23:30:44
11 апреля 2021 г.

Перепланировка: от теории к практике

С чего начинается переустройство квартиры?
Конечно, с эскиза новой планировки, обсуждения предстоящих работ с дизайнером, архитектором, проектировщиком и, конечно же, с юристом.
Что же нужно, чтобы безболезненно провести перепланировку квартиры? Как подойти к данному вопросу корректно и получить в максимально короткие сроки и с минимальными издержками желаемый результат?
Прежде всего нужно четко себе уяснить, что в вашей квартире нельзя трогать системы, от которых зависит жизнеспособность дома и прочность конструкций квартиры: балки, каналы вентиляции, газовые трубы, системы водоснабжения, противопожарные устройства. Системы газификации и водоснабжения при желании могут быть изменены только с помощью соответствующих служб. Несущие стены и инженерные системы можно подвергать переустройству только при наличии утвержденной проектной документации.
Нельзя устанавливать перегородки, если в результате образуется жилая комната без естественного освещения или приборов отопления. Запрещается перепланировка, предусматривающая жилую комнату менее 9 кв. м или шириной менее 2,25 м. Естественно, что для перепланировки квартиры нужно получить согласие всех совершеннолетних жильцов квартиры и ее собственников. Очевидно, что не стоит перестраивать квартиры в строениях, предназначенных к сносу в ближайшие три года, если эти работы не связаны с обеспечением безопасности проживания.
Практически все дома, построенные до 40-х годов прошлого века и часто покупаемые для дальнейшей перепланировки, входят в так называемый ветхий фонд.
Для прояснения сложности проблем, связанных с перепланировкой квартиры, перечислим некоторые конструктивные особенности домов ветхого фонда.
Стены основательной толщины выполнялись в основном из глиняного кирпича, соединенного известково-цементным раствором. Здания, скорее всего, имеют деревянные перекрытия по деревянным балкам. Время не щадит такую конструкцию, приводит к образованию гнили, причем в зонах чердака, санузлов и кухонь она достигает максимального распространения.
Частично могли прогнить пристенные зоны и зоны опор балок. Из-за неудовлетворительного состояния оснований и фундаментов домов возникают деформации кирпичных стен, проявляющиеся в виде старых стабилизированных трещин, то есть трещин, прекративших свое расползание по стене.
В рассматриваемых домах с деревянными перекрытиями возникает при перепланировке еще одна проблема. Балка, соединяющая противоположные внешние стены дома и имеющая длину до 12 м, разгружается от провисания межквартирными перегородками, выполненными из деревянных досок или бревен, стоймя, взятых в обвязку. Если собственник, купивший две квартиры в таком доме, захочет их объединить («по горизонтали»), то безболезненно разрушить межквартирные перегородки ему не удастся.
В таких домах перепланировка в желаемом для жильца виде не может быть выполнена из-за особого устройства вентиляции с установленными вентиляционными коробами.
Иногда дома постройки 50–60-х гг. имеют кирпичные стены с железобетонными перекрытиями. Основные трудности при перепланировке вызывают вентиляционные короба с системой инженерных сетей.
Большие проблемы возникают и в относительно новых домах серии КОПЭ (панельный дом). Заблуждением является уверенность в том, что все внутренние стены здесь можно сломать и соорудить новые по желанию хозяина. Даже проемы в стенах таких домов можно выполнить, только убедившись в достаточной несущей способности конструкций квартир выше и ниже этажом.
Таким образом, самовольное изменение жесткости и прочности конструкции при перепланировках может привести к необратимым последствиям. Здесь необходимы учет конструктивных особенностей дома, его инженерных сооружений, вентиляционных узлов и т.п., подробные расчеты на прочность.
Выше перечислена только часть вопросов, возникающих при проведении перепланировки квартир. Поэтому, прежде чем вы решите заняться перепланировкой своей квартиры, необходимо в БТИ взять поэтажный план с экспликацией, нанести на них желаемый план (эскиз) перепланировки вашей квартиры и обратиться в проектный институт, который может дать техническое заключение (ТЗ) о возможности желаемой перепланировки.
Часто дом, в котором находится ваша квартира – не новый или требует капитального ремонта, поэтому проектный институт для составления ТЗ о перепланировке проведет изыскательские работы.
А далее на основе представленного ТЗ делается проект перепланировки.
В дальнейшем вас ожидает процедура согласования проектной документации и оформление разрешения.
Ю. В. Маскин сотрудник Юридической фирмы «КАЛИТА»

Похожие записи
Квартирное облако
Аналитика Аренда Градплан Дачная жизнь Дети Домашняя экономика Доступное жильё Доходные дома Загородная недвижимость Зарубежная недвижимость Интервью Исторические заметки Конфликты Купля-продажа Махинации Метры в сети Мой двор Молодая семья Моссоцгарантия Налоги Наследство Новости округов Новостройки Обустройство Одно окно Оплата Оценка Паспортизация Переселение Подмосковье Приватизация Прогнозы Реконструкция Рента Риелторы Сад Строительство Субсидии Транспорт Управление Цены Экология Электроэнергия Юмор Юрконсультация