Хороши гарантии, что сверх федеральных
Реконструкция городов – процесс неизбежный. Увы, старожилы далеко не всегда бывают этим процессом довольны – приходится переселяться, порой в новые, даже не вполне обжитые места. В последние дни прошлого года Мосгордумой принят закон, который – по инициативе Департамента жилищной политики, – изменил прежний, регулирующий как раз процесс переселения жителей. Текст этого документа – «О внесении изменений и дополнений в закон города Москвы от 9 сентября 1998 года № 21 «О гарантиях города Москвы лицам, освобождающим жилые помещения» (№ 89 от 22 декабря 2005 года) – был опубликован в нашей газете в номере 2 за 20 января.
О том, что сулит новый закон москвичам, рассказывает депутат Мосгордумы Дмитрий Катаев – главный оппонент новой редакции закона, инициатор ряда поправок в нем, но, в конце концов, за него проголосовавший.
Никуда вас не вышлют
Новая редакция закона однозначно улучшила положение москвичей, чьи дома предназначены к сносу. Речь идет о месте переселения. Закон, действовавший до последнего времени, декларировал, что человека отселяют «в пределах городской черты». Иными словами, семья, прожившая всю жизнь в привычном месте, могла оказаться на выселках.
Предложенная редакция звучала так: «отселять… в пределах одного округа». Но это означало, что семья, которая жила на Ломоносовском проспекте, вдруг могла оказаться в Южном Бутове. Округ-то один. И вот окончательный вариант: «отселять в пределах данного или соседних с ним районов». И даже с добавкой: «своего округа», что, на мой взгляд, уже излишне. Инвесторы всегда найдут свободные площадки, если не в том же районе, то в трех-пяти смежных. И не важно – свой это округ или соседний.
Эта статья равно относится к собственникам и нанимателям. Правда, не касается Центрального и Зеленоградского округов. И еще исключение: если предоставляется больше одной квартиры (разрослась семья), то одна из них дается рядом с прежним жильем, а адрес другой не оговаривается – он может быть далеким.
Аварию заказывали?
Переселение всегда было фактором социальной напряженности. Стресс возникал задолго до того, как людям предлагалось покинуть насиженное гнездышко: в погоне за лакомыми кусочками земли инвесторы порой не останавливались перед криминалом. Старые здания вдруг сгорали, либо становились аварийными: рядом рыли глубокую траншею, и стены проседали так, что восстановить их было невозможно. Вопрос: а есть ли вообще объективные условия для сноса строения?
Если дом аварийный – его надо сносить, это правило неизменно. А стал ли он аварийным в результате естественных процессов, или это вызвано искусственно – скорее тема для специального расследования. Однозначного ответа нет. Несомненно одно: не подлежат сносу (реконструкции – да) только кварталы исторической застройки.
Не должны – с постройкой новых сооружений – меняться также и городские пейзажи, открывающие вид на памятники архитектуры (как это было с возведенным и уже снесенным «Националем» на Тверской). Во всех остальных случаях «табу» отсутствует. Не строить город не может! И потому искать в «Законе о гарантиях…» защиты самих сооружений не следует. Это прерогатива Градостроительного кодекса.
И все же остановимся на аварийных домах. Адресов у людей, которые должны покинуть их, не спросят… Так, кстати, и записано в новом Жилищном кодексе. Согласно ему, жителей таких домов можно отселять в любой район, где есть свободные площади. На мой взгляд, явное нарушение их прав. Разве они не такие же москвичи? Уж не говорю о том, что подобная норма как раз провоцирует искусственное признание домов аварийными. Думаю, что эта норма будет оспариваться в Конституционном суде (как и некоторые остальные спорные положения нового ЖК РФ). К сожалению, не помог и московский закон. Моя поправка: если дом признан аварийным, его жителей можно на полгода отселить в маневренный фонд, а за это время найти приемлемый для них адрес, – не была принята.
Как стимулировать рождаемость?
Не секрет, что, переезжая, люди (это относится к нанимателям) старались что-то выгадать для себя. Перед сносом дома прописывали туда кучу родственников, а потом требовали всем дать квартиры. Противостоять таким махинациям должен был предварительный договор: там записывалось, что после объявления о сносе дома никакие прописки (регистрации) в доме уже не разрешалась. Но у него были и противники: нельзя заключать договор на квартиру с неизвестным адресом. Ведь адрес переселения на момент принятия решения о сносе дома известен был далеко не всегда. Как решился этот вопрос?
В новой редакции закона «О гарантиях…» четко сказано, что человек имеет право и после решения о сносе помещения вселять в квартиру родственников, но новая площадь ему будет предоставлена исключительно по числу людей, которые жили в ней на момент принятия такого решения. За одним исключением: родившиеся дети. Появятся они – семья получит большую квартиру. Я был все же сторонником заключения предварительных договоров. Но Департамент жилищной политики с этим не согласился: зачем предварительный, если уже через неделю возможен основной? Лишняя бюрократия… Возможно, в этом есть резон. Поправка не прошла. Но с другой стороны – согласно ГК РФ – никто не запрещает его заключать. Если инвестор и жители задумают себя обезопасить, они всегда могут к нему прибегнуть.
