Дмитрий ГОРДЕЕВ: надо пересилить инертность
Принимаемые Госдумой законопроекты по формированию рынка доступного жилья привнесут определенные новшества и в управление жилищным фондом. Об этих изменениях рассказал в интервью газете один из ведущих специалистов фонда «Институт экономики города» старший юрисконсульт Дмитрий ГОРДЕЕВ.«Квартирный ряд»: Дмитрий Павлович, какова суть грядущих изменений в сфере управления жилищным фондом?
Дмитрий Гордеев: Предлагаемые нормы нового Жилищного кодекса дают возможность людям выбирать тот уровень обслуживания жилья, который их устраивает. Не секрет, что сейчас, имея договор с ДЕЗом и оплачивая предоставляемые услуги, мы зачастую идем решать свои вопросы непосредственно к его подрядчикам (с которыми не имеем договорных отношений), а иногда и платим им дополнительные деньги. Конечно, мы уже привыкли к тому, что нас обслуживают именно ДЕЗы, РЭУ, качество услуг которых часто не на высоте. Неизвестно, на что именно уходят наши деньги, какая доля платы за содержание и ремонт жилья идет на наш дом, а какая направляется на соседние здания. Новое законодательство дает возможность жильцам не только брать на себя инициативу в управлении обслуживания их собственности, но и позволяет надежно контролировать финансовые потоки.
Закон о товариществах собственников жилья, принятый в 1996 году, в целом, достаточно детально регулирует процедуру управления жилыми домами. Он дал толчок для создания и апробирования новых форм управления жилищным фондом. Тем не менее, предполагается, что в дальнейшем этот закон будет отменен. Это связано с тем, что в новой редакции Жилищного кодекса товариществам будет посвящен целый раздел.
К.Р.: Но ведь среди жильцов могут быть разногласия по поводу управления домом, и даже конфликты…
Д.Г.: Чаще всего споры возникают между членами ТСЖ и гражданами, проживающими в этом доме, но не являющимися членами товарищества. Некоторые из них не желают подчиняться решениям собрания ТСЖ. Такие споры решаются в судебном порядке. А выслушать мнения, разобрать конфликты всегда можно на общем собрании собственников жилых помещений. В новом варианте кодекса определены его полномочия. Этот, можно сказать, стихийный, орган собирается по мере надобности. Здесь могут высказаться все собственники квартир, в том числе и те, которые не входят в ТСЖ, но хотят повлиять на ситуацию. Решение такого собрания имеет приоритет даже над решением собрания членов товарищества собственников жилья! Так что в случае, если последнее проводит неправильную политику, то мнение большинства сможет ситуацию исправить.
К.Р.: Не предполагает ли новое жилищное законодательство «загонять» жильцов в ТСЖ в принудительном порядке?
Д.Г.: Это невозможно, хотя у нас в России уже была такая попытка. Но Конституционный суд в 1998 году своим постановлением определил, что обязательное (принудительное) членство в ТСЖ противоречит Конституции. Собственники квартир принимают на общем собрании решение о выборе способа управления. Жильцы, если захотят, организуют товарищество, не хотят – будут использовать другие рычаги управления. Задача этих собраний – дать возможность собственникам квартир высказать свое мнение, кого они хотят видеть управляющим. Возможно, пожелают, чтобы их продолжали обслуживать ДЕЗы и РЭУ. Но это будет добровольный выбор собственников жилья, и они подпишут договор управления. Это уже другие отношения, предполагающие контроль собственников квартир за расходованием средств, выплачиваемых исполнителям, их отчетность перед жильцами. Но в любом случае желательно выбрать инициативную группу грамотных деловых людей из числа жителей дома.
В проекте ЖК записано, что если на общем собрании собственников квартир никакого решения принято не будет, или само собрание не состоится, то муниципалитет проведет открытые торги по выбору управляющей организации, и затем заключит договор с победителем. Муниципалитет уже не сможет составлять протекцию безальтернативным сегодня ДЕЗам. Правда, даже в случае, когда среди управляющих компаний проводится конкурс, в конечном итоге это все-таки будет административное решение. Выбранных управленцев больше волнует оценка их работы со стороны муниципальной власти, нежели требования и нужды жильцов. Для последних это будет платой за самоустранение от управления своим имуществом. Однако в дальнейшем каждый год муниципалитет будет обязан инициировать проведение таких собраний собственников квартир, побуждая их к участию в управлении своим домом.
Сегодня городские власти тоже выбирают управляющего, но обычно делают это, не организуя общих собраний жильцов и таким образом не пытаясь выяснить их мнение.
К.Р.: А какие новинки в отношении ЖСК предполагает жилищное законодательство?
Д.Г.: Сегодня деятельность ЖСК основывается на трех источниках. Это статьи 116 и 218 (4-й пункт) Гражданского кодекса и устав жилищного кооператива, в котором можно написать все, что не нашло отражение в упомянутых статьях. Поэтому надо признать, что фактически здесь существует правовой вакуум. В новом Жилищном кодексе будут две главы, посвященные ЖСК. Одна из них регулирует вопросы организации, а другая посвящена непосредственно деятельности кооператива.
