строительных кооперативов в России, по мнению экспертов, еще впереди. И предопределены они вновь принятым законодательством.
Как рассказал Константин Апрелев, вице-президент РГР и один из разработчиков пакета по доступному жилью, у авторов новых законов был большой соблазн вообще ликвидировать такую существующую сегодня квази-ипотечную форму, как ЖСК или ЖНК. Однако выбрали другой путь: было сделано все возможное, чтобы подобные структуры не превращались в «пирамиду».
В ЖСК люди объединяются, чтобы насобирать денег и построить для себя один дом, в ЖНК люди копят себе на жилье, чтобы приобрести его у других застройщиков. Поэтому в жилищно-накопительные кооперативы могут собираться только физические лица – и то числом не менее 50 и не более 5000 человек. К ЖСК закон более лоялен – новый Жилищный кодекс разрешил регистрировать кооператив, если так захотят как минимум 5 человек. Предельное же число членов ЖСК ограничено количеством жилых помещений в строящемся ими многоквартирном доме. Членами ЖСК могут быть и юридические лица.
Правда, никто не мешает накопительным кооперативам участвовать в строительстве, точно так же, как традиционные ЖСК могут служить «сберкассой» для своих вкладчиков. Тем не менее, новые законы о кооперативах, по мнению экспертов, приведут к тому, что количество кооперативных проблем резко возрастет. К примеру, отныне ЖНК разрешено вкладывать в строительство не более 20% своих средств. При существующих ценах на жилье (и ограничении числа членов кооператива) нетрудно предположить, что этих средств хватит только на соинвестирование недорогого дома. А ведь риски такого соинвестирования еще никто не отменял.
Закон и практика – на разных полюсах?
Представившись потенциальным пайщиком, корреспондент «КР» позвонил в ЖСК «Квартиры» и поинтересовался, как отразилось на деятельности кооператива вновь принятое законодательство. На том конце провода как будто не расслышали вопроса – в ответ мне рассказали про давно действующую схему (она приведена в начале статьи). Правда, в кооперативе уже действует ипотечный отдел – взяв с вас «всего лишь» 6% от стоимости будущей квартиры, он переложит на себя все ваши хлопоты по оформлению ипотечного кредита в банке, с которым у него заключен договор.
Альтернатива альтернативе
Существует еще один вид потребительских кооперативов – кредитные союзы. Действуют они, опираясь на соответствующий закон 2001 года. Правда, они больше ориентированы на выдачу кредитов на потребительские нужды. Так, по данным «Лиги кредитных союзов», на конец декабря прошлого года в России существовали 16 ассоциаций кредитных кооперативов, объединяющих более 250 тысяч пайщиков. Судя по размеру первоначального вступительного взноса – а он в таком кредитном союзе может быть равен и 25 рублям, – насобирать на квартиру (при том, что число членов в нем ограничено двумя тысячами) – задача из разряда трудновыполнимых.
Правда, кредитные кооперативы вот уже год успешно помогают решить жилищную проблему жителям Московской области. Там работают 16 таких кооперативов, объединенных в ассоциацию «Московия». На их долю приходится половина всех выданных кредитов – на конец 2004 года это примерно 5 миллионов долларов.
КОММЕНТАРИИ
Валерий Казейкин, вице-президент МАИФ:
В странах с переходной экономикой именно кредитно-накопительные формы являются наиболее распространенными. Опыт Венгрии, Чехии, Словении и других стран убедительно показал, как с помощью накопительных схем можно успешно решать жилищную проблему при относительно высокой инфляции и низких доходах населения. В России имеется свой успешный исторический опыт использования накопительных схем приобретения жилья. К 1915 году в стране насчитывалось 15 450 кредитных товариществ, с общим оборотом в переводе на обеспечение рубля золотом в размере 3480 тонн. Изучение зарубежного опыта показало, что во всех странах государство помогает развивать накопительные схемы и, таким образом, помогает своим гражданам решать их жилищные проблемы. У нас же – все происходит с точностью до наоборот.
В новый закон о жилищно-накопительных кооперативах были введены совершенно неоправданные ограничения. К примеру, двухгодичный мораторий на использование средств пайщиков. При этом в законе не сказано, кто будет защищать их деньги от инфляции в течение этого периода. Значит, многих потенциальных пайщиков это нововведение оттолкнет.
Еще один минус – теперь ЖНК, принимая каждого нового члена, обязан обращаться в соответствующие органы, чтобы внести изменения в единый государственный реестр юридических лиц (ЕГРП). Хотя по закону на это отводится один день, зная нашу бюрократическую систему, нетрудно подсчитать, какую массу времени для кооператива в 5 тысяч членов займет такая «перерегистрация». Реальная практика внесения изменений в ЕГРП показывает, что на это уходит до одного месяца, следовательно, зарегистрировать всех членов ЖНК можно за 500 лет.
В законе есть еще несколько аналогичных «нововведений», которые не позволят ЖНК эффективно работать. Спрашивается, зачем было тратить время и государственные деньги на создание заведомо неработоспособного закона?
Ирина Рукина, депутат Мосгордумы:
Разные страны развивают свои формы решения жилищных проблем, которые в наибольшей степени подходят их населению. Нашему населению, в принципе, не нравится платить проценты по кредиту за квартиру. Оно предпочитает либо купить квартиру сразу, либо очень быстро освободиться от бремени выплат по ипотеке. Такова российская ментальность – мы не хотим быть должниками. Поэтому так плохо приживаются классические ипотечные схемы: длительные платежи по фиксированным процентным ставкам.
Накопительные схемы гораздо интереснее для нашего населения, потому что отвечают его глубинным потребностям.

/tr>

Подготовила Наталья Самарина