Ирина Рукина: «В жилищном строительстве необходим научный прогноз»
Недавно Мосгордума приняла во втором чтении законопроект о внесении изменений и дополнений в закон «О гарантиях города Москвы лицам, освобождающим жилые помещения». Принципиально важные поправки, направленные на защиту прав москвичей при переселении, в преддверии третьего чтения проекта закона внесла председатель Комиссии по экономической политике Московской городской Думы Ирина Рукина. О наиболее существенных из них депутат рассказывает в эксклюзивном интервью «Квартирному ряду».
– Действующий в настоящее время закон «О гарантиях города Москвы лицам, освобождающим жилые помещения» предусматривает право граждан – собственников жилья на получение дополнительной гарантии города в виде компенсации за непроизведенный капитальный ремонт дома. Уже федеральный закон – «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» – возлагает обязанность проводить капремонт на бывшего наймодателя, то есть на государство. Так вот принятый во втором чтении проект закона лишает собственников квартир, в домах которых капитальный ремонт не производился десятки лет, а то и никогда, права на подобную компенсацию. Им предлагается только возмещение рыночной стоимости освобождаемого жилого помещения. Я внесла поправку: сохранить право на компенсацию за непроизведенный капитальный ремонт дома для тех собственников, которые приватизировали квартиры.
Кстати, с вопросом компенсации собственнику за освобождаемое жилое помещение связана еще одна моя поправка. Проект закона гарантирует собственнику жилого помещения денежное возмещение, которое соответствует рыночной стоимости освобождаемой квартиры. Я предлагаю гарантировать собственнику возмещение не рыночной стоимости квартиры, а ее выкупной цены. Объясню: в соответствии с ГК РФ в выкупную стоимость включается не только рыночная стоимость жилого помещения, но и все убытки, причиненные собственнику изъятием жилого помещения. Учитываются убытки в связи с изменением места проживания, переездом, поиском другой квартиры и оформлением прав собственности на нее, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду. Естественно, в этом случае размер денежной компенсации будет больше рыночной стоимости жилого помещения.
Федеральный законодатель также пошел по пути возмещения собственнику не рыночной, а выкупной цены. Аналогичная норма содержится в проекте Жилищного кодекса России, принятом Госдумой в первом чтении. Так что этой поправкой мы учитываем изменения федерального законодательства, стараемся идти в ногу со временем.
Не могу согласиться и с изменениями, касающимися заключения предварительного и основного договора между собственником и отселяющим лицом. В действующей редакции закона этот вопрос урегулирован, и нет никакой необходимости менять установленный порядок, который к тому же полностью соответствует Гражданскому кодексу. Такой порядок дисциплинирует обе стороны договора: того, кто отселяет, и того, кому предстоит отселение.
Нельзя поддерживать (а это сегодня есть в законопроекте) право отселяющего лица предоставлять собственнику, освобождающему жилое помещение, иное жилье по договору краткосрочного найма на тот период, пока город проведет государственную регистрацию права собственности на предоставляемую квартиру. Это противоречит Гражданскому кодексу. Право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее госрегистрации, возникает с момента такой регистрации. Таким образом, пока город не стал собственником жилого помещения, он не вправе распоряжаться этим жильем, заключать какой бы то ни было договор, дающий другому лицу право его пользования.
Ряд поправок направлен на реализацию права граждан на информацию о градостроительных планах в городе Москве, защиту прав объединений собственников в жилищной сфере (ТСЖ, ЖСК) при сносе дома, в том числе общественных объединений, создаваемых в отселяемых домах по решению жителей этих домов.
– Ирина Михайловна, вы предложили также термин «необходимость строительства» заменить на термин «в соответствии с градостроительными планами развития территорий». Зачем?
