Московская жилищная газета

Рынок недвижимости

Опубликовано на сайте: 15 июля 2004 г. 04:27
Публикация в газете: №28 (495) от 15 июля 2004 г.

Купи-продай и управляй

Купи-продай и управляй

На московском рынке недвижимости сегодня работают более тысячи фирм. Конкуренция достаточно высокая. В связи с этим риэлторам стоит подумать о диверсификации своей деятельности, считает директор управляющей компании ЗАО «Агентство Контакт» Александр КУПЧИН.

Кажется, российским риэлторам самое время обратиться к зарубежному опыту. В Европе, например, они – прежде всего управленцы жилищного фонда. Дело в том, что рынок недвижимости там не настолько активен, как в той же Москве. И поэтому риэлторские фирмы занимаются не столько продажами, сколько управлением домами. Аналогичная ситуация наблюдается в США, где рынок жилищно-коммунальных услуг исчисляется сотнями миллиардов долларов. В России он на порядок меньше, но тоже достаточно внушителен – десятки миллиардов долларов. Западные управленцы давно высказывали желание прийти на наш рынок. И со временем обязательно придут и займут его, если наш отечественный бизнес будет все также инертен. Легче всего освоить рынок ЖКХ риэлторам. Они – реальные кандидаты в управленцы. Фирмы, занимающиеся продажей жилья, уже сейчас расширяют поле своей деятельности, не ограничиваясь посредничеством в купле-продаже и занимаясь инвестициями. А теперь, в связи с обозначившимся «затором» на рынке жилья, просто-таки напрашивается еще одна точка приложения их сил – коммунальная сфера. У риэлторов есть определенные знания основ строительства, организации и экономики коммунального обслуживания. Они умеют наладить отношения с различными муниципальными организациями, знакомы с основами юриспруденции в области жилищной политики. Поэтому им легче освоить науку управления жилищным фондом. Наша головная компания много лет присутствует на рынке жилья, пользуется известным авторитетом. Но помимо двух основных направлений деятельности – инвестиционной и рекрутинговой (подбором кадров – «К.Р.») – мы с 1994 года развиваем еще и управленческое направление. На нем работает ЗАО «Агентство Контакт», которое управляет двумя домами: одним на улице Большой Афанасьевской, другим в Хлебном переулке. Скоро к ним прибавятся еще два дома на Арбате. Дом на Б. Афанасьевской пришлось восстанавливать буквально из разрухи. Вода в здании не доходила до верхнего этажа, батареи едва теплились. Да и напряжение было допотопным – 127 вольт. То есть это был типичный старый арбатский дом, сплошные коммуналки. Когда их расселили, новые жильцы организовали товарищество и горели желанием навести элементарный порядок. Этим и занялась наша управляющая компания. Решили вернуть дому его первоначальный облик, тот, который он имел в 1911 году, когда и был построен. Отыскали авторские эскизы. По ним восстановили старинную лепнину. Привели в порядок чугунные узоры на лестницах. В точном соответствии с авторским замыслом застеклили хрусталем двери в подъезде. Постепенно наладили и все системы жизнеобеспечения: водопровод, электроснабжение. Починили крышу. Теперь на очереди лифт, который прослужил уже четыре десятка лет. Навели порядок и в доме в Хлебном переулке. Надстроили в нем два этажа и получили четыре полноценных квартиры. На вырученные средства полностью реконструировали все здание. С городскими коммунальными службами у нас нормальные отношения. Хотя поначалу, в процессе притирки, случались и конфликтные ситуации. Как-то приехали ремонтники менять трубы горячего водоснабжения в нашем и в соседнем домах. Мы попросили представить проект на проведение ремонтных работ. Казалось бы, вполне законное требование, здание-то в нашем управлении. Но не тут-то было! Работники «Мосгортепла» план нам показывать отказались. Пришлось ехать в префектуру. В итоге нам и план работ показали, и трубы заменили, и горячую воду подключили. А почему заварилась вся эта каша? Да потому что городские коммунальные службы не привыкли с кем-то предварительно согласовывать планы работ, что-то кому-то объяснять. Они считают, что если ими принято решение переложить трубы, то они вправе это делать, не ставя никого в известность. Но понемногу мы приучаем их к мысли, что у жилищного фонда в городе появились собственники, а у некоторых домов еще и управляющие компании, которые представляют их интересы. Теперь об интересах. Здесь, как говорится, аппетит приходит во время еды. Сейчас берем в управление еще два здания, примыкающих к дому 36 по улице Б. Афанасьевская. У нас с ними общие коммуникации. Понятно, что эксплуатировать все это хозяйство совместно будет удобнее. Еще у нас – общий внутренний дворик. Когда возьмем в управление эти соседние дома, то уберем каменный забор и в объединенном дворе устроим большую охраняемую парковку. Надо сказать, что мы находим все больше понимания у муниципальных властей, так как берем на себя многие их заботы. Так, я подсчитал, что за пять лет мы сэкономим городу порядка 400 тысяч долларов. Надо думать, что и городские власти должны быть заинтересованы в привлечении риэлторов к управленческой деятельности. Сейчас этих фирм в столице насчитывается более тысячи. Если каждая из них займется организацией эксплуатации 5-10 домов, это будет хорошая помощь муниципальным властям в наведении элементарного порядка. В ближайшую пятилетку мы планируем увеличить количество домов в управлении до 10-15. Хоть это не такой доходный бизнес, как два других направления нашей головной фирмы, но он стабилен и не подвержен резким рыночным колебаниям.

Другие статьи на тему: Рынок недвижимости

  • Ценам – команда снизиться
    Понятие доступности жилья в представлении властей начинает менять свое содержание. Кабинет министров поставил перед собой цель уменьшить цену квартирного вопроса.
  • Народное мнение
    «Журнал о недвижимости MetrInfo.Ru» в ходе телефонного опроса москвичей выяснил, как они станут подбирать жилье (если такая необходимость возникнет).
  • До квартиры на метро
    Не секрет, что расположение квартиры относительно той или иной станции подземки является едва ли не важнейшим критерием при ее покупке. В этом ракурсе эксперты AVITO Недвижимость проанализировали среднюю стоимость одно-, двух- и трехкомнатных квартир на вторичном рынке недвижимости Москвы. При этом учитывались как квартиры, выставленные на продажу частными лицами, так и объявления о продаже жилья от агентств.
  • Покупатель ищет, где лучше
    Покупатели новостроек зачастую сталкиваются с проблемой выбора, у кого купить квартиру: у застройщика или у риелтора?
  • Закон суров. Но справедлив?
    Когда появился закон, умерла справедливость. В Древнем Риме говаривали: «Dura lex, sed lex» – суров закон, но это закон. Справедливо или нет, а выполнять: ать, два! Не то голова с плеч.