Однушки — самые популярные

На вопрос «Как дела?» риэлторы фирм средней руки, занимающиеся арендой, последнее время отвечают: «Да как-то не очень. Клиентов, желающих снять, мало. Впервые за последние годы сталкиваемся с тем, что предложение жилья на арендном рынке превышает спрос». Представители крупных компаний с ними не согласны. По их мнению, ситуация стабильна. Спрос и на дешевое, и на элитное жилье по-прежнему существует, а цены плавно ползут вверх.
Этапы минувшего года
«Начало прошлого года было весьма активным, – рассказывает руководитель филиала «Бауманский» агентства недвижимости «Практикум» Юлия Владимирцева. – Правда, весной наблюдалось небольшое сезонное снижение спроса, но зато летом, начиная с июля, на рынке аренды был просто бум. Такого июля, когда за высокие цены сдавались любые откровенно грязные квартиры, именуемые в риэлторской среде «помойками», я не помню».
Потом – сезонное осеннее оживление, и, наконец, зима. В оценке происходящего на рынке аренды столичного жилья поздней осенью-зимой мнения риэлторов расходятся.
Одни специалисты ссылаются на то, что индекс деловой активности упал во многих отраслях. Это отразилось на финансовом положении потенциальных арендаторов, и, следовательно, на уменьшении спроса. Да и цены на квартиры значительно упали.
«Сейчас в риэлторской базе квартиры выставляются за те же цены, что и несколько месяцев назад, – продолжает Юлия Владимирцева. – Но это совсем не значит, что они сдаются за эти деньги. Сегодня, как правило, хозяева даже недорогих квартир желанным арендаторам долларов тридцать – пятьдесят готовы уступить».
Но существует и другой взгляд на ситуацию. По мнению директора отделения «Наша Москва» корпорации «БЕСТ – Недвижимость» Ольги Варакутиной, на рынке аренды весь минувший год знаменовался плавным ростом. Рынок стабилен, поскольку спрос на жилье в столице есть всегда. Москва как была привлекательным местом для съема квартир и иногородними, и москвичами, так им и остается.
А вот взгляд на происшедшее за год заместителя директора управления новостроек компании «МИЭЛЬ-Недвижимость» Марии Жуковой. Она считает, что динамика цен на жилье эконом-класса повторяет ситуацию прошлых лет и позволяет говорить об определенных закономерностях. С января по июнь однокомнатные квартиры в среднем сдавались за 400 долл., двухкомнатные – примерно за 510 долл., трехкомнатные – за 620 долл. Начиная с августа цены стали расти. По сравнению с летом уже в сентябре цены на аренду однокомнатных и трехкомнатных квартир выросли на 7%, двухкомнатных – больше чем на 9%.
По мнению аналитиков корпорации «МИЭЛЬ-Недвижимость», в среднем за год цены на рынке аренды выросли на 13%. Этому способствовало сезонное повышение цен, связанное с осенним притоком клиентов на рынок. Правда, в ноябре рост цен замедлился.
Сегодня
Соотношение спроса и предложения квартир различных ценовых диапазонов в конце 2004 года мало отличается от показателей годичной давности, – считают аналитики из корпорации «МИЭЛЬ – Недвижимость». Так, на самые дешевые квартиры, стоимостью до 350 долларов в месяц – спрос превышает предложение в 3,64 раза. Превышение спроса над предложением наблюдается и в других относительно невысоких ценовых сегментах: на квартиры, сдающиеся за 351–450 долларов в месяц и 451–600 долларов в месяц. Здесь соотношение спроса к предложению составляет 3,95 и 1,51 раза.
Кстати, специалисты считают, что сегодня арендаторы стали более реалистично подходить к выбору квартир. Этим и объясняется тот факт, что соотношение спроса и предложения для самых дешевых квартир несколько меньше, чем для квартир следующей ценовой категории. Квартиры стоимостью до 350 долларов в месяц очень быстро вымываются с рынка, поэтому спрос перемещается в следующий ценовой сегмент.
Интересно, что в ноябре 2003 года наблюдалась аналогичная ситуация с той лишь разницей, что самое дешевое жилье можно было арендовать до 250 долларов в месяц. Тогда спрос тоже активно перемещался в более высокий ценовой сегмент.
Что же дальше
«В 2005 году предполагается плавный рост цен, – считает Ольга Варакутина. – По данным аналитиков из «БЕСТ-недвижимости» за последний год арендная плата повысилась в среднем на 15%. Это значит, что среднемесячный рост составляет около 1,2%. В наступившем году предсказывается приблизительно такой же рост цен с погрешностью в пол-процента.
Сегодня желающих арендовать жилье достаточно, – продолжает Ольга Варакутина. – Поэтому говорить о падении спроса было бы неверно. Недорогое жилье по-прежнему популярно. Другое дело, что рост доходов населения продолжается, и увеличивается процент клиентов, относящихся к среднему классу. У этих людей повышаются требования к уровню арендуемого жилья».
Высокий спрос на «однушки» сохраняется, – отмечают аналитики из «МИЭЛЬ-Недвижимости». Кстати, спрос на однокомнатные квартиры велик не только в России, но и во всем мире. Причина одна: они дешевле. Например, в конце минувшего года средняя цена, за которую можно было арендовать однокомнатную квартиру, была 460 долларов. Аналогичные показатели для двух- и трехкомнатных квартир составляют 585 и 705 долларов, соответственно.
Но мы по-прежнему отличаемся от Европы. Там однокомнатная квартира или в улучшенном варианте студио – пристанище закоренелых холостяков или представителей богемы. В московские «однушки» нередко вселяются на длительный срок многочисленные семьи. Правда, до жителей азиатских стран, которые могут проживать в однокомнатной квартире вдесятером, нам еще далеко.
Оценка состояния рынка жилья эконом-класса и прогнозы на будущее у риэлторов разные. Но в том, что касается аренды элитных апартаментов, специалисты единодушны. Спрос на рынке элитной недвижимости велик. Он опережает предложение, а потому цены на апартаменты будут расти и дальше.