В принципе, никаких существенных изменений новая законодательная база, касающаяся ЖСК, не несет, поскольку форма отношений членов кооперативов отрабатывалась десятилетиями. Эта практика обобщена и отражена в проекте нового Жилищного кодекса. ЖСК зарекомендовали себя рачительными хозяевами и давно уже сформировали «рыночные» отношения с выбранными ими подрядчиками, которым сами заказывают необходимые услуги, а члены правления кооператива и его председатель контролируют подрядчиков в интересах собственников квартир.
К.Р.: Как в новом законодательстве будет отрегулирована проблема права собственников жилья на участок земли?
Д.Г.: Этот вопрос поднимается уже давно. По действующему закону о ТСЖ еще до его создания необходимо было сформировать кондоминиум, что включает в себя землеустроительные работы, кадастровый учет и передачу земельного участка в общую долевую собственность владельцев квартир. Однако в Москве при регистрации кондоминиумов участки земли передавались в пользование, в аренду, но не в собственность. В основном владеет этой землей Москва, и понятно, что администрации префектур и районов города, как и местные власти иных регионов, не хотели отдавать участки городских земель. Ведь в случае необходимости что-то построить гораздо удобнее келейно принимать решения в кабинетах, а не спрашивать разрешения у собственников-граждан.
Теперь условие о предварительной передаче земли будет снято. В соответствии с проектом нового кодекса ТСЖ может создаваться и без передачи земельного участка в состав общего имущества домовладельцев. Однако двор, сквер должны стать объектом собственности владельцев недвижимости в многоквартирном доме при волеизъявлении хотя бы одного домовладельца. Это записано в новой редакции ЖК и в поправках в действующий Земельный кодекс.
В идеале, чтобы сформировать кондоминиум, нужно выделить земельный участок, зарегистрировать его в земельном кадастре и передать собственникам недвижимости. В итоге дом, участок земли, на котором он стоит, и территория около дома становятся единым комплексом недвижимости. Для этого необходимо произвести точную разметку дворовых территорий, разграничить их от смежных соседних участков. Порядок определения нормативного размера земли и разделения участков в существующей застройке предписывается соответствующим постановлением правительства РФ.
В новой редакции Жилищного кодекса отсутствует термин «кондоминиум», но понятие «общее имущество многоквартирного дома» остается и включает в себя земельный участок, на котором расположен дом. В Москве довольно активно создаются ТСЖ, и они готовы взять в собственность прилегающие к домам участки земли.
К.Р.: Предполагает ли реформа ЖКХ реорганизацию или вообще упразднение муниципальной системы ДЕЗов и РЭУ?
Д.Г.: Конечно, эта система не будет существовать вечно. Ведь важными задачами реформы является демонополизация и создание рынка жилищных услуг. Система дирекций, назначаемых органами власти, уйдет в прошлое. Должна постепенно меняться и форма собственности организаций, действующих в этом секторе городской экономики. Все это уже записано в программе реформирования ЖКХ Москвы. Отношение к жильцам по принципу: «плати, сколько надо, а мы сделаем тебе, сколько захотим», должно отойти в прошлое. Нужно реформировать старые госструктуры, провести их приватизацию, отдать им в собственность производственные мощности. А частная управляющая организация может и сама заниматься производственной деятельностью. Ей достаточно просчитать, что выгодно: держать штат сотрудников или привлекать специалистов на период проведения работ. Сегодня же все эти и другие вопросы хозяйствования зачастую решаются не руководителем управляющей организации, а в кабинетах власти и регламентируются многочисленными документами.
К.Р.: А как будет оплачиваться капитальный ремонт?
Д.Г.: Сегодня, в соответствии с популистским решением законодателей, жильцы не должны платить за капремонт. Но в будущем его станут оплачивать собственники квартир (граждане, город, юридические лица), поскольку это их имущество, которое они обязаны содержать согласно нормам Гражданского кодекса РФ. Вопрос будет решаться на общем собрании собственников квартир, где они обсудят, когда и за какую цену делать ремонт. Предложить все возможные варианты должен профессиональный управляющий. Но оплата ремонтных работ будет производиться после их выполнения, а не до того, как это делается сейчас. Управляющий, организовавший выполнение ремонта, по его завершении выставит счет жильцам, и те будут обязаны за определенный период, например, за 10 лет, погасить понесенные затраты. Если за это время собственник квартиры изменится, то продолжать выплачивать стоимость ремонта будет новый владелец.
К.Р.: Насколько активно, по вашему мнению, российские граждане будут осваивать рычаги управления жилищным фондом?
Д.Г.: Тут главное – психологический момент. Перелом наступит тогда, когда большинство людей станут считать своими дома, в которых они живут. Уже сейчас такое отношение к жилью наблюдается в новостройках. В будущем определенное влияние окажет ценовая политика. Когда граждане увидят, что в соседних домах жильцы за те же деньги получают услуги лучшего качества (или тот же уровень качества, но дешевле), то и они, скорее всего, постараются пересилить свою инертность, и сами освоят премудрости управления домом или примут решение о привлечении хорошего персонального управляющего.