Жилищные новации: каждой семье – свой вариант
Сегодня московское правительство предлагает очередникам два основных доступных способа стать новоселами за счет собственных и бюджетных средств. Первый – приобретение жилья с помощью бюджетных субсидий и второй – покупка жилья, построенного за счет бюджета, у города по льготной цене.В сентябре нынешнего года были приняты два важных документа, касающихся этих проблем. Конечно, мы уже упоминали их в материалах предыдущих номеров газеты. Наш сегодняшний эксперт – начальник отдела мониторинга рынка жилья Департамента жилищной политики и жилищного фонда города Москвы Сергей МОРОЗКОВ предложил взглянуть на них комплексно и объединить одним комментарием.
Субсидия существенно увеличилась
Во втором квартале 2003 года была упразднена региональная межведомственная комиссия по ценовой и тарифной политике при правительстве Москвы, в ведение которой входило утверждение величины субсидии. Как следствие, 14 месяцев субсидия на приобретение жилья на рынке недвижимости не пересматривалась и составляла 24 200 руб. за 1 кв. м, тогда как наиболее «дешевое» типовое строящееся жилье в так называемых районах массовой застройки подорожало где-то на 27%.
Благодаря новому постановлению была создана и начала работу новая специализированная межведомственная комиссия, которая в первых числах каждого квартала будет определять среднюю рыночную стоимость 1 квадратного метра, прослеживать динамику, утверждать субсидию.
6 октября состоялось первое заседание комиссии. Его итог – утверждение новой величины субсидии на четвертый квартал этого года. Расчетная цена квадратного метра при предоставлении субсидий теперь – в размере 28 072 рубля, что на 16% больше прежней величины субсидии! В конце года комиссия соберется на очередное заседание и определит субсидию на первый квартал 2005 года. Планируется ее увеличение до 30 тысяч рублей за 1 кв. метр.
Платить придется по фактической стоимости
В 1999 году очередникам был предложен новый способ улучшения жилищных условий – приобретение жилья у города по договору купли-продажи с рассрочкой платежа. Квартиры продавались очередникам по инвентаризационной стоимости, устанавливаемой МосгорБТИ, в рассрочку на 5 лет. За пользование рассрочкой взимались проценты – 3–8% годовых.
Не скрою, в свое время данный способ обеспечения жильем очередников считался революцией, так как практически все жилье, которое строилось за счет города, отдавалось очередникам бесплатно с правом приватизации, как впрочем и сейчас. Но Советского Союза уже давно нет, а социалистические принципы распределения жилья во многом сохранились. На фоне планируемых изменений в федеральном законодательстве, высказываний высших представителей политической элиты страны о необходимости активнее развивать рыночные способы улучшения жилищных условий, в условиях ограниченности бюджетных ресурсов и не уменьшающегося количества очередников, купля-продажа с рассрочкой платежа становится все актуальнее и востребованнее. В частности, об этом свидетельствует опыт реализации инновационной программы правительства Москвы «Молодой семье – доступное жилье».
Однако, несмотря на свою «революционность», продажа жилых помещений очередникам по «цене БТИ» уже не соответствует реалиям времени. Так, с 2002 по 2004 год инвентаризационная стоимость типового жилья, строящегося за счет городского бюджета, практически не изменилась и составляет в среднем 360 долл. за 1 кв. м. Тогда как реальные затраты бюджета за этот период увеличились на 37%. Сегодня городу строительство одного кв. м жилья для очередников обходится в 680 долл. А бюджетные ресурсы – не бездонны.
Поэтому с 1 января 2005 года в соответствии с постановлением правительства Москвы № 654-ПП во вновь построенных на бюджетные средства города домах квартиры будут продаваться не по инвентаризационной стоимости, а с учетом фактических затрат. При этом при заключении договора купли-продажи очередник должен оплатить единовременно не менее 30% стоимости квартиры, а остальное – погасить в течение 10, а не 5 лет, как было ранее. Проценты за пользование рассрочкой начисляются по ставке рефинансирования Центрального Банка на дату заключения договора. Сегодня это 13% годовых. Платежи в счет выкупа и проценты за рассрочку направляются в бюджет города Москвы. Таким образом, направление «купля-продажа с рассрочкой платежа» выводится на самофинансирование.
