23:30:44
11 апреля 2021 г.

Земля имеет цену не только для города, но и для отдельно взятого дома

ЖКХПервый вопрос, заданный на «круглом столе» по земле, который недавно провела наша газета, был такой: «А зачем она вам?». Ответы руководителей ТСЖ и ЖСК были самые разнообразные: поделить меру ответственности за уборку между дирекциями и объединениями, поставить охраняемую стоянку, быть уверенными, что если дом снесут, людей не переселят на окраину и т. д. Но совершенно неожиданное применение земле нашли в товариществе «Эйдетика» (ул. Красная Пресня, 44, корп. 1 и 3): с ее помощью хотят капитально отремонтировать здания.
Трещина в стене
Находятся эти два дома в минуте ходьбы от метро «Улица 1905 года» – самый центр Москвы. Кого удивишь здесь старыми, разрушающимися зданиями? Но эти производят особо унылое впечатление.
Глубокая черная трещина змеится по верхней кромке коридора, огибает комнаты, заходит в кухню. Кое-где она натыкается на электрические коробки, из-за чего провода уже давно выведены наружу и опасно провисают над головами.
– Так по всему пятому этажу, – говорит Лариса Пантелеева, технический директор ТСЖ, – все время боимся: то ли потолок обрушится на голову, то ли пожар случится.
Домам скоро сто лет, строились они в 1907 году. А когда делался капитальный ремонт – не помнит никто. А может, его и вообще не было… Мало домам физического старения, так над ними еще изрядно поизмывались. Когда-то, еще в тридцатые годы какой– то умник предложил надстроить одно из зданий, поставив на деревянные перекрытия железобетонный этаж. А в наши дни вблизи домов и на небольшой глубине проложили ветку метро. Потом в опасной близости возвели 9-этажку… И строения «поползли». В одном из них появилась вертикальная 40-миллиметровая трещина, которая пронизывает дом сверху донизу.
…Дело самих утопающих
Решение пришло не сразу. Поначалу все же какие-то иллюзии были: обеспокоится, мол, город, поможет. Но неумолимая хроника событий убеждала, что спасать свое жилище надо самим.
Еще в 1996 году в центре столицы были признаны аварийными более 900 домов. Дом № 44 не аварийный, но о нем было сказано: «требует капитального ремонта». Это подтвердило заключение института МосжилНИИпроект: «Дальнейшая эксплуатация зданий без устранения отмеченных дефектов (шел их перечень) небезопасна для жильцов». Главный «недостаток» – это, конечно, деревянные перекрытия, которые ставил явно не Бетанкур (один из авторов Манежа). Их необходимо срочно менять. Надо отселять людей. Но куда? У Центрального округа имелся лимит всего на 30 домов. И тут началась непонятная чехарда с «аварийным перечнем». Появляется новый документ: в центре города их уже не 900, а всего… 40! Объяснение такой метаморфозы было простым: для определения статуса аварийности был придуман другой, более щадящий, критерий – в доме должно быть нарушено более 60 элементов. Если меньше – там жить можно. Странный подход. А если ненадежен всего один элемент, но это несущая балка перекрытия? Ясно, что новая классификация создавалась не для жильцов, а для начальства: чтобы у того меньше болела голова за жилищный фонд в округе.
Жилкомхозовская наука просуществовала недолго. Слишком большую ответственность брали на себя ее авторы. А ну как дома не послушаются статистики и в один прекрасный день рухнут? А потому в 1998 году вернулись к прежним 900 аварийным строениям. И ситуация вновь осложнилась.
Но за это время и наши пресненцы поняли, что игры с государством опасны для здоровья. Да, их дом не аварийный (в ТСЖ много раз просили меня это подчеркнуть – не дай Бог, отнимут дом, расселят!), но, если с годами не уменьшается число «аварийных», вряд ли найдутся средства просто на «капиталку». Тогда и поняли: надежда только на себя. И вот появилось товарищество – одно из самых удивительных в Москве. Ибо оно было создано в домах, где надо все менять – крышу, окна, полы, коммуникации. Риск! А ну как откажемся от городской опеки, возьмем на себя ответственность и не справимся? И, тем не менее, решились. ТСЖ «Эйдетика» отправилось, как говорится, в свободное плавание.
