«ЗАВТРА» МОЖЕТ НЕ НАСТУПИТЬ НИКОГДА,
когда речь идет о недобросовестном нанимателе вашего жилья
– Итак, что же самое главное при сдаче жилья в наем?
– Правильно составить договор, разумеется. И ни в коем случае не полагаться на слово…
– Даже если я сдаю квартиру своим хорошим знакомым?
– Даже со знакомыми отношения следует задокументировать, то есть составить договор найма жилого помещения. Он должен быть заключен в письменной форме (ст. 674 ГК РФ) путем составления документа, подписанного сторонами. Форма типового договора найма жилого помещения утверждена еще постановлением правительства РСФСР от 25.09.85 г. № 415.
– А можно снять неприватизированную квартиру?
– Можно, но так как квартира не приватизирована, то хозяин этой квартиры – как бы и не хозяин. Он сам является нанимателем, а вы будете с ним заключать договор поднайма. Договор поднайма заключается только при условии соблюдения требований законодательства о норме жилой площади на одного человека. Срок договора не может превышать срока договора найма жилого помещения. И еще: если договор поднайма заключен без указания срока, наниматель обязан предупредить поднанимателя о прекращении договора поднайма за три месяца.
– При аренде квартир нередко возникает такая ситуация: срок найма заканчивается, а наниматель не проявляет инициативу по продлению договора найма. Что следует предпринять в этом случае?
– Проверьте отсутствие претензий со стороны соседей (обязательно тех, которые живут под вашей квартирой). Проверьте состояние квартиры и сохранность имущества, переданного нанимателю вместе с квартирой, работоспособность электроприборов, розеток, выключателей, сантехнического оборудования и т. п.
– Нередко бывает, что наниматели задерживают оплату за квартиру. К примеру, подходит срок, а они начинают скрываться. После того, как квартиранта найдут, он обещает заплатить, но не сейчас, а завтра или когда будут деньги. Что делать хозяину квартиры в данной ситуации?
– В данном вопросе необходимо выделить две ситуации.
Первая – подошел срок оплаты, а вы несколько дней не можете найти нанимателя. Чтобы избежать подобного, необходимо в договор найма включить пункт, согласно которому наниматель обязан вас предупредить об освобождении квартиры в определенный срок (в том числе и при оставлении имущества без присмотра).
Этим пунктом договора четко определено время, когда вам стоит предпринять необходимые действия по защите своей собственности. В присутствии участкового инспектора или свидетелей вскройте квартиру. Если наниматель съехал, то разыскивать его придется через милицию, а задолженность – взыскивать через суд. Если же в квартире имеется имущество нанимателя, а срок отсутствия его достаточно большой, то, составив опись принадлежащих жильцу вещей, вам необходимо обратиться с заявлением в милицию о пропаже нанимателя и, после проведения милицией необходимых мероприятий, предпринять действия, о которых я скажу ниже.
Вторая ситуация – подошел срок оплаты, а наниматель в связи с нехваткой денег обещает заплатить «завтра», «когда будут деньги». Это грубое нарушение договора найма, и выселять нанимателя вам нужно в кратчайшие сроки. Ведь нет никакой гарантии, что такая же история не будет повторяться каждый раз, когда нужно будет вносить плату.
Вам следует предупредить нанимателя-должника о предстоящем выселении в связи с неуплатой в присутствии свидетелей (соседи, знакомые, родственники) в письменной форме с указанием времени и даты выселения, обязательно под расписку. Если наниматель отказывается подписать ваше предупреждение, то его могут подписать свидетели, но обязательно сделав приписку об отказе нанимателя от подписи.
В день выселения желательно пригласить участкового или свидетелей, в присутствии которых вскрыть квартиру с оформлением акта, в котором перечислить как ущерб, нанесенный квартире и вашему имуществу, так и обнаруженные в квартире вещи нанимателя. Имущество нанимателя вы вправе также задержать до решения суда и получить впоследствии компенсацию из вырученной от продажи имущества суммы. При этом необходим документ, подтверждающий эту сумму. И обязательно смените на входной двери замки или личинки замков.
– А можно досрочно расторгнуть договор найма?
– Конечно, можно. Ибо согласно ст. 687 ГК РФ договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию наймодателя в случаях:
– невнесения нанимателем платы за жилое помещение за шесть месяцев, если договором не установлен более длительный срок, а при краткосрочном найме в случае невнесения платы более двух раз по истечении установленного договором срока платежа;
– разрушения или порчи жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает.
По решению суда нанимателю может быть предоставлен срок не более года для устранения им нарушений, послуживших основанием для расторжения договора найма жилого помещения. Если в течение определенного судом срока наниматель не устранит допущенных нарушений или не примет всех необходимых мер для их устранения, суд по повторному обращению наймодателя принимает решение о расторжении договора. При этом по просьбе нанимателя суд в решении о расторжении договора найма может отсрочить исполнение решения на срок не более года.
Кроме того, договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию любой из сторон в договоре:
– если помещение перестает быть пригодным для постоянного проживания, а также в случае его аварийного состояния;
– в других случаях, предусмотренных жилищным законодательством (например, дом подлежит переводу в нежилой фонд или сносу и т. п.).
– Значит ли это, что досрочное «выселение» возможно только по решению суда?
– Да. И только в том случае, если нарушен какой-то пункт договора. Поэтому мой совет людям, которые сдают квартиры: оговорите в договоре условия досрочного расторжения с вашей стороны. К примеру, на случай форс-мажорных обстоятельств. Но в этом случае вам придется подобрать не только новый вариант, но оплатить переезд. А без этих условий у вас квартиру никто не снимет. Но если эти условия не включены в договор, то и выселить нанимателя досрочно без надлежащих на то причин вы не сможете…