Любовь по расчету – пришел в банк молодым, и остался с ним до самой пенсии

Недавно Фонд «Институт экономики города» завершил исследование о перспективах развития ипотечного жилищного кредитования в России. В числе источников, которые могли бы дать ипотеке так нужные ей сегодня долгосрочные финансы, в первую очередь специалистами были названы Пенсионный фонд России, а также его средства, аккумулированные во Внешэкономбанке, и негосударственные пенсионные фонды. Затем ипотеке могли бы поспособствовать сами банки и другие инвесторы (члены Национальной ассоциации участников фондового рынка, страховые компании). Вывод экспертов однозначен: для увеличения массовости жилищных кредитов надо развивать рынок ипотечных ценных бумаг.
В этом случае потенциальное предложение по кредитам на жилье может увеличиться к 2010 году до 1124 миллиардов рублей, что полностью покроет потребности россиян.
Но это пока только прогнозы, причем сделанные с учетом создания благоприятной ситуации для развития и первичного, и вторичного ипотечного рынков. А вот об их сегодняшнем состоянии мы беседуем с Наталией РОГОЖИНОЙ, руководителем проекта направления «Реформы в сфере недвижимости» фонда «Институт экономики города».
– Наталия Георгиевна, проблема «длинных» денег для российской ипотеки не теряет своей остроты. Даже руководство АИЖК признается, что на рынке их практически нет…
– Да, проблема «длинных» денег осталась. У Агентства по ипотечному жилищному кредитованию, к сожалению, небольшие масштабы деятельности и не очень большой потенциал. За все время своего существования оно рефинансировало только десять с небольшим тысяч закладных. Все ждут, когда наконец заработает закон об ипотечных ценных бумагах. Тогда банки смогут эмитировать эти бумаги и привлекать ресурсы в ипотеку. «Длинные» деньги могут прийти также с иностранными фондами или банками, но для них нужно выработать внятный и унифицированный ипотечный продукт.
Помимо этого надо, наконец, создать условия для привлечения в ипотеку пенсионных и страховых денег – их потенциал очень большой.
– А какие банки будут развивать ипотеку: специализированные или универсальные?
– Специализированных ипотечных банков в России пока нет. Ипотечную деятельность осуществляют универсальные банки, для которых в числе приоритетов выступает развитие розничного бизнеса. Если клиент пришел в банк брать деньги на жилье и этот опыт оказался удачным, то, скорее всего, он придет в этот же банк и открывать свои счета (значит, банк будет получать комиссии за их обслуживание), и заводить кредитные карточки, и, может быть, класть деньги на депозит…
В России же громадный неохваченный рынок розничного кредитования. Как известно, дефолтов в ипотеке – минимум. Невозвраты кредитов единичны. И это не только сиюминутная тенденция (пока объем выданных кредитов небольшой), но и практика, подтвержденная всем мировым опытом. Банки очень тщательно подходят к выбору заемщиков, и свои требования по андеррайтингу вряд ли будут снижать.
– Сейчас много говорят о внедрении системы страхования банковских рисков как об одном из способов уменьшения для заемщиков первоначального взноса и, следовательно, повышения доступности ипотечных кредитов. Но ведь в ряде регионов, не дожидаясь страховщиков, уже пошли по пути снижения первоначального взноса. Правда, за счет других источников…
– Наиболее успешные региональные ипотечные программы держатся, в первую очередь, за счет господдержки, то есть средств местных бюджетов. Плюс еще стараются привлечь деньги с рынка. Так продается недвижимость Оренбурга, Уфы, Самары… Сейчас ипотека в прогрессивных регионах развивается не только за счет распределения бюджетных денег, но и привлечения рыночных ресурсов. Там четко определены категории граждан, которые могут рассчитывать на государственную поддержку: бюджетники, молодые семьи, госслужащие и т.д. – ипотечное кредитование для них становится более доступным прежде всего за счет субсидирования первоначального взноса…