Мелькнула и исчезла
– Понятно, что создание товарищества в здании, требующем капремонта, на первый взгляд кажется бесперспективным, даже авантюрным, – говорит Лариса Викторовна. – Более понятный путь: раньше потребовать от города, чтобы тот привел его в рабочее состояние. Кто спорит? Все правильно. Кроме одного – а если нет денег? Ну и будем сотрясать воздух. Кому это нужно? Нам, жильцам – уж точно нет.
Необычное название товарищества – от латинского слова «эйдос», что значит «идея». Недостатка в них не было. Главный «козырь» – выигрышное расположение дома: центр! Им и воспользовались.
Мне доставляет особое удовольствие назвать тех, кто стал «мозговым центром» ТСЖ. Это Владимир Карпенко, его председатель, члены правления и старожилы дома – Ольга Павленко, Анна Серебрякова, Анатолий Ширяев, Акинф Белов. Некоторые из них работают в госструктурах, другие в коммерческих предприятиях, есть пенсионеры, но все они мыслят в реальных категориях, экономически грамотно. А главное – неординарно.
Итак, что задумали на Красной Пресне? Среди 63 семей дома есть немало очередников. ТСЖ предложило городу: давайте меняться! Вы нам даете товарный кредит – в виде новых, незаселенных квартир (дело происходило в 1998 году, когда коммерческое жилье раскупалось слабо, и многие новые помещения стояли пустыми), мы туда поселим наших людей, которым так или иначе положены квартиры. А освобожденные ими площади используем как источник заработка. Центр ведь – здесь любые метры золотые. На первых этажах откроем различные мастерские, магазинчики, домашний «детский сад», а более высокие будем сдавать в коммерческий наем. На вырученные деньги проведем ремонт. Из них же вернем кредит.
С долгом предполагали расквитаться не позже, чем через пять лет. Строгая городская экспертиза подтвердила реальность расчетов.
Предложение получило одобрение на всех уровнях – вплоть до правительственного. По сути, это была одна из самых оригинальных форм нарождавшейся ипотеки. Наше, российское, причем, чисто рыночное «ноу-хау», которое вряд могло бы появиться в любой другой стране.
Об «Эйдетике» заговорили в городе. Неплохо бы ее опыт тиражировать во всем Центральном округе. А может, и вообще в Москве. Это ведь очень перспективно: раскручивать ипотеку через жилищные объединения, в этом случае кредит наиболее обеспечен.
Но мечта мелькнула и исчезла. Когда рыночные институты еще не окрепли, они во многом существуют благодаря энергии отдельных энтузиастов. Так было и в данном случае. А ведь это смерть для рынка, когда все держится не на законах, а на воле одного или нескольких чиновников. Горячими поклонниками и проводниками идеи «Эйдетики» были тогдашний префект округа Александр Музыкантский и руководитель Координационно-аналитического управления строительного департамента, которому поручили разворачивать ипотеку в Москве. Но префекта перевели на другую работу, управление расформировали, а его руководитель ушел в коммерческую организацию (почему и не называем его). А без поддержки в структурах власти общественная инициатива обречена на неудачу.
Эта «грамота» не пропадет!
Заметим, что все это время ТСЖ не сидело сложа руки. Оно сделало немало полезного в доме: отремонтировало подъезды, укрепило аварийные балки. Однако главной целью его был все же капитальный ремонт. Но с ним не получалось. Кто даст кредит? И тогда все мысли обратились к земле. А ну как задействовать ее? Опирались на закон о ТСЖ, где было сказано, что товариществам положен участок. Скептики хмыкали: во-первых, его никто не даст, а во-вторых – что с ним делать? В то время не было еще ни Земельного кодекса, ни московских правовых актов о земле.
Но на то и «Эйдетика», чтобы просчитывать на несколько лет вперед. Нельзя отказываться от шанса! Пройдя множество кругов, все же взяли землю в аренду – на 49 лет.
