Восемь законов по доступному жилью

Отпуск у депутатов закончился, и они продолжат корпеть над законопроектами о жилье. В том числе и над проектом Жилищного кодекса. Впрочем, часть законов принята, восемь из них подписал президент. Практически все они уточняют и корректируют Налоговый кодекс. Цель – облегчить налоговое бремя участникам рынка. Особенно это касается людей (то бишь лиц физических), главным образом тех, кто решает свои проблемы с помощью ипотеки.ФЕДЕРАЛЬНЫЙ ЗАКОН
20 августа 2004 г. № 104-ФЗ
«О внесении изменений в статью 4 Закона Российской Федерации
«О государственной пошлине»
Принят Государственной Думой 31 июля 2004 года
Одобрен Советом Федерации 8 августа 2004 года
Статья 1
Внести в статью 4 Закона Российской Федерации от 9 декабря 1991 года № 2005-1 «О государственной пошлине» (в редакции Федерального закона от 31 декабря 1995 года № 226-ФЗ) (Ведомости Съезда народных депутатов Российской Федерации и Верховного Совета Российской Федерации, 1992, № 11, ст. 521; Собрание законодательства Российской Федерации, 1996, № 1, ст. 19; 1997, № 29, ст. 3506; 2001, № 33, ст. 3415; 2002, № 12, ст. 1093; № 30, ст. 3032; 2003, № 50, ст. 4855) следующие изменения:
1) пункт 4 дополнить подпунктом 3.1 следующего содержания:
«3.1) за удостоверение договоров об ипотеке, если данное требование установлено Федеральным законом:
за удостоверение договоров об ипотеке жилого помещения в обеспечение
возврата кредита (займа), предоставленного на приобретение или строительство жилого дома, квартиры 200 рублей
за удостоверение договоров об ипотеке другого недвижимого имущества 0,3% суммы договора, но не более 3000 рублей»;
2) подпункты 4 и 5 пункта 9 признать утратившими силу.
Статья 2
Настоящий Федеральный закон вступает в силу по истечении одного месяца со дня его официального опубликования.
Президент Российской Федерации В. Путин
Москва, Кремль
20 августа 2004 г. № 104-ФЗ

КОММЕНТАРИЙ
Напомним, что размер государственной пошлины за нотариальное удостоверение договора об ипотеке составлял 1,5% от суммы договора, к тому же одновременно взимались два платежа за одни и те же регистрационные действия: 1) платы за регистрацию ипотеки и выдачу документа о данной регистрации, а также за предоставление соответствующей выписки из реестра (в соответствии с Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним») и 2) государственной пошлины за регистрацию договора об ипотеке, выдачу документа о данной регистрации и предоставление выписки из реестра (в соответствии с Законом Российской Федерации «О государственной пошлине»).
Новая редакция закона по замыслу ее авторов должна сделать более доступным ипотечный кредит и избавить заемщиков от лишних платежей. Соответственно, значительно снижен размер госпошлины за удостоверение договоров об ипотеке, во-вторых, отменена госпошлина за государственную регистрацию договора о залоге недвижимого имущества (договора об ипотеке) и за выдачу документа о данной регистрации и для граждан, и для юридических лиц, а также за предоставление выписки из реестра государственной регистрации договора об ипотеке.

ФЕДЕРАЛЬНЫЙ ЗАКОН
20 августа 2004 г. № 105-ФЗ
«О внесении изменений в статьи 250 и 251 части второй Налогового кодекса Российской Федерации»
Принят Государственной Думой 31 июля 2004 года
Одобрен Советом Федерации 8 августа 2004 года
Статья 1
Внести в часть вторую Налогового кодекса Российской Федерации
(Собрание законодательства Российской Федерации, 2000, № 32, ст. 3340; 2002, № 22, ст. 2026; 2003, № 1, ст. 2, 6; № 28, ст. 2886; № 52, ст. 5030; 2004, № 27, ст. 2711) следующие изменения:
1) в пункте 18 части второй статьи 250 слово «Кодекса» заменить словами «Кодекса. Положения данного пункта не распространяются на списание ипотечным агентом кредиторской задолженности в виде обязательств перед владельцами облигаций с ипотечным покрытием»; 2) пункт 1 статьи 251 дополнить подпунктом 29 следующего содержания:
«29) в виде имущества, включая денежные средства, и (или) имущественных прав, которые получены ипотечным агентом в связи с его уставной деятельностью».
Статья 2
Настоящий Федеральный закон вступает в силу с 1 января 2005 года, но не ранее чем по истечении одного месяца со дня его официального опубликования.
Президент Российской Федерации В. Путин
Москва, Кремль
20 августа 2004 г. № 105-ФЗ