– Очередь москвичей, желающих улучшить жилищные условия, не уменьшается, а увеличивается, свободных участков для массового строительства уже почти не осталось. И, подавая поправки, я действительно предложила ввести в закон термин «в соответствии с градостроительными планами развития территорий». Руководитель Департамента жилищной политики и жилищного фонда города Москвы Петр Сапрыкин согласился, что это более правильно и корректно. Термин «необходимость строительства» – слишком расплывчатая формулировка. У нас колоссальная необходимость в строительстве. Но в каком? Дать ответ на этот вопрос может только научный прогноз развития города, изучение демографических процессов, их изменений. Только такой подход мог бы определить, что нужно городу, какое жилье, в каком количестве. И, исходя из прогнозов, уже можно создавать конкретные схемы.
Несколько дней назад произошло неприятное для меня событие. Городская дума не проголосовала за принятие закона «О государственном прогнозировании и программе социально-экономического развития города Москвы». Я хотела этот подход «наложить» на всю экономику города, то есть ни одна программа не должна появляться без научного прогноза, анализа и оценки. Прогноз – анализ – оценка. Тогда уже можно выходить на концепцию, на программу.
Реконструкция пятиэтажек – великолепная программа, ее надо продолжать. Но надо и понимать, что строительство жилья для очередников должно вестись не такими темпами, и не только за счет коммерческого строительства. Даже при такой мощности строительного комплекса – 5 млн. кв. метров в год – мы все равно не можем решить задачу привлечения финансовых ресурсов для строительства жилья для очередников в полном объеме. У москвичей должна появиться возможность строить жилье, вкладывая свои деньги, по нормальным, реальным схемам. Ясно, что развитие ипотеки, создание новых финансово-экономических схем призвано решить эту задачу. Но произойдет ли это реально? Что для этого необходимо? А нужно, чтобы люди имели гарантии, что это не очередные финансовые пирамиды, и деньги, возможность их заработать. А значит, должны быть рабочие места и достойная зарплата.
– Сколько же должен зарабатывать человек, чтобы приобрести квартиру в Москве?
– Я доктор экономических наук. По моим расчетам и по расчетам многих независимых ученых, сегодня минимальная оплата труда должна составлять не менее 2,5 прожиточного минимума, и не менее 1,5 прожиточного минимума – пенсия. Тогда к 2010 году мы получим резкий рост средств граждан, направляемых на жилищное строительство. Такое увеличение зарплаты и пенсии не приведет к инфляции, а даст резкий рост экономики, потребительского спроса. Вот этого никак не хочет понять правительство России, тормозя рост заработной платы, которая в первую очередь влияет на потребительский спрос, особенно в сфере строительства.
Строительство жилья – особый мультипликатор, то есть усилитель экономики, так как в него вовлекается огромное количество отраслей. Все комплектующие, которые нужны для строительства, производятся фактически отечественной, московской, региональной промышленностью. Только для суперэлитного жилья закупаются импортные материалы. Производство стройматериалов – это отрасль, которая способна приносить огромные дивиденды государству, городу, это рабочие места, прибыль. Ты произвел, тут же строительный комплекс забрал и построил.
– Ирина Михайловна, в одной из бесед вы рассказывали о межрайонном молодежном жилищном кооперативе, который создается на севере столицы. Как обстоят дела с ним сейчас?
– «Квартирный ряд» уже писал, какую работу мы проводим в Северном и Северо-Западном округах по консультированию молодых семей второй и третьей очереди. Речь идет о молодых семьях, которые не могут стать очередниками. А причина одна – у них площадь на полметра больше нормы постановки на учет. Они не могут купить квартиру по тысяче долларов за квадратный метр. Но они работают, зарабатывают, и хотят участвовать в программе, где реально, с рассрочкой платежа, заплатив 30% от стоимости квартиры, можно приобрести жилье. Около 2,5 тысячи людей обратилось к нам.
Я была у мэра Москвы, он дал добро на проведение эксперимента. Первые две площадки уже выделены под строительство жилых домов для молодежи. Межрайонный потребительский кооператив, который зарегистрирован в САО, выкупит землю по кадастровой стоимости. Будет реализовываться программа, созданная на основе совершенно четких экономических расчетов, которые сделаны, одобрены, прошли апробацию в Департаменте экономической политики Москвы. Это уже не просто программа, которая родилась в голове у депутата, сильно озабоченного вопросом, как людям дать жилье, а экономически выверенная схема, которая, я надеюсь, сейчас начнет воплощаться в жизнь.
