Не все новое – лучшее
Государственная Дума приняла в первом чтении проект нового Жилищного кодекса, внесенного группой депутатов во главе со спикером нижней палаты Борисом ГРЫЗЛОВЫМ. Комментирует проект ЖК депутат Госдумы Галина
ХОВАНСКАЯ.Четыре источника и составных части
Принятый более 20 лет назад Жилищный кодекс РСФСР сегодня не дает возможности решать жилищные проблемы населения. Многие положения не соответствуют нынешним социально-экономическим условиям. Это привело к тому, что в последние годы были приняты законы и подзаконные акты, которые зачастую дублируют и противоречат друг другу.
Новый ЖК должен учитывать тенденции развития жилищного законодательства. Хочется отметить положительные моменты и подробно остановиться на изменениях и дополнениях, которые, на мой взгляд, необходимо внести в проект нового кодекса.
Жилищный фонд определяется в нем по форме собственности и в зависимости от целей использования. Совершенно неправомерен, на мой взгляд (и, естественно, я даю соответствующие поправки), раздел, который касается компетенции органов государственной власти, субъектов Федерации и муниципальных образований. Это статьи 12, 13, 14 проекта кодекса.
К чему сводятся замечания? Определение порядка предоставления жилья – это компетенция органов государственной власти. В статье говорится, что это они, органы, определяют порядок предоставления жилья малоимущему по договору социального найма, но только в муниципальном жилищном фонде. Непонятно, почему разработчики решили, что предоставлять жилые помещения по договору социального найма можно только в муниципальном жилищном фонде. Применительно к Москве и Санкт-Петербургу это нонсенс. Потому что основной жилищный фонд – городской, находящийся в собственности города, субъекта Федерации. Муниципальный жилищный фонд пока не существует, и нас такая позиция не может устроить. Поэтому мы дополняем: «в государственном или муниципальном жилищном фонде».
Далее речь идет о порядке предоставления служебного и специализированного жилья. Это неправильно. Служебное жилье – это частный случай, одна из разновидностей жилищного фонда специализированного использования. По назначению фонд специализированный, и в нем может быть и служебное жилье, и маневренное для переселенцев, и социальные специализированные жилые помещения. Здесь возможна масса вариантов. Мне кажется, что порядок предоставления должен определять собственник жилищного фонда. В Москве и Санкт-Петербурге это законодательный орган власти субъекта Федерации.
Считаю ошибочным отсутствие возможности предоставления в государственном фонде жилых помещений по договору социального найма.
Это статья 13. Разработчики написали, что в зависимости от цели жилищный фонд подразделяется на жилищный фонд социального использования и жилищный фонд коммерческого использования. Этим их перечень ограничен. Потом пишут «Жилищный фонд индивидуального использования», не зная, куда бы поместить собственников, которые не сдают, а сами живут в этих квартирах. И здесь они совершают ошибку. Я предлагаю назвать «жилищный фонд некоммерческого использования». Раз есть фонд коммерческого использования, пусть будет и некоммерческого.
В статье 19 дают такое определение: «Совокупность жилых помещений в частном жилищном фонде, который используется гражданами для своего проживания». Я предлагаю написать: «Совокупность жилых помещений в государственном, муниципальном и частном жилищном фонде, который используется гражданами-собственниками». В любом фонде можно использовать жилье, не ставя при этом в качестве основной цели извлечение прибыли.
Подводим итог. В зависимости от целей использования жилых помещений предлагаю включать их в жилищные фонды:
1) жилищный фонд социального использования. К нему относятся жилые помещения государственного и муниципального жилищного фонда, предоставляемые семьям по договору социального найма.
2) жилищный фонд коммерческого использования. Сюда входят жилые помещения государственного, муниципального и частного жилищного фонда, предоставляемые семьям по договору найма. Собственники этого жилья используют его для получения прибыли.
3) жилищный фонд некоммерческого использования, к которому относятся жилые помещения государственного, муниципального и частного жилищного фонда. Собственники сами живут в этих квартирах или в них живут лица по договору безвозмездного пользования. Органы власти и местного самоуправления могут предоставлять жилье на условиях некоммерческого пользования.
4) жилищный фонд специализированного использования. Это жилье дают гражданам на время работы, учебы (служебное, общежития), для временного поселения беженцев и вынужденных переселенцев, для тех, кто не выполнил обязательства по ипотеке; а также жилые помещения в системе социального обслуживания населения (маневренное жилье, которое предоставляют жителям на время капитального ремонта или реконструкции дома). Такие жилые помещения объединены общим назначением (временное пользование), порядком их предоставления (договор найма). Они не подлежат выкупу, отчуждению, передаче в аренду.
Мне кажется, что такая схема проще и понятнее.
Вперед, к деприватизации!?
В