ПОПРОБУЙ, ПОСТРОЙ НЕИЗВЕСТНО ЧТО,
неясно почем и непонятно для кого
Эту разницу во взглядах на ипотеку в полной мере продемонстрировала конференция «Ипотечное дело в России», прошедшая в конце октября в Москве. Конференция собрала не только «федералов» (прежде всего депутатов Государственной Думы, занимающихся этой проблематикой) и москвичей (то есть представителей банков, застройщиков, а также риэлторских фирм столицы), но и профессионалов рынка недвижимости из нескольких российских регионов.
«Час зачатья я помню неточно…»
Конференцию открыл доклад вице-спикера Госдумы Георгия Бооса, который рассказал собравшимся, как готовились пакетные законопроекты, как для этого анализировался рынок, в то время не подозревавший, что ему предстоит стать рынком доступного жилья, как, наконец, принимаются эти законы – с каким трудом, преодолевая сопротивление «определенных сил» и лоббирующих групп. Депутат ознакомил со следующими цифрами: в 2003 году, при возросшем на 16% платежеспособном спросе населения, адекватно выросла и стоимость жилья (правда, риэлторы говорят о том, что рост стоимости квадратных метров был намного больше). В то же время предложение жилья возросло всего лишь на 10%.
Обратим внимание, что это средние цены по России, в Москве квартиры дорожали со скоростью 2-3% в месяц. В прошлом году во всей стране было построено 36 миллионов кв. метров жилья, что примерно вдвое меньше требуемого объема. При этом 40% из этих 36 миллионов – коттеджи. Что касается ипотеки, то если бы не существовало региональных программ, которые вытягивают ее на более или менее приемлемый уровень, то «ипотека в России находилась бы в состоянии, близком к зачаточному», – констатировал Г. Боос.
Банки сейчас больше ориентированы на выдачу потребительских кредитов. Во-первых, это не так сложно, во-вторых, деньги даются на короткие сроки – не более года. Чтобы выдавать долгосрочные кредиты (а средний срок для ипотечных денег – 10–15 лет), банкам нужны гарантированные денежные средства. В нашей же стране, заметил Г. Боос, банковская система зависит не только от неумелых подчас действий Центрального банка, но даже от его необдуманных заявлений. Пример тому – недавний банковский кризис в Москве. Даже если население в очередной раз поверит в то, что грядут позитивные перемены и спрос на жилье вырастет, то вряд ли так же быстро за ним подтянется и предложение. А это значит, что произойдет резкий скачок цен на квадратные метры.
Строительство нового жилья в стране тормозится не только потому, что на него нет денег, и оно к тому же вынуждено преодолевать чиновничьи барьеры. Еще одна причина – не хватает соответствующей инфраструктуры. Дом – это не просто бетонная или кирпичная коробка, к нему необходимо подвести газ, воду, инженерные сети. Исходя из этих потребностей, уже в 2006 году российских застройщиков ждет дефицит земельных участков. А это значит, что темпы строительства снизятся. И вместо заявленных миллионных объемов Россия окажется полем для бесконечных замороженных строек. Вывод вице-спикера – надо принимать новый Градостроительный кодекс, надо двигать вперед закон о концессиях: сфера создания инфраструктуры для жилищного строительства должна перестать быть монополией, в нее необходимо привлекать новых инвесторов. Правда, как дипломатично выразился депутат, есть силы, которые этого не хотят. Впрочем, если знать арифметику, можно попробовать примерно посчитать их число. Сегодня, чтобы начать строительство, требуется собрать 150 подписей. Если будут приняты новые законы, их количество уменьшится до 25. Значит, в каждом городе принятию нового прогрессивного законодательства противодействуют где-то 125 человек. Не так уж много, если вспомнить, что число чиновников исчисляется в России миллионами.
Между рынком и государством
Сейчас из 28 законопроектов полностью готовы 25 (напомним, что 8 из них уже были одобрены Госдумой в третьем чтении). Так как ипотека у нас – вопрос не только экономический, а скорее политический, то сомнения в том, что оставшиеся законопроекты будут приняты еще в этом году, могут быть только у отъявленных пессимистов. Россию нужно строить. Или, вернее, обустраивать. И помогать ей в этом должна именно ипотека. Как выразился Леонид Чернышов, помощник министра промышленности и энергетики РФ по вопросам строительства, архитектуры и ЖКХ, один миллион квадратных метров вводимого жилья создает 40 тысяч рабочих мест.
Правда, как оказалось, ипотека в России изначально пошла не по тому пути. Как рассказал Виктор Плескачевский, председатель Комитета по собственности Государственной Думы, сначала развивать ипотечное дело поручили Госстрою. Он и стал заниматься привычным делом – строить ипотеку. Ипотека попала в блок жилищной, а не финансовой политики. И поэтому перестала быть рыночным делом. В общем, если следовать логике депутата, все наши беды оттого, что мы неправильно «раскидываем по блокам» сферы нашей деятельности.
«Сейчас многие говорят, что ипотека невозможна без дотаций, но это не значит, что нужно создавать суррогатные схемы вроде жилищно-строительных или, как теперь принято говорить, жилищно-накопительных кооперативов», – заявил В. Плескачевский. В то же время он заметил, что ошибкой было бы считать, что так называемые длинные деньги надо брать у банков, – во всем мире деньги в ипотеку вкладывают разные фонды (в том числе и пенсионные). Если проблема с приходом длинных денег будет решена, то и процентные ставки по кредитам упадут. Правда, где в России найти такие фонды, которые бы согласились потратить свои капиталы на ипотечные кредиты, депутат не пояснил. Как не «заметил» в своем выступлении опыта регионов, где накопительные схемы развиваются достаточно успешно, не в последнюю очередь потому, что находятся под контролем властных структур.