КОММЕНТАРИЙ
Основная задача этого закона – установить особенности налогообложения эмитентов (организаций, выпустивших ценные бумаги) облигаций с ипотечным покрытием – ипотечных агентов и кредитных организаций, учесть таким образом специфику их деятельности. Имеется в виду приобретение прав требований по кредитам (займам), обеспеченным ипотекой, приобретение закладных, выпуск облигаций под обеспечение этим ипотечным покрытием.
Так, из доходов эмитента облигаций с ипотечным покрытием исключаются процентные доходы по видам деятельности, непосредственно связанных с выпуском таких облигаций. То есть эти доходы не будут облагаться налогом на прибыль.
Потребность в этих изменениях связана с объективными трудностями, возникающими при налогообложении ипотечных агентов. Дело в том, что Федеральным законом «Об ипотечных ценных бумагах» круг эмитентов облигаций с ипотечным покрытием ограничен двумя типами – ипотечными агентами и кредитными организациями.
Как защитить инвестора в случае, если банк – эмитент облигаций с ипотечным покрытием – стал банкротом? Законодатель считает, что права инвесторов будут защищены, если облигации будет выпускать ипотечный агент. Ипотечные агенты создаются для обособления ипотечного покрытия на отдельном балансе, им запрещено держать на балансе другие пассивы, кроме ипотечных облигаций.
Ипотечный агент – это специализированная коммерческая организация, она занимается исключительно тем, что приобретает права требований по кредитам (займам), обеспеченным ипотекой, закладные, и имеет право осуществлять эмиссию облигаций с ипотечным покрытием. Ее деятельность имеет ряд ограничений для того, чтобы минимизировать затраты. Благодаря этим ограничениям максимально упрощается процедура наложения взыскания на ипотечное покрытие в случае банкротства ипотечного агента. Тем самым и защищаются права инвесторов.
По прежним нормам прибыль, получаемая ипотечным агентом в течение срока действия облигаций (разница между процентным доходом по ипотечным кредитам, входящим в состав ипотечного покрытия, и выплатами купонного процента по облигациям), передавалась учредителю и облагалась налогом и у ипотечного агента, и у учредителя. Таким образом, рассматриваемый нами закон, избавляя от дани прибыль ипотечного агента, исключает это двойное налогообложение.

ФЕДЕРАЛЬНЫЙ ЗАКОН
20 августа 2004 г. № 107-ФЗ
«О внесении изменений в статью 284 части второй Налогового кодекса Российской Федерации»
Принят Государственной Думой 31 июля 2004 года
Одобрен Советом Федерации 8 августа 2004 года
Статья 1
Пункт 4 статьи 284 части второй Налогового кодекса Российской Федерации (Собрание законодательства Российской Федерации, 2000, № 32, ст. 3340; 2002, № 22, ст. 2026; № 30, ст. 3027; 2003, № 28, ст. 2886) изложить в следующей редакции:
«4. К налоговой базе, определяемой по операциям с отдельными видами
долговых обязательств, применяются следующие налоговые ставки:
1) 15 процентов – по доходу в виде процентов по государственным и муниципальным ценным бумагам (за исключением ценных бумаг, указанных в подпунктах 2 и 3 настоящего пункта), условиями выпуска и обращения которых предусмотрено получение дохода в виде процентов, а также по доходам в виде процентов по облигациям с ипотечным покрытием, эмитированным после 1 января 2007 года, и доходам учредителей доверительного управления ипотечным покрытием, полученным на основании приобретения ипотечных сертификатов участия, выданных управляющим ипотечным покрытием после 1 января 2007 года;
2) 9 процентов – по доходам в виде процентов по муниципальным ценным бумагам, эмитированным на срок не менее трех лет до 1 января 2007 года, а также по доходам в виде процентов по облигациям с ипотечным покрытием, эмитированным до 1 января 2007 года, и доходам учредителей доверительного управления ипотечным покрытием, полученным на основании приобретения ипотечных сертификатов участия, выданных управляющим ипотечным покрытием до 1 января 2007 года;
3) 0 процентов – по доходу в виде процентов по государственным и муниципальным облигациям, эмитированным до 20 января 1997 года включительно, а также по доходу в виде процентов по облигациям государственного валютного облигационного займа 1999 года, эмитированным при осуществлении новации облигаций внутреннего государственного валютного займа серии III, эмитированных в целях обеспечения условий, необходимых для урегулирования внутреннего валютного долга бывшего Союза ССР и внутреннего и внешнего валютного долга Российской Федерации».
Статья 2
Настоящий Федеральный закон вступает в силу с 1 января 2005 года, но не ранее чем по истечении одного месяца со дня его официального опубликования.
Президент Российской Федерации В. Путин
Москва, Кремль
20 августа 2004 г. № 107-ФЗ

