С лордом можно договориться
Жилищные объединения – «профсоюзы жильцов», как их еще называют – явление на Западе распространенное. Каждое из них имеет свои отличия, свои особенности – в соответствии со спецификой, традициями страны, где они созданы. Мы расскажем об американском опыте. Там у жилищных объединений есть еще одно название: «community», что в переводе с английского языка означает «сообщество». Но у нас чаще переводят слово как «соседское сообщество».
Квартплату определяет… жилец!
Жилищное самоуправление в Америке молодо, широкого распространения еще не получило. Например, в Нью-Йорке первые комьюнити появились всего три-четыре десятка лет назад, и сейчас охватывают примерно две тысячи домов. Не так много для столь большого города. Однако здесь важна динамика. В начале 60-х количество сообществ исчислялось десятками. Несомненно, опыт соседей, создавших свой жилищный союз и помогающий им решать бытовые проблемы, становится все более привлекательным для американцев. А потому число комьюнити, по мнению социологов, уже в ближайшие годы возрастет ещё больше.
Что они из себя представляют? Люди, живущие в одном доме, договорились соблюдать те или иные правила общежития, и в то же время заключили контракт с домовладельцем и местными властями, нацеленный на защиту их прав. Для создания комьюнити необходимо согласие не менее 60% проживающих, что же касается несогласных, то они, естественно, должны подчиниться воле большинства. Избирается совет дома, куда непременно входят экономисты, строители, специалисты по обслуживанию инженерных сетей здания. Хорошо, если они есть среди жильцов. Если нет, местные власти организуют специальные курсы, где преподаются азы коммунальных знаний.
Главная задача комьюнити – защита жильцов от произвола домовладельцев. Собственно, его и в принципе быть не может. В Америке есть правило, согласно которому каждый новый арендатор должен платить своему хозяину (лендлорду, как их там называют) столько же, сколько предыдущий, плюс 20%. Иными словами, дешевые квартиры какими были, такими и должны оставаться. При этом за надбавку хозяин обязан каждый раз улучшать комфортность квартиры, или, в крайнем случае, делать в ней капитальный ремонт. Выгодно ли это ему? Не всегда. Может и разориться. И тогда он может увеличить плату более чем на пятую часть. Так вот, в комьюнити любое повышение цен на жилье должно согласовываться с советом дома. И вступит в силу, если жильцы сочтут его обоснованным. Голос совета – решающий.
Треснула стена? В тюрьму!
Основная обязанность лендлордов – обеспечивать нормальные условия жизни для своих арендаторов, вовремя проводить в доме ремонтные работы. В каждом городе есть специальная «жилищная полиция», которая следит за этим. Но если есть жилищное объединение, то такой контроль будет более надежен и эффективен.
Если поступают жалобы от жильцов – прохудилась крыша, не убраны лестницы, в квартирах холодно – владелец на первый случай предупреждается. Ему дается жесткий срок для исправления недостатков. Не выполнил – плати штраф, причем, достаточно крупный. Бывают случаи, хотя и редкие, когда хозяева вообще забрасывают свою собственность, отказываются заниматься домом, и тот приходит в запустение. Тогда он продается с торгов, и у недвижимости появляется новый владелец. На полученные от продажи средства производятся необходимые ремонтные работы. При особо крупных нарушениях – если, например, состояние дома столь ветхое, что в нем становится опасно жить, и хозяин ничего не делает, чтобы исправить положение – против него возбуждается судебное дело.
Это – супер!
Совет, как мы сказали, не только определяет принципы взаимоотношений с домовладельцем, но и устанавливает правила поведения для проживающих. Полномочия совета большие, а сами правила достаточно строги.
Без согласия совета в доме не может появиться ни один новый жилец. В этом, кстати, заинтересованы все соседи. Ведь престижность дома зависит не только от района, в котором тот находится (фактор, чрезвычайно важный для США). Важны так же ухоженность строения и контингент обитающих в нем людей. Отбор претендентов на квартиру строгий. И здесь жители находят взаимопонимание у хозяина дома. Ведь если среди соседей вдруг появится «темная» или просто неприятная личность, о доме пойдет дурная слава, и тогда арендаторы будут обходить его стороной. Понятно, что и сами люди не хотят, чтобы среди них появился «чужак», человек, скажем так, не из их круга, работающий в сомнительной фирме или даже просто небрежно либо безвкусно одевающийся. Особенности нашего прежнего, советского проживания, когда на одной лестничной площадке могли оказаться соседями ученый и, допустим, продавец магазина, да и нынешнего, совмещающего коммерческое и муниципальное жилье, американцев сильно удивляет.
Прием в комьюнити – целое событие. Нового жильца соседи торжественно поздравляют с новосельем. Кто-то обязательно вызовется показать ему все особенности строения (общие подсобки, места автостоянок, коллективные мастерские, где каждый что-то может сделать для своей квартиры или машины…). Находятся соседи, которые познакомят новичка с достопримечательностями района, покажут ближайшие магазины, мастерские. В свой день рождения он увидит в холле поздравительную открытку и маленький букетик цветов. Тайны здесь никакой нет – у управляющего (непременная фигура во всех американских домах) есть книга, где записаны все сведенья о жильцах, и совет проследит, чтобы никто не был обделен вниманием.
Впрочем, об управляющем – его здесь почему-то зовут «супер» – так вскользь не скажешь. Любопытная фигура! Живет он обычно в том же доме – на льготных условиях, но кроме привычной нам функции управдома, он еще и слесарь, электрик, стекольщик и даже специалист по уничтожению тараканов! К нему обращаются по всем жилищным делам. Один на весь дом – квартир этак на 50-70. И справляется!
