Закон меняется. Кому от этого лучше?
Мосгордума в первом чтении приняла проект закона города Москвы «О внесении изменений и дополнений в закон города Москвы от 9 сентября 1998 года № 21-73 «О гарантиях города Москвы лицам, освобождающим жилые помещения». Как поправки в законе могут отразиться на судьбе жителей, которые в скором времени должны будут переехать на новое место жительства?
Проект закона прокомментировала депутат Государственной Думы Галина ХОВАНСКАЯ.
Проанализировав поправки, которые предлагается внести в закон о гарантиях, я считаю, что многие из них ущемляют права москвичей. Но давайте разберемся по порядку.
Что за нужда
Статью 1 части 1 проекта закона предлагается изложить в следующей редакции: «Основанием для освобождения жилого помещения является постановление правительства Москвы:
– о капитальном ремонте жилых домов, если его проведение невозможно без освобождения жилых помещений и отселения граждан;
– о реконструкции жилых домов;
– о переоборудовании непригодных для проживания жилых домов и жилых помещений в нежилые;
– о сносе жилых домов, грозящих обвалом, признанных в установленном порядке аварийными или непригодными для проживания и не подлежащими восстановлению;
– об изъятии земельного участка, в том числе для городских нужд в связи с необходимостью нового строительства и развития территорий;
– о сносе жилых домов в рамках выполнения городских жилищных программ».
Так написано в проекте закона. А между тем, в Гражданском кодексе РФ сказано, что принудительно изъять у собственника недвижимое имущество, находящееся на земельном участке, можно только для государственных или муниципальных нужд (статьи 239, 279-282). Это очень важная норма. Нельзя расширять перечень случаев, когда участок могут изъять, но ведь в поправках сказано: «в том числе для городских нужд в связи с необходимостью нового строительства и развития территорий». Такая формулировка некорректна. И если у жителей дома, который идет под снос, появляются сомнения, действительно ли участок, где стоит жилое здание, потребовался для государственных или муниципальных нужд, они могут обратиться в суд. Тогда чиновникам придется доказывать в судебном порядке, что без сноса дома нет возможности эти государственные нужды реализовать.
О компенсации, непроизведенном ремонте и упущенной выгоде
Перед выселением жителям должна быть предоставлена предварительная и равноценная компенсация: либо натуральная, то есть квартира, либо в денежном выражении. В проекте закона (часть 3 статьи 1) предусмотрена денежная компенсация собственнику только по рыночной стоимости освобождаемого жилого помещения. И это противоречит Гражданскому кодексу. В выкупную цену (часть 2 статьи 281 Гражданского кодекса) включается помимо рыночной стоимости земельного участка и находящегося на нем недвижимого имущества также все убытки, причиненные собственнику изъятием земельного участка. Сюда же входят и убытки, которые он несет в связи с досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе и упущенная выгода.
Предлагается убрать норму, которая действует сейчас, о дополнительных гарантиях города Москвы собственнику единственного жилого помещения. Речь идет о компенсации за непроизведенный капитальный ремонт дома. И это тоже нарушение действующего федерального закона «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» (статья 16 федерального закона от 4 июля 1991 года № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» в редакции от 10.12.2002 года). В этом законе обязанность проводить капитальный ремонт жилого здания сохраняется за бывшим наймодателем. Сейчас от этих обязательств хотят отказаться.
В пояснительной записке говорится: «Предоставление нового жилого помещения того же размера в новом жилом доме свидетельствует об исполнении городом своей обязанности произвести капитальный ремонт». Но в проекте закона этой нормы нет. А значит и ссылаться будет не на что.
Мы знаем, что сплошь и рядом инвестор покупает квартиры для переселения жителей из сносимого дома на вторичном рынке жилья. А учитывая другую норму в этом же проекте закона о том, что переселение должно быть в пределах административного округа, возможности предоставить квартиру в новом доме может и не быть. Получается интересная картина.
С одной стороны, будут предоставлять квартиры только в пределах административного округа. С другой стороны, в пояснительной записке сказано, что только в новом доме. Поэтому норма о компенсации за непроизведенный капитальный ремонт как бы и не нужна. Вроде бы ее реализуют по жизни. А по жизни переселенцы из пятиэтажек будут получать любое жилье, в том числе и приобретенное инвестором на вторичном рынке, в доме, который много лет не ремонтировался. У нас очень большой процент жилищного фонда, который не отремонтирован в нормативные сроки. Спрашивается: зачем убирать старую норму, ущемляя тем самым права человека? Она дает семье возможность выбрать, получить квартиру большей площади или денежную компенсацию большего размера.