КОММЕНТАРИЙ
На переходный период формирования рынка ипотечных и муниципальных ценных бумаг (до 1 января 2007 г.) снижается до 9 % ставка налога на прибыль по доходам в виде процентов по ипотечным ценным бумагам, эмитированным на срок не менее 3 лет. По замыслу авторов закона, она должна привести к снижению издержек инвесторов, что позволит снизить требуемую доходность ипотечных ценных бумаг, и как следствие – снизить процентные ставки по ипотечным кредитам. А с 2007 года ставку планируется установить на уровне 15%.
Задача этого закона – сделать ипотечные бумаги привлекательными, надежными, вовлечь население в систему ипотечного жилищного кредитования, привлечь средства инвесторов в среднесрочные и долгосрочные муниципальные ценные бумаги. Основными инвесторами для рынка ипотечных ценных бумаг по идее должны стать пенсионные и инвестиционные фонды. Будет возможно привлекать средства инвесторов в виде муниципальных займов, выпущенных с целью финансирования коммунальной инфраструктуры. В результате муниципалитеты смогут обеспечить предложение земельных участков, обустроенных коммунальной инфраструктурой, а это – необходимое условие увеличения объемов жилищного строительства.

ФЕДЕРАЛЬНЫЙ ЗАКОН
20 августа 2004 г. № 109-ФЗ
«О внесении изменений в статьи 146 и 149 части второй Налогового кодекса Российской Федерации»
Принят Государственной Думой 31 июля 2004 года
Одобрен Советом Федерации 8 августа 2004 года
Статья 1
Внести в часть вторую Налогового кодекса Российской Федерации
(Собрание законодательства Российской Федерации, 2000, № 32, ст. 3340, 3341; 2001, № 1, ст. 18; № 33, ст. 3413; № 53, ст. 5015; 2002, № 22, ст. 2026; № 30, ст. 3027; 2003, № 1, ст. 2; № 28, ст. 2886; 2004, № 27, ст. 2711) следующие изменения:
1) пункт 2 статьи 146 дополнить подпунктом 6 следующего содержания:
«6) операции по реализации земельных участков (долей в них)»;
2) пункт 3 статьи 149 дополнить подпунктами 22 и 23 следующего содержания:
«22) реализация жилых домов, жилых помещений, а также долей в них;
23) передача доли в праве на общее имущество в многоквартирном доме при реализации квартир».
Статья 2
Настоящий Федеральный закон вступает в силу с 1 января 2005 года, но не ранее чем по истечении одного месяца со дня его официального опубликования.
Президент Российской Федерации В. Путин
Москва, Кремль
20 августа 2004 г. № 109-ФЗ

КОММЕНТАРИЙ
При нынешней, пока еще действующей системе налогообложения по налогу на добавленную стоимость, профессиональные участники жилищного рынка (застройщики, риэлторские компании и др.) стараются использовать механизмы, снижающие налоговые обязательства, но повышающие риски граждан: продажа жилья в период строительства через договоры долевого участия или инвестирования, продажа жилья на вторичном рынке через физических лиц – сотрудников риэлторских компаний и тому подобное. А в свою очередь люди, которые хотят решить свои жилищные проблемы с использованием имеющейся в собственности недвижимости (жилья, земельного участка) не могут зачесть ее полную рыночную стоимость, если в сделке принимают участие профессиональные посредники – юридические лица, так как последние обязаны уплатить налог на добавленную стоимость на доходы от реализации жилья (земельных участков).
Закон устанавливает, что операции по реализации жилья и земельных участков с 2005 года не будут облагаться НДС. Предполагается, что в результате отпадает необходимость в применении профессиональными застройщиками схем с использованием различных модификаций гражданско-правовых договоров (инвестирования, соинвестирования, долевого участия в строительстве, уступке права требования и т.п.), которые широко используются в настоящее время, в том числе с целью снизить налогообложение НДС при передаче построенного жилья от застройщика гражданам.
Ожидается, что закон будет стимулировать строительные организации привлекать в качестве источника финансирования жилищного строительства банки и кредитные учреждения. Что, по замыслу законодателей, должно привести к развитию системы кредитования данного сектора экономики, позволит уменьшить сроки строительства жилья, а также значительно сократить риски населения, которые неизбежны при использовании его средств на этапе строительства. Граждане смогут приобретать готовое жилье с помощью ипотечного кредита и продажи уже имеющегося у них жилья.
Риэлторские компании смогут брать на себя риски по перепродаже жилья.

