Кредиту надо «похудеть»!
Пожалуй, в новой российской истории еще никакие законы не обсуждались столь широко, как пакет законопроектов о рынке доступного жилья, ставший знаменитым еще до своего официального принятия. Интересно наблюдать, как в ходе широко разрекламированных изменений в законодательстве постепенно сходит на «нет» и общественная эйфория по поводу наступления светлого будущего на жилищном рынке. То, что доступное жилье, по версии нашего правительства, отнюдь не значит дешевое, население уже, кажется, поняло. Остается выяснить, насколько ближе станет нашим людям возможность взять ипотечный кредит…
Ипотека сегодня слишком дорого стоит для подавляющего большинства россиян. И дело даже не в кабальных банковских процентах по кредиту. Триста-четыреста долларов в месяц за его обслуживание – сумма, вполне «подъемная» для многих семейных бюджетов. Но чтобы банк прокредитовал вас на покупку жилья, сначала вы должны внести не менее 30% от стоимости выбранной вами квартиры (это так называемое «тело кредита»). Сегодня даже самая непрезентабельная «двушка» в спальном районе Москвы потянет тысяч на семьдесят долларов. То есть у заемщика должно быть больше 20 тысяч собственных денежных средств, чтобы банк стал рассматривать его заявку на ипотечный кредит. Понятно, что если бы «тело кредита» составляло не 30%, а, скажем, 10 или вообще 5%, это сделало бы ипотеку доступнее. Но кредитовать заемщика на такую большую сумму банки без дополнительных гарантий категорически не хотят – слишком рискованно. В случае, если заемщик окажется финансово несостоятельным, банк потеряет свои деньги…
Чтобы уменьшить банковские риски, во всем мире используется система страхования ответственности заемщика перед кредитором, выдавшим ему деньги под залог недвижимости. Существуют три основных модели страховых договоров: между заемщиком и страховой компанией (индивидуальный), между группой заемщиков и страховой компанией (оптовый) и, наконец, непосредственно между кредитором и страховщиком (страхование предпринимательских рисков). Первый вариант распространен в США, второй – в бывших соцстранах, например в Венгрии, третий не получил широкого распространения (так как, по сути, он обходится заемщику дороже, чем первые два: банк «перекладывает» на него свои расходы на оформление подобного договора).
Догадайтесь с трех раз, какую модель предлагается внедрить в России? Даем подсказку: ипотека у нас почему-то развивается по американскому пути. Самим страховщикам не понятно, почему в нынешней экономической ситуации правительство настаивает на том, чтобы сам заемщик шел к страховщикам с просьбой оформить договор о страховании своего кредитора. В недрах проправительственной Национальной ассоциации участников ипотечного рынка (НАУИР) сейчас активно разрабатываются подробные правила такого страхования. Их рабочее название «Правила страхования гражданской ответственности должника за неисполнение своих денежных обязательств, обеспеченных ипотекой, перед кредитором, являющимся залогодержателем предмета ипотеки».
По словам Андрея Крысина, президента Евротрастбанка, «в США существует специализированная система страховых ипотечных компаний – они отделены от других страховых услуг. В России вводить подобную систему пока преждевременно».
Добровольно-принудительно?
Следует добавить, что банкиры, как, впрочем, и сами страховщики, весьма сомневаются в том, что заемщик станет заключать договор со страховщиками (и нести дополнительные расходы на выплату страховой премии) на добровольных началах. Как заявил Виктор Юн, председатель Комитета по имущественному страхованию Всероссийского союза страховщиков (ВСС), «нам вообще не понятно, почему решили пойти по пути страхования заемщика. Для этого потребуется внести слишком большое количество поправок в разные законодательные акты. Мы предлагали страховать предпринимательские риски банков – в этом случае никаких изменений не потребуется. Еще когда вносились эти 27 законопроектов, мы сказали, что закон о страховании в том виде, в котором он предлагается, не нужен. Но потом он был внесен как часть закона «Об ипотеке» и прошел сразу второе чтение».
По мнению большинства банкиров, такой договор будет работать, если он будет инициироваться самим кредитором и станет обязательным условием при выдаче ипотечного кредита. Финансисты против того, чтобы страховая компания принимала положительное решение страховать ответственность заемщика на основании представленных им бумаг – при подборе документов должно учитываться прежде всего мнение кредитора: ведь это он в случае наступления страхового случая (то есть дефолта заемщика) несет убытки. Когда заемщик перестает платить по кредиту, он, как правило, перестает платить везде: и за жилье, и за коммунальные услуги. Прежде чем банк получит на основании судебного решения право обратить на предмет залога взыскание и реализовать его с пользой для себя, он должен заплатить долги заемщика (к тому же оплатить еще и судебные издержки). Поэтому для банков наиболее интересно внесудебное решение проблем – оно обходится им дешевле.
К тому же банкиров волнует еще один вопрос: что будет, если завтра высокие цены на недвижимость вдруг упадут? Кто возместит банку «потерянные» в результате такого развития событий деньги? И кто будет определять суммы возмещения ущерба? «Правила» отдают эту обязанность судам. Но, как заявил Евгений Нейман, вице-президент Российского общества оценщиков, «суд, конечно, может определить суммы убытков, но банкам все равно придется кого-то нанимать, чтобы их посчитать. Оценщики готовы сделать это за небольшие деньги». То есть «свой кусок пирога» просят и оценщики. А вот оплачивать их услуги банк, скорее всего, предоставит заемщику.