О пользе регистрации
Меняется квартира на квартиру… Операция старая, как мир: один недоволен районом, другой площадью. Но вот происходит обмен квартиры в муниципальном доме на площадь в ЖСК. Здесь свои особенности. В чем же они? За разъяснением мы обратились к заведующему юридической консультацией Михаилу ЗАХАРОВУ.Если член-пайщик ЖСК выплатил свой взнос, то может считать себя собственником. Но свидетельства на право собственности в Мосрегистрации он еще не оформил. Посчитал ненужным. Справедливости ради заметим, что винить его в этом трудно. Многочисленные юридические консультации через СМИ убеждали нас: коли выплатил паевой взнос, ты собственник. Основание для такого утверждения есть: ст. 218 Гражданского кодекса РФ, где говорится, что право собственности в жилищно-строительном кооперативе возникает при выплаченном пае.
Но ведь есть и другая статья – 131 ГК РФ, а также закон «О государственной регистрации», где сказано, что единственным доказательством права собственности является регистрация такого права, внесение его в Единый государственный реестр прав. Однако случается, что члены ЖСК умышленно не регистрируют своих прав, избегая внутрисемейных осложнений (не хотят, скажем, вносить в «Свидетельство о собственности на жилище» каких-либо членов семьи). А может быть, руководствуются и таким соображением: пока не оформил собственность – легче поменяться, меньше волокиты.
Итак, совершается сделка: член ЖСК и наниматель просят оформить обмен. С этим они обращаются в Мосжилсервис (городское бюро обмена). И она оформляется. Но работников указанной организации при этом совершенно не смущает тот факт, что член ЖСК по сути уже собственник, ибо выплатил пай. Ведь с подобными операциями там знакомы, именуются они «обмен-мена», и осуществляют их уже более десяти лет. При этом все происходит просто. Наниматель вступает в члены ЖСК (как бы замещая там своего партнера по сделке), получает при этом справку из бухгалтерии кооператива и с ней идет оформлять свое право собственности. Бывший же член ЖСК, наоборот, становится отныне нанимателем, как бы отказываясь при этом от своего уже имеющегося права собственности.
Такая была схема. Но за последние десять лет серьезно изменились законодательные нормы, не учитывать которые теперь нельзя. Ибо это может привести к ситуации, когда указанная сделка будет считаться неправомерной. Поясним. В соответствии с нормами ГК РФ фактический собственник квартиры в ЖСК – даже если он не зарегистрировал свое право собственности – так, запросто, не может от нее отказаться. Иными словми, после обмена-мены никаких правовых последствий сделки не наступает, замены собственника не происходит. Им по-прежнему числится прежний член ЖСК. А вот наниматель, тот, кто въехал в квартиру и пытается оформить право собственности, обращается в Мосрегистрацию и – получает отказ.
К сожалению, в Мосжилсервисе не говорят людям обо всех последствиях произведенного обмена, а именно о том, что въезжая в дом ЖСК, бывший наниматель не станет собственником, а значит, никакие сделки с жильем ему уже позволены не будут. Более того, сама подобная сделка в дальнейшем может быть даже признана по суду недействительной.
Итак, что же надо знать? В силу ст. 218 ГК РФ у членов-пайщиков ЖСК, полностью выплативших паевой взнос, по закону возникает право собственности. Подчеркнем: он обладает этим правом, даже если не получил соответствующего документа от Мосрегистрации. Вовсе не значит, что такую квартиру нельзя наследовать – можно, но сделать это будет сложнее. Возможно, потребуется привлечение судебных органов. И потому убедительная просьба ко всем члена-пайщикам ЖСК, выплатившим свой взнос, зарегистрировать свое право в установленном порядке – с тем, чтобы в дальнейшем не испытывать никаких затруднений в случае любых операций с жильем.
Если же у члена ЖСК уже имеется «Свидетельство о праве собственности», даже полученное, скажем, 8-10 лет назад, беспокоиться ему не надо: его право уже оформлено. Однако надо быть готовым к тому, что в случае совершения сделки со своей квартирой его попросят заплатить порядка 200 руб. за внесение сведений о его праве в ЕГРП. Просим эту операцию не путать с перерегистрацией! Никто не подвергает сомнению то, что вы собственник. Все дело в том, что раньше указанного реестра просто не было. В соответствии с законом он ведется лишь с 1 января 2000 года.
Второе. Если до 2000 г. при совершении сделок «обмен-мена» регистрации прав собственности не требовалась, то сейчас она необходима. Такое требование содержится в письме Департамента жилищной политики, которое направлено в Мосжилсервис. Все сказанное, кстати, относится и к обменам между двумя собственниками (из которых один или даже оба могут проживать в кооперативных домах). Чтобы не возникло недоразумений, оформляйте свое право собственности!
Усложняются ли процедуры? Нет, они приводятся в соответствие с меняющимся (что естественно в переходный период) законодательством. Так что будем привыкать к новым собственническим отношениям. Будем жить по закону.