Редакторы пишут в конце: «Принятие закона не потребует финансовых затрат». На самом деле это не так. Если всех собственников ставят в одинаковые условия – у всех будет одинаковая компенсация по рыночной цене, это потребует дополнительных затрат при отселении собственников. Как мы уже говорили, в выкупную цену помимо рыночной стоимости земельного участка и объекта недвижимости, который находится на ней, входит и стоимость убытков при переселении, плюс убытки, которые несет переселенец при досрочном прекращении договора перед третьими лицами, в том числе и упущенную выгоду. Что это значит?
Например, человек сдавал квартиру. И ему пришлось досрочно за три месяца до окончания расторгнуть договор, так как нужно переселяться. Отселяющее лицо обязано оплатить убытки за три месяца сдачи внаем, если дом снесли, а квартиру еще не предоставили. Или другой случай. Семья решила получить денежную компенсацию. Деньги перевели, но нужно время, чтобы купить квартиру. На этот период отселяющее лицо должно оплатить стоимость жилья, снятого семьей. Вот что значит упущенная выгода и досрочное прекращение обязательств перед третьими лицами. Сейчас придется все считать таким образом. Запись в проекте закона только о компенсации по рыночной стоимости действительно противоречит Гражданскому кодексу. А то, что не компенсируется непроизведенный капитальный ремонт для собственников приватизированных квартир, противоречит закону о приватизации.
Предложенное изменение практически ухудшает положение граждан, имеющих единственное жилое помещение на праве собственности, поэтому противоречит федеральному законодательству. А в России не должны приниматься законы, отменяющие и ущемляющие права граждан, это противоречит Конституции РФ (часть 2 статьи 55).
И без предварительного договора
Еще одно нововведение. По Гражданскому кодексу РФ и по закону, который действует в Москве сейчас, при переселении можно заключить с отселяющим лицом предварительный договор. Более того, в последней редакции закона мы записали, что предварительный договор не нужно регистрировать, потому что подлежит регистрации только переход права собственности. Раньше чиновники ссылались на то, что предварительный договор необходимо регистрировать, что усложняет дело. Теперь проблем нет. Но предварительный договор все-таки хотят отметить, хотя он играет важную роль – дисциплинирует и ту, и другую сторону. Редакторы закона ссылаются в пояснительной записке на то, что на этапе строительства не определены номер квартиры, почтовый адрес. Но для заключения предварительного договора такие сведения не нужны. Как правило, человека не интересует номер квартиры. Его интересует либо район, место нахождения новой квартиры, либо этаж, если он страдает какими-то тяжелыми заболеваниями.
Коварный краткосрочный наем
В проекте закона сейчас пытаются закрепить порочную практику: на время проведения государственной регистрации права собственности на новую квартиру отселяющее лицо имеет право предоставить собственнику по согласованию с ним жилое помещение по договору краткосрочного найма (часть 7 статьи 1 проекта закона). В этом случае грубо нарушается положение Конституции РФ (часть 3 статьи 35). Принудительное отчуждение имущества может быть только при условии предварительного и равноценного возмещения.
В моем округе были случаи, когда со старыми людьми заключали краткосрочные договоры. Они умирали, и действие договора прекращалось. Наследникам приходилось доказывать в суде, что квартира была предоставлена в порядке компенсации. Как известно, наследство открывается после смерти человека. В состав наследства входят принадлежащие наследодателю на день открытия наследства вещи, имущество, в том числе и имущественные права, то есть права на квартиру. А все права на квартиру закончились вместе с краткосрочным договором. И в такой ситуации наследник может остаться без наследства, если не обратится в суд.
Пытаются ликвидировать и еще одну норму. Раньше жители дома, где нет ТСЖ и ЖСК, при решении вопроса о предоставлении квартир направляли своего представителя, который имел право решающего голоса. Человек хорошо знал проблемы всех своих соседей и мог отстоять их интересы, люди ему доверяли. Но эта норма очень не нравится чиновникам. Возможно, потому что это – форма общественного контроля. От своего представителя жители получали объективную информацию о положении дел.
ЖСК и ТСЖ обидели
Отменяются статьи закона, касающиеся права ЖСК и ТСЖ выйти из программы переселения с соответствующими обязательствами, которые в этом случае на них возлагаются.
Нормы и реальность
Норма о преимущественном праве на инвестирование тоже исчезнет. Но она сейчас, на мой взгляд, зачастую просто нереализуемая. Если инвестор, которого выбрали, – товарищество или ЖСК – это одна ситуация. Когда инвестором становится один из сотни собственников, который не может на себя взять полностью инвестирование всего нового строительства – совсем другой случай.
Сегодня предполагается, что жителей районов, где будет проходить комплексная реконструкция, станут переселять в тот же район или рядом прилегающие районы. Но возникает вопрос: насколько эта норма будет реализуема? Тут надо хорошо подумать, учитывая, что площади при переселении требуется в 1,5-1,8 раза больше для тех, кто заключает договоры социального найма. Необходимо также учитывать интересы не только «переселенцев», но и жителей соседних со стройкой домов.