13:33:16
7 октября 2024 г.

Жилищные новации: каждой семье – свой вариант

Жилищные программыСегодня московское правительство предлагает очередникам два основных доступных способа стать новоселами за счет собственных и бюджетных средств. Первый – приобретение жилья с помощью бюджетных субсидий и второй – покупка жилья, построенного за счет бюджета, у города по льготной цене.В сентябре нынешнего года были приняты два важных документа, касающихся этих проблем. Конечно, мы уже упоминали их в материалах предыдущих номеров газеты. Наш сегодняшний эксперт – начальник отдела мониторинга рынка жилья Департамента жилищной политики и жилищного фонда города Москвы Сергей МОРОЗКОВ предложил взглянуть на них комплексно и объединить одним комментарием.
Субсидия существенно увеличилась
Во втором квартале 2003 года была упразднена региональная межведомственная комиссия по ценовой и тарифной политике при правительстве Москвы, в ведение которой входило утверждение величины субсидии. Как следствие, 14 месяцев субсидия на приобретение жилья на рынке недвижимости не пересматривалась и составляла 24 200 руб. за 1 кв. м, тогда как наиболее «дешевое» типовое строящееся жилье в так называемых районах массовой застройки подорожало где-то на 27%.
Благодаря новому постановлению была создана и начала работу новая специализированная межведомственная комиссия, которая в первых числах каждого квартала будет определять среднюю рыночную стоимость 1 квадратного метра, прослеживать динамику, утверждать субсидию.
6 октября состоялось первое заседание комиссии. Его итог – утверждение новой величины субсидии на четвертый квартал этого года. Расчетная цена квадратного метра при предоставлении субсидий теперь – в размере 28 072 рубля, что на 16% больше прежней величины субсидии! В конце года комиссия соберется на очередное заседание и определит субсидию на первый квартал 2005 года. Планируется ее увеличение до 30 тысяч рублей за 1 кв. метр.
Платить придется по фактической стоимости
В 1999 году очередникам был предложен новый способ улучшения жилищных условий – приобретение жилья у города по договору купли-продажи с рассрочкой платежа. Квартиры продавались очередникам по инвентаризационной стоимости, устанавливаемой МосгорБТИ, в рассрочку на 5 лет. За пользование рассрочкой взимались проценты – 3–8% годовых.
Не скрою, в свое время данный способ обеспечения жильем очередников считался революцией, так как практически все жилье, которое строилось за счет города, отдавалось очередникам бесплатно с правом приватизации, как впрочем и сейчас. Но Советского Союза уже давно нет, а социалистические принципы распределения жилья во многом сохранились. На фоне планируемых изменений в федеральном законодательстве, высказываний высших представителей политической элиты страны о необходимости активнее развивать рыночные способы улучшения жилищных условий, в условиях ограниченности бюджетных ресурсов и не уменьшающегося количества очередников, купля-продажа с рассрочкой платежа становится все актуальнее и востребованнее. В частности, об этом свидетельствует опыт реализации инновационной программы правительства Москвы «Молодой семье – доступное жилье».
Однако, несмотря на свою «революционность», продажа жилых помещений очередникам по «цене БТИ» уже не соответствует реалиям времени. Так, с 2002 по 2004 год инвентаризационная стоимость типового жилья, строящегося за счет городского бюджета, практически не изменилась и составляет в среднем 360 долл. за 1 кв. м. Тогда как реальные затраты бюджета за этот период увеличились на 37%. Сегодня городу строительство одного кв. м жилья для очередников обходится в 680 долл. А бюджетные ресурсы – не бездонны.
Поэтому с 1 января 2005 года в соответствии с постановлением правительства Москвы № 654-ПП во вновь построенных на бюджетные средства города домах квартиры будут продаваться не по инвентаризационной стоимости, а с учетом фактических затрат. При этом при заключении договора купли-продажи очередник должен оплатить единовременно не менее 30% стоимости квартиры, а остальное – погасить в течение 10, а не 5 лет, как было ранее. Проценты за пользование рассрочкой начисляются по ставке рефинансирования Центрального Банка на дату заключения договора. Сегодня это 13% годовых. Платежи в счет выкупа и проценты за рассрочку направляются в бюджет города Москвы. Таким образом, направление «купля-продажа с рассрочкой платежа» выводится на самофинансирование.
Кому что выгодно