Кому что выгодно
В последние годы очередниками стали многие молодые семьи. Раньше они не надеялись получить квартиру от города, а стоять 20 лет в очереди на улучшение жилищных условий не хотели. Теперь положение значительно изменилось. Молодые семьи получают квартиры по договорам коммерческого найма, используют субсидии, активно приобретают квартиры с рассрочкой платежа. Как же все эти изменения отразятся на молодой семье? Давайте посчитаем. Семья из трех человек проживает в квартире, предоставленной городом, по договору коммерческого найма, и хочет приобрести стандартную типовую двухкомнатную квартиру общей площадью 54 квадратных метра по цене 1200 долларов за квадратный метр. Допустим, они имеют право на получение 70-процентной субсидии. Сегодня из бюджета им выплатят безвозмездную субсидию – 36,5 тысячи долларов. (Еще в прошлом месяце – они получили бы 31,5 тысячи долларов). Чтобы купить квартиру, им надо вложить собственных 28 тысяч долларов. И это при покупке жилья на московском рынке недвижимости.
Если та же молодая семья решит приобрести такую же квартиру, но не на рынке, а у города по договору купли-продажи с рассрочкой платежа (субсидия в данном случае не полагается), например, в Кожухове, где сегодня инвестиционная себестоимость строительства 1 кв. м составляет 19,8 тысячи рублей (680 долларов), то квартира обойдется ей в 37 тысяч долларов. А с учетом процентов – в 55 тысяч долларов. Фактически при прочих равных условиях данная сумма эквивалентна доплате очередника, имеющего право на получение 19%-ной субсидии.
Иначе говоря, по экономическим соображениям покупка жилья на рынке с помощью субсидии выгодна молодым очередникам более ранних годов постановки на учет нуждающихся в улучшении жилищных условий, имеющих большую субсидию. Для семей, вставших в очередь на жилье недавно, выгоднее покупка квартиры у города.
На помощь придет ипотека
Сейчас Департамент готовит предложения по развитию ипотечного кредитования на территории города Москвы. Одно из положений – ввести продажу жилых помещений без рассрочки платежа. Молодые семьи – очередники могут сразу полностью рассчитываться с городом за новое жилье, заплатив единовременно не более 10–30% от инвестиционной себестоимости квартиры, а остальное – за счет ипотечного кредита банка, при условии, что их надежность и платежеспособность оценят сами банкиры. При этом кредит можно взять уже на 20 лет.
У молодежи появляется еще одна возможность решить свою жилищную проблему. Чем больше вариантов, тем легче семье выбрать самый удобный и выгодный для себя.
Есть очередники, которые с использованием субсидии получили ипотечные кредиты и уже приобрели жилье. Технология комбинирования при покупке жилья бюджетных субсидий, собственных средств и кредитов разработана Департаментом совместно с коммерческим банком «Московское ипотечное агентство» и ГУП г. Москвы «Агентство по реализации жилищных займов и субсидий».
Теперь, если молодые семьи в течение 5 лет, пока живут в квартирах по договору коммерческого найма, по каким-то причинам не успеют накопить полностью сумму на покупку жилья, то они смогут получить ипотечный кредит в коммерческом банке «Московское ипотечное агентство» на 20 лет. У них есть свобода выбора: по договору купли-продажи молодым семьям предлагают купить квартиры в определенных районах и домах, а взяв ипотечный кредит и субсидию, они сами выбирают район, дом, квартиру. И уже есть примеры, когда семьи приобретают довольно дорогое жилье.
В перспективе возможны и другие изменения. По договору купли-продажи рассрочка будет с нового года 10 лет. По договору субаренды для молодых специалистов – врачей, учителей, срок аренды может быть продлен тоже до 10 лет. А по договору коммерческого найма срок всего 5 лет. Если программа «Молодой семье – доступное жилье», рассчитанная на 2003–2005 годы, будет продолжена, вероятно, что и по договору коммерческого найма общий срок проживания будет увеличен до 10 лет. Это позволит значительно уменьшить ежемесячные платежи, снизить нагрузку на бюджет семьи, а значит сделать покупку жилья с помощью правительства Москвы доступнее для гораздо более широкого круга молодых москвичей.