Оптимистичный взгляд на отечественную ипотеку продемонстрировала Надежда Косарева, президент Фонда «Институт экономики города». По ее словам, все говорит о том, что ипотечное дело в России должно состояться. Согласно опросу фонда, половина населения страны готова принимать участие в рыночной ипотеке (правда, одним из обязательных условий для этого выступает частичная поддержка государства). Потребность в жилье у наших граждан огромна – чтобы ее удовлетворить, нужно строить как минимум в полтора раза больше, чем сейчас. Правда, потребность, обеспеченная платежеспособным спросом, куда как ниже.
В связи с этим Анатолий Мейзлер, генеральный директор ОАО «Уфимское городское агентство ипотечного кредитования», заметил, что непонятно, для кого сейчас развивается ипотечное кредитование. Заявления федерального правительства противоречивы и логикой не отличаются. Нам заявили, что ипотека должна быть доступной, но проценты по ее обслуживанию – только рыночными. Поэтому по большому счету ипотеки у нас в стране до сих пор нет – она только зарождается. Развитие же системы решения жилищной проблемы – это не задача рынка, а в первую очередь задача государства. А оно у нас до сих пор не определило, какому классу населения пытается создать пресловутый рынок доступного жилья.
Четыре тормоза и составных части
Где и как провести водораздел, кому из своих граждан государство должно помогать в решении жилищных проблем, а кто должен решать эти проблемы самостоятельно? Новый Жилищный кодекс вводит понятие малоимущих, но определять, кого отнести к этой категории, будут регионы. Конечно, если сравнить уровень жизни в Москве или в каком-нибудь другом регионе, станет ясно, что такое определение будет, мягко говоря, некорректным. В Башкирии, к примеру, понятие малообеспеченной семьи сформулировано так: минимальный уровень ее доходов мог бы определяться как 50% от двух средних заработных плат в данном регионе. Нечто похожее, к примеру, существует в США (правда, там этот процент равен 30%). Все остальные семьи – потенциальные клиенты ипотеки.
Путей решения ипотечной проблемы в России не так уж и много: те, кто имеет достаточный доход, приобретают жилье в собственность (в том числе и за счет ипотечных средств), те, кто таких денег не имеет – арендуют жилье у государства. Но пока у нас говорят только о доступности ипотеки, не обсуждая проблему повышения доходов граждан.
Рефинансированием ипотечных кредитов в России занимается Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК). Оно, имея государственные гарантии, выкупает кредиты, которые выдаются другими кредиторами, прежде всего банками. Правда, как отметил Александр Семеняка, генеральный директор АИЖК, в следующем году объем таких гарантий будет значительно сокращен. Видно, государство не слишком высоко оценивает объемы рефинансированных кредитов. К примеру, в октябре Агентство выкупило 1500 кредитов на 526 миллионов рублей. Цифры не слишком впечатляющие. Скажем, один только Внешторгбанк (который совсем недавно начал заниматься ипотечным кредитованием) в неделю выдает кредитов на 3 миллиона долларов.
По словам Андрея Сучкова, вице-президента Внешторгбанка, сегодня ипотека может «проглотить» 320 миллиардов рублей, а банки в состоянии выдавать только шестую часть от требуемого объема. Сдерживающих причин несколько. Во-первых, неблагонадежного заемщика нельзя выселить из его единственного жилья (правда, эта причина с принятием изменений в Гражданский кодекс обещает скоро самоликвидироваться). Во-вторых, у банков нет долгосрочных ресурсов – особенно эта проблема остра для мелких и средних банков, именно поэтому лидерство по ипотеке прочно удерживают Сбербанк и тот же ВТБ. Потом, заниматься выдачей ипотечных кредитов для банков просто дорого: финансовые операции сложны и дорогостоящи, затраты, связанные с запуском ипотечных программ, высоки.
И, в конце концов, ипотека не может развиваться без адекватного развития строительной индустрии. Если жилье не будет строиться, то на выданные ипотечные кредиты просто будет нечего покупать.
Кто не рискует, тот не застраивается
Пока в России популярны так называемые «инвестиционно-ипотечные» схемы. Потенциальный владелец жилья инвестирует свои деньги в строительство и только потом, когда дом построен и оформлен, может заложить эту квартиру и взять ипотечный кредит. Схема, прямо скажем, рискованная. Подавляющее большинство застройщиков, привлекающих на таких условиях деньги физических лиц, – обычные пирамидальные структуры. А банки со своими деньгами не хотят идти к застройщикам в соинвесторы. Если же такое желание у кого-то из них и возникало, то недавний банковский кризис практически свел его на нет. Таким образом, опасность, что многие строительные проекты будут заморожены, и наши обычные граждане – соинвесторы таких горе-застройщиков – так и не станут новоселами, увеличилась во много раз.
В общем, проблем у сегодняшней ипотеки куда больше, чем возможностей для их решения. И как скоро Россия перейдет от деклараций о формировании рынка жилья, доступного непонятно кому, к практическим действиям по возведению новостроек, куда при помощи ипотеки могли бы вселяться реальные люди, – неясно до сих пор даже экспертам…