ФЕДЕРАЛЬНЫЙ ЗАКОН
20 августа 2004 г. № 110-ФЗ
«О внесении изменений в статью 256 части второй Налогового кодекса Российской Федерации»
Принят Государственной Думой 31 июля 2004 года
Одобрен Советом Федерации 8 августа 2004 года
Статья 1
Внести в пункт 1 статьи 256 части второй Налогового кодекса Российской Федерации (Собрание законодательства Российской Федерации, 2000, № 32, ст. 3340; 2002, № 22, ст. 2026; № 30, ст. 3027; 2003, № 1, ст. 6) изменение, дополнив его абзацем следующего содержания:
«Амортизируемое имущество, полученное организацией-инвестором от собственника имущества в соответствии с законодательством Российской Федерации об инвестиционных соглашениях в сфере деятельности по оказанию коммунальных услуг, подлежит амортизации у данной организации в течение срока действия инвестиционного соглашения в порядке, установленном настоящей главой».
Статья 2
Настоящий Федеральный закон вступает в силу с 1 января 2005 года, но не ранее 1-го числа очередного налогового периода по налогу на прибыль организаций.
Президент Российской Федерации В. Путин
Москва, Кремль
20 августа 2004 г. № 110-ФЗ

КОММЕНТАРИЙ
Поправки разрешают организациям-инвесторам начислять амортизацию на имущество, временно полученное от собственника и используемое в коммунальной сфере. Сейчас таким правом пользуются только собственники имущества и унитарные предприятия, которые таким образом уменьшают свою налогооблагаемую базу по налогу на прибыль.
И когда речь идет об управлении объектами государственной или муниципальной собственности, унитарные предприятия обладают явным преимуществом. А организация-инвестор, которой было передано муниципальное имущество для эксплуатации и модернизации за счет привлекаемых инвестиций, вынуждена тратиться, чтобы поддержать его в рабочем состоянии: муниципалитеты не вправе начислять амортизацию на объекты инженерной инфраструктуры и иное имущество, используемое в коммунальной сфере. А в сфере коммунального хозяйства единственный источник возмещения средств, затраченных инвестором – платежи потребителей.
Если в составе расходов организации-инвестора учесть амортизационные отчисления, это скажется и на общем размере устанавливаемых тарифов, и на сроке окупаемости привлеченных инвестиций. Таким образом, формируются равные конкурентные условия для предприятий различных организационно-правовых форм.

ФЕДЕРАЛЬНЫЙ ЗАКОН
20 августа 2004 г. № 111-ФЗ
«О внесении изменений в статью 60 части второй Бюджетного кодекса Российской Федерации»
Принят Государственной Думой 31 июля 2004 года
Одобрен Советом Федерации 8 августа 2004 года
Статья 1
Внести в статью 60 Бюджетного кодекса Российской Федерации (Собрание законодательства Российской Федерации, 1998, № 31, ст. 3823; 2000, № 32, ст. 3339; 2002, № 22, ст. 2026) изменение, дополнив ее пунктом 4 следующего содержания:
«4. До разграничения государственной собственности на землю в местный бюджет в полном объеме поступают доходы от продажи и передачи в аренду находящихся в государственной собственности земельных участков, расположенных в границах муниципальных образований и предназначенных для целей жилищного строительства».
Статья 2
Настоящий Федеральный закон вступает в силу с 1 января 2005 года.
Президент Российской Федерации В. Путин
Москва, Кремль
20 августа 2004 г. № 111-ФЗ

КОММЕНТАРИЙ
Чтобы заинтересовать органы местного самоуправления в предоставлении земельных участков для жилищного строительства, закон предусматривает, что средства, выручаемые от продажи и передачи участков в аренду, должны поступать в местные бюджеты. До разграничения государственной собственности на землю – в полном объеме по всем сделкам, после разграничения – от продажи и передачи в аренду земельных участков, находящихся в муниципальной собственности.
Пока что местные власти не очень заинтересованы развивать свои территории, в том числе за счет жилищного строительства.
Напомним, что вплоть до 2002 года нормативы распределения средств от продажи земельных участков устанавливались подзаконными актами и довольно непоследовательно менялись. С 2002 года эти нормативы стали устанавливаться ежегодными федеральными законами о федеральном бюджете. Доля средств, поступающих в местные бюджеты, была значительно снижена по сравнению с 1997 – 2001 годами.
Долю, достающуюся органам местного самоуправления от выкупа земельных участков и продажи права на заключение договоров аренды, тоже на сегодня нельзя считать достаточной.

Продолжение следует
При подготовке материалов использована информация сайта фонда «Институт экономики города» и Агентства экономико-правовых консультаций и деловой информации (АКДИ) «Экономика и жизнь».