За излишки доплачивать не надо
Представьте, вселяется наниматель. Реальная площадь квартиры – не по его вине! – превосходит нормативы (18 кв. м площади на человека). Ему что, доплачивать?
Не надо. Но случаи доплаты по требованию инвесторов все же были. От жителей посыпались обращения в суды. Дело дошло до президиума Верховного суда РФ. Его решение: требование инвесторов неправомочно, поскольку в основе переселения – государственная нужда. При чем тут граждане? А потому – никакой доплаты быть не должно. Это и предусматривает закон. Но есть две оговорки. Первая: квартира большей площади – если другой возможности нет – предоставляется без увеличения числа комнат. И вторая: если семье предоставили квартиру все же по социальным нормам, но та семью не устраивает, люди хотят большую – в этом случае извольте излишки оплатить по рыночной цене.
В новой редакции закона говорится, что не должна уменьшаться общая площадь нового жилья. А как насчет жилой? Старая квартира, как правило, без подсобок, комнаты часто смежные, маленькая кухня, практически нет холла. А вот в новой квартире можно по коридору разъезжать на лыжах. Зато комнаты станут значительно меньше. Справедливо? На мой взгляд, нет. Я голосовал против этой поправки. Но мое предложение не прошло. Критерием осталась общая площадь. Единственная выгода – но ее дает уже новый Жилищный кодекс – касается лоджий. ЖК не причисляет их к площади квартиры. Считает общей долевой собственностью. Как лестницы, холлы… Иными словами, это помещение всего дома, но не жильца. И если возникнет конфликт – пусть жильцы апеллируют к федеральному документу.
Компенсацию не получите
О капитальном ремонте. Согласно закону о приватизации, прежде чем передавать квартиру в собственность, государство должно было отремонтировать весь дом. Но этого не делалось. Получит ли семья компенсацию за непроизведенный ремонт?
Вряд ли. Не знаю ни одного такого случая. Инвестор, как правило, преуменьшает стоимость непроизведенного ремонта дома, и – наоборот – преувеличивает рыночную стоимость новых квартир. А сейчас – согласно новому Жилищному кодексу – норма капитального ремонта может отпасть вообще: государство жильцу ничего не должно!
Не добились мы в московском законе и замены «рыночной» оценки освобождаемого жилья на «выкупную». Сейчас квартиру в пятиэтажке можно продать за приличные деньги. Но эти деньги очень невелики по сравнению с тем, что можно заработать на этой пятиэтажке.
Гражданский кодекс для отчуждения недвижимого имущества, то есть квартиры, устанавливает выкупную цену. Выкупная цена включает рыночную стоимость земельного участка, недвижимого имущества, а также все убытки, в том числе и связанные с досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами и упущенную выгоду.
Предлагалось: отныне, если вы заключаете с инвестором договор, то можете записать: он обязан компенсировать вам утраченную выгоду. Общая компенсация и называется выкупной ценой. Мы ссылались на Гражданский кодекс. А теперь и Жилищный кодекс подтвердил нашу правоту. Но в закон эта поправка не попала.
Не закон, так кодекс
Может ли семья остаться в доме, который реконструируют? Человек живет в доме, где родились его отец, дед, прадед. Но после реконструкции его туда не пускают: «Это совсем другое здание, вы не имеете на него никакого права». Встает вопрос: может ли жилец, вкладывая какие-то деньги в реконструкцию, вернуться в родные пенаты?
Здесь не избежать разговора о праве на землю. По закону о введении Жилищного кодекса РФ в действие, все мы стали землевладельцами. Земля – это «пятно» под домом и придомовая территория. Раньше их отдавали только ТСЖ и ЖСК, но реально получили считанные объединения. Теперь речь идет обо всех домах. Сильно сомневаюсь, что это получится реально: одно межевание растянут на десятки лет. Но юридическая норма есть.
С января прошлого года собственнику отдавалось приоритетное право инвестировать свои средства в реконструкцию дома. И эту норму в новой редакции закона мы отстояли. Честно признаться – далось нелегко. Ведь по «Закону об инвестиционной деятельности» у всех инвесторов равные права. Старожил, не старожил – какое дело? Такой же инвестор. Но тогда мы обратились к другой юридической норме: праву собственника. Теперь жилец – как было сказано – еще и землевладелец, ибо часть «пятна» под домом принадлежит ему. А это значит, что без его разрешения на ней ничего не может меняться. Или меняться – но с его участием. Иными словами, как собственник, он имеет первоочередное право стать также соинвестором строительства и «застолбить» там свою площадь. Возникает шанс вернуться в свой дом…
А если в доме не одна семья таких старожилов? Тогда у них появляются общие интересы, и чтобы отстоять их, они объединяются. Иными словами, новый закон «О гарантиях…» будет стимулировать создание жилищных объединений.
Как наш закон увязывается с ЖК РФ? Все, что в нашем законе дается сверх федеральных гарантий – это хорошо и должно быть сохранено, а что ниже их, что уменьшает права жильцов в сравнении с республиканскими нормами – требует дальнейшей работы. А пока гражданам – в случае конфликта – надо будет «отбиваться» ссылками на федеральные законы.