В последние годы очередниками стали многие молодые семьи. Раньше они не надеялись получить квартиру от города, а стоять 20 лет в очереди на улучшение жилищных условий не хотели. Теперь положение значительно изменилось. Молодые семьи получают квартиры по договорам коммерческого найма, используют субсидии, активно приобретают квартиры с рассрочкой платежа. Как же все эти изменения отразятся на молодой семье? Давайте посчитаем. Семья из трех человек проживает в квартире, предоставленной городом, по договору коммерческого найма, и хочет приобрести стандартную типовую двухкомнатную квартиру общей площадью 54 квадратных метра по цене 1200 долларов за квадратный метр. Допустим, они имеют право на получение 70-процентной субсидии. Сегодня из бюджета им выплатят безвозмездную субсидию – 36,5 тысячи долларов. (Еще в прошлом месяце – они получили бы 31,5 тысячи долларов). Чтобы купить квартиру, им надо вложить собственных 28 тысяч долларов. И это при покупке жилья на московском рынке недвижимости.
Если та же молодая семья решит приобрести такую же квартиру, но не на рынке, а у города по договору купли-продажи с рассрочкой платежа (субсидия в данном случае не полагается), например, в Кожухове, где сегодня инвестиционная себестоимость строительства 1 кв. м составляет 19,8 тысячи рублей (680 долларов), то квартира обойдется ей в 37 тысяч долларов. А с учетом процентов – в 55 тысяч долларов. Фактически при прочих равных условиях данная сумма эквивалентна доплате очередника, имеющего право на получение 19%-ной субсидии.
Иначе говоря, по экономическим соображениям покупка жилья на рынке с помощью субсидии выгодна молодым очередникам более ранних годов постановки на учет нуждающихся в улучшении жилищных условий, имеющих большую субсидию. Для семей, вставших в очередь на жилье недавно, выгоднее покупка квартиры у города.
На помощь придет ипотека
Сейчас Департамент готовит предложения по развитию ипотечного кредитования на территории города Москвы. Одно из положений – ввести продажу жилых помещений без рассрочки платежа. Молодые семьи – очередники могут сразу полностью рассчитываться с городом за новое жилье, заплатив единовременно не более 10–30% от инвестиционной себестоимости квартиры, а остальное – за счет ипотечного кредита банка, при условии, что их надежность и платежеспособность оценят сами банкиры. При этом кредит можно взять уже на 20 лет.
У молодежи появляется еще одна возможность решить свою жилищную проблему. Чем больше вариантов, тем легче семье выбрать самый удобный и выгодный для себя.
Есть очередники, которые с использованием субсидии получили ипотечные кредиты и уже приобрели жилье. Технология комбинирования при покупке жилья бюджетных субсидий, собственных средств и кредитов разработана Департаментом совместно с коммерческим банком «Московское ипотечное агентство» и ГУП г. Москвы «Агентство по реализации жилищных займов и субсидий».
Теперь, если молодые семьи в течение 5 лет, пока живут в квартирах по договору коммерческого найма, по каким-то причинам не успеют накопить полностью сумму на покупку жилья, то они смогут получить ипотечный кредит в коммерческом банке «Московское ипотечное агентство» на 20 лет. У них есть свобода выбора: по договору купли-продажи молодым семьям предлагают купить квартиры в определенных районах и домах, а взяв ипотечный кредит и субсидию, они сами выбирают район, дом, квартиру. И уже есть примеры, когда семьи приобретают довольно дорогое жилье.
В перспективе возможны и другие изменения. По договору купли-продажи рассрочка будет с нового года 10 лет. По договору субаренды для молодых специалистов – врачей, учителей, срок аренды может быть продлен тоже до 10 лет. А по договору коммерческого найма срок всего 5 лет. Если программа «Молодой семье – доступное жилье», рассчитанная на 2003–2005 годы, будет продолжена, вероятно, что и по договору коммерческого найма общий срок проживания будет увеличен до 10 лет. Это позволит значительно уменьшить ежемесячные платежи, снизить нагрузку на бюджет семьи, а значит сделать покупку жилья с помощью правительства Москвы доступнее для гораздо более широкого круга молодых москвичей.

Записала Светлана Амелехина

Похожие записи
Квартирное облако
Аналитика Аренда Градплан Дачная жизнь Дети Домашняя экономика Доступное жильё Доходные дома Загородная недвижимость Зарубежная недвижимость Интервью Исторические заметки Конфликты Купля-продажа Махинации Метры в сети Мой двор Молодая семья Моссоцгарантия Налоги Наследство Новости округов Новостройки Обустройство Одно окно Оплата Оценка Паспортизация Переселение Подмосковье Приватизация Прогнозы Реконструкция Рента Риелторы Сад Строительство Субсидии Транспорт Управление Цены Экология Электроэнергия Юмор Юрконсультация