Как ни доброжелательны отношения между людьми, но они могут в один миг испортиться – если кто-либо из жильцов нарушит правила совместного проживания. Поводом к этому может послужить любой пустяк – случайно, скажем, разбилась тарелка, а на часах – двенадцатый час ночи. Чрезвычайное событие! Ибо в правилах дома (а с ними знакомят всех, кто там поселяется) сказано, что после 23 часов должна наступить полная тишина, исключений быть не должно. Во всяком случае, это повод, чтобы вызвать человека на совет и строго предупредить. Нарушит правила второй раз – тут уж незадачливому жильцу придется иметь дело с управляющим. Тот вызовет его для серьезного разговора, и по его ходатайству владелец дома может даже отказать ему от квартиры.
Жилищная конституция
Расскажем о правилах общежития подробнее. По сути, это «жилищная Конституция», которая достаточно жестко регулирует отношения соседей – что можно, а что нельзя. Причем, «нельзя» наберется, пожалуй, даже больше. На первый взгляд, строгости бывают излишни. Но американцы чаще всего не замечают неудобств, во всяком случае, считают их чем-то само собой разумеющимися. Просто они считают, что собственность и «прайвеси» (частная жизнь) – понятия священные. А потому свою знаменитую американскую свободу воспринимают не иначе как систему ограничений, которые заставляют считаться с желаниями других людей.
Вы хотите украсить цветами балкон. Но не дай Бог, если ваш цветок разрастется и спустится на нижний этаж! Может, у соседа другие вкусы и он не любит эти цветы? Вам это неизвестно, а потому лучше не давать повода для недовольства.
Вы не можете перекрасить дверь или сменить на ней обивку: соседям может не понравиться. Ведь вселяясь, они как бы соглашались с «оформлением» лестничной площадки, привыкли к нему. Так что не причиняйте им неудобств. По той же причине вы не можете вынести в «предбанник» какой-нибудь ненужный шкафчик (любимое у нас дело!) и даже оставить там веник – за дверью уже не ваша территория.
Надо повесить на стену картину. Целая проблема! Ибо вам, по сути, принадлежит только побелка, стена же общая, и без разрешения другого ее «обладателя», живущего по ту ее сторону, вы не можете нарушить целостность бетона. В этом смысле хорошо жить в доме с деревянными перегородками. Тогда гвоздь можно вбить на половину ее толщины – ровно такую часть, владельцем которой вы являетесь.
Любите собак? Очень хорошо. Но завести домашнего друга можно в том лишь случае, если это разрешают правила дома. В противном случае – или собака, или квартира. Есть дома, где такой же запрет существует на кошек. Нормальная ситуация: кто-то любит домашних животных, а кто-то нет. Комфортно же чувствовать должны себя все.
Полицейский по найму
Понятно, что американское жилищное самоуправление не сводится только к отношениям с лендлордом и соседями. Права у совета куда шире – это и участие в разработке муниципальных программ, и возможность получать в банках и некоторых фондах кредиты. Дают их охотно. Гражданские инициативы – доминанта американского общества, а потому их всячески поощряют, в том числе финансово.
Совет приглашают в муниципальные органы для определения маршрута и остановки общественного транспорта, выдачи лицензии на торговлю (считаются с мнением жильцов, какой профиль магазина их больше устроит). Его голос решающий в определении благоустройства территории. В результате инициатив жителей во многих городах Америки появились дикие уголки природы (мини-водопады, живописно разбросанные камни, зелёные рощи), которые пользуются большой популярностью среди горожан. Это и свежий воздух, и отдых, и просто радует глаз. Подобные уголки – забота всего города. А потому даже хулиганствующие подростки не позволят себе сломать здесь ветку.
Но больше всего советы самоуправления делают, понятно, для своих домов. Да, какая-то обязательная часть по обслуживанию и поддержанию строений лежит на лендлорде. Но если люди не хотят ждать очередного срока капитального ремонта? Решили утеплить дом? Обновить подъезд? Тогда эти работы они проводят сами. К их услугам – банковский кредит, о котором уже шла речь. Использовать его можно также для разбивки теннисного корта на придомовой территории, сооружения там бассейна (которые, кстати, очень любят устраивать во дворах). Некоторые из них достаточно большие, это отрада и для детей, и для взрослых. Жильцы могут сами нанять тренера, и обязательно – спасателей. Иначе власти не дадут разрешения на его открытие.
И, наконец, безопасность проживания. Для Америки – это одна из главных проблем, особенно после 11 сентября. Города здесь, особенно их периферийные районы, неспокойны, уличная преступность традиционно высокая. По вечерам жильцы часто просто не выходят на улицу, а если есть необходимость – совершают прогулки в машинах. Редко кто отважится в позднее время воспользоваться метро. А вдруг окажешься в вагоне один на один с незнакомым человеком? Опасно…
А вот квартирных краж не так много. Защита жильцов – обязанность домовладельца, но за строгим ее соблюдением следит именно совет дома. Обычно дома огорожены, и не то что в подъезд, даже во двор войти непросто: у консьержек – видеосистемы, на вход нужно получить разрешение. Но и это еще не все. Совет по решению жильцов в состоянии нанять свой отряд полиции, который будет дежурить возле дома, и тогда ни один чужак не только не сможет проникнуть в него, но и просто задержаться у входа. Частные полицейские непременно осведомятся, откуда он, с какой целью пришел сюда. Люди чувствуют себя спокойно. А это американцы считают главной чертой для определения качества жизни.