Как удалось уломать тогдашний Москомзем? Везение? Упорство? Наверно, и то, и другое. «Эйдетика» было первым среди жилищных объединений Москвы, которое потребовало, что ему положено. И возможно, в комитете просто растерялись перед лицом такой настойчивости. Конечно, свою роль сыграла помощь Мосгордумы, и особенно депутата Галины Хованской. А возможно, решающим явилось то, что в каких-то архивах нашли удивительный документ, согласно которому еще в 30-годы в их домах… уже было товарищество! И за ним как раз был закреплен участок земли. С тех пор никто этого решения не отменял. Против этого аргумента не нашли возражений.
Итак, победа! Правда, выдавая заветное Свидетельство на владение домом и землей, в Мосрегистрации строго сказали: «Первое и последнее!». Положим, это не так, были подобные нежданные «подарки» и потом, правда, не больше трех-четырех. И каждый был исключением. Возможно, чиновники даже считали их «ошибкой» в своей работе. Ведь факт: в том же Комитете как бы невзначай у одного товарищества попросили уже выданное свидетельство назад – якобы для того, чтобы там что-то изменить. Да так и не вернули. «Нет и не было у вас земли»! И никакой суд не смог доказать обратного. Совсем, как гоголевская «пропавшая грамота». Так или иначе, но в «Эйдетике» не выпускают свидетельство из рук. Даже для воспроизведения в нашей газете дали не оригинал его, а копию. В настоящее время для товарищества это самый важный документ. Доказательство его кредитоспособности. Основа его благополучия.
Бесценный козырь
Что такое земля? Пожалуй, мы еще не до конца это понимаем. Знаем, что дорогая, что московская сотка в центре не уступает манхэттенской, но для москвичей все это пустой звук. По-прежнему считаем ее чем-то абстрактным, второстепенным. Главное – дом. Снесут его – какие права у жителей остаться на своей «малой родине»? Подумаешь, участок, на котором тот стоит. Нет дома – нет и имущества.
А между тем, главное имущество – это как раз земля. Новый проект «Градостроительного кодекса», который будет осенью рассматриваться в Госдуме, еще раз подтверждает это. Там декларируется приоритет земельных отношений, ибо все, что возникает на земле, названо ее «улучшением». Жилое строение, получается, не главный объект города, не самоцель, а всего лишь один из способов удорожить, улучшить, облагородить участок, на котором оно стоит.
Итак, кто имеет землю – имеет все! (Не потому ли город не спешит делиться ею с гражданами?). У «Эйдетики» этот бесценный козырь есть. Неважно, что земля в аренде. Сделан главный – первый – шаг. Второй – взять землю в собственность – будет значительно легче. Пока же другие заботы. Какие?
Кредит – вот главное. И сейчас это стало реальным. Более того: если раньше под один кв. метр жилой площади можно было получить от силы 200 долларов, то та же площадь, но уже с землей, ценится во много раз больше. Да и доверяют больше заемщикам – земля никуда не убежит! Банк из суеверия не называют, но что один из них согласился кредитовать «Эйдетику» – дело решенное. Сейчас завершаются последние оформительские процедуры.
Как товарищество распорядится деньгами? А все по той же счастливо найденной схеме. Часть денег направят на расселение людей. А далее – использование освободившихся площадей в коммерческих целях, что даст возможность, наконец, приступить к заветному капитальному ремонту. Начать работы предполагают уже в этом году…

Исаак Глан

Похожие записи
Квартирное облако
Аналитика Аренда Градплан Дачная жизнь Дети Домашняя экономика Доступное жильё Доходные дома Загородная недвижимость Зарубежная недвижимость Интервью Исторические заметки Конфликты Купля-продажа Махинации Метры в сети Мой двор Молодая семья Моссоцгарантия Налоги Наследство Новости округов Новостройки Обустройство Одно окно Оплата Оценка Паспортизация Переселение Подмосковье Приватизация Прогнозы Реконструкция Рента Риелторы Сад Строительство Субсидии Транспорт Управление Цены Экология Электроэнергия Юмор Юрконсультация