Фактически это возрождение ЖСК, но на новой основе. Потребительский кооператив, система накопления, паев, позволяет включить и ипотеку. Расчеты показывают, что если все пойдет нормально, ежемесячные платежи могут быть достаточно небольшими – 100–150 долларов, во всяком случае, до 200. Это гораздо дешевле, чем снимать квартиру. Думаю, что будущее за такими схемами, тогда строительный комплекс не будет так жестко завязан на строительство бесплатного жилья и станет нормально работать. Если мы из очереди нуждающихся в улучшении жилищных условий, которая растягивается на несколько десятилетий, сумеем «вытащить» часть людей, в том числе и молодых, то это уже будет решение проблемы.
– Но где же строить новые дома?
– Для этого должна разумно развиваться программа реформирования промышленного комплекса. По оценкам специалистов, промышленные предприятия занимают в городе от 17 до 21 тысячи га. Конечно, это огромная цифра, и давно уже столько территории промкомплексу не требуется. Я координатор промышленности, и говорю это объективно. Сегодня акцент делается на развитие высоких технологий, нужно оптимизировать размещение предприятий в тех местах, где нельзя строить жилье, но при этом не допустить потери промышленного потенциала. За счет этажности сокращать земельные участки, занятые предприятиями. Стоит один склад-сарай и одно административное здание, а занимают площадь в несколько гектаров. Есть предприятия, которые имеют в городе несколько площадок: одну в центре и еще 2-3 в других местах. Пусть оно переедет из центра, разместит производство на неудобьях. Только в центре находится 350 предприятий машиностроения и металлообработки. 92 из них надо выводить.
Мы должны сегодня обозначить границы промзон, определить, какие зоны сохранятся за промышленностью, какие уплотнить, построить заново для современных научных комплексов. Кому нужно 6 институтов легкой и текстильной промышленности? Можно разместить в одном современном здании и лаборатории, и опытные производства, и выставочные залы. А сейчас помещения огромных институтов сдаются в аренду, используются подчас, чтобы просто поддержать на плаву остатки коллектива и администрацию.
Два процесса – высвобождение лишних территорий, которые сейчас занимают промышленные предприятия, и жилищное строительство – должны идти параллельно. Мы получаем идеальную схему, когда промышленность и строительный комплекс находят оптимальные пути для развития своих взаимоотношений.
– В прошлом году была принята программа «Пром Сити Москва». Пилотным районом программы станет Молжаниново?
– Я возглавляю авторский коллектив «Компания «Пром Сити». Сразу могу сказать, что проект идет тяжело. И для нас очень важно, чтобы в октябре на заседании правительства Москвы было принято решение о пилотном проекте Молжаниновской зоны. Зарезервирована земля в Молжанинове, ее надо оформлять в аренду и начинать строительство. Есть проекты планировки жилых микрорайонов.
На каждой конкретной территории надо смотреть, что разумнее сделать: вывести предприятие или переселить жителей в новые дома. Иногда лучше уплотнить промышленные территории, а зону с неудобьями освободить под технологические деревни. Уже есть планы по первым 22-23 территориям, которые тщательно обследованы. Планы согласованы с префектами.
Повторяю: ни одна программа не может приниматься без прогноза. Надо одновременно решать задачи градостроительства и промышленности. Поэтому мы говорим не «необходимость строительства», а «решение градостроительных задач города без потери промышленного потенциала». Это ключевая, главная мысль, которую мне и хочется донести.
О нашем собеседнике:
Ирина Рукина после окончания металлургического института работала на московских заводах. Доктор экономических наук.
Несколько лет назад Ирина Михайловна окончила Академический правовой университет. Не раз избиратели Северного административного округа Москвы выбирали ее депутатом.