Итоги октября удивляют

Отсутствие роста цен на столичном рынке недвижимости в период наиболее активного осеннего сезона помнят немногие. Такое положение дел смутно напоминает состояние рынка в 1998–1999 годах, уже порядком подзабытых. Впрочем, нестабильность рынка недвижимости в те неоднозначные времена представляется вполне понятной, в то время как сегодняшняя стагнация нередко вызывает удивление на фоне очевидно возросшего уровня жизни (по крайней мере, в Москве), небывало высоких цен на нефть, а также относительной политической и экономической стабильности в стране.
Однако, несмотря на все эти факторы, которые, казалось бы, должны были способствовать возобновлению роста цен осенью, ничего подобного не происходит. По данным специалистов нашего аналитического центра, индекс стоимости жилья за октябрь практически не изменился и составляет 1805$ за квадратный метр. В то время как на отдельные типы жилья или дома-новостройки цены могут немного меняться как вверх, так и вниз, в зависимости от локальной конъюнктуры рынка, общерыночный уровень цен продолжает оставаться неизменным.
С другой стороны, отсутствие нового витка роста цен осенью уравновешивается также и отсутствием заметного снижения цен на рынке. Учитывая, что замедление темпов роста цен на жилье в Москве и наступление стагнации рынка стали проявляться уже в мае-июне, прошло достаточно времени, чтобы тенденция к снижению цен успела бы получить свое развитие при условии существования для этого необходимых экономических предпосылок. И хотя рынку недвижимости свойственна значительная инерция, в том же 1998 году корректировка цен на новостройки началась уже в октябре, то есть спустя два месяца после возникновения кризисной ситуации.
Другими словами, для того чтобы начать падать, у столичного рынка недвижимости было почти полгода. Отсутствие сколько-нибудь заметной тенденции к снижению цен вплоть до конца октября говорит о том, что существенных предпосылок для этого пока нет. Проще говоря, если бы они существовали, то цены уже начали бы падать.
Существовали предпосылки для остановки чрезмерно быстрого роста цен на столичную недвижимость, наблюдавшегося последние два года, который по нашим оценкам примерно вдвое превышал естественный, экономически обоснованный рост. Реальная угроза для обвала столичного рынка недвижимости могла возникнуть только через год: к середине – концу 2005 года, если бы аномально высокие темпы роста цен на недвижимость сохранялись бы все это время. Отсутствие движения рынка как вверх, так и вниз позволяет судить о том, что хотя за последние два года сложившийся уровень цен и «ушел» немного вперед по отношению к экономически обоснованному уровню, но возникший «отрыв» оказался невелик. И он отчасти скомпенсировался «замиранием» цен в течение последнего полугодия. В результате чего текущий уровень цен отражает определенный баланс между спросом и предложением, не создавая предпосылок для возникновения резких трендов уровня цен ни вниз, ни вверх. Считаю, что сложившийся уровень цен на жилье сохранится до Нового года, а появления новых тенденций можно будет ожидать не раньше следующего года.
Олег РЕПЧЕНКО, руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости»
ИНДЕКСЫ ЗА ОКТЯБРЬ
Индекс стоимости жилья: 1805 $/кв. м (0,0%)
Индекс ценового ожидания: 0,09 % в месяц (0,2%)
Индекс доходности жилья: 2,07 от ср. доходностипо банковским депози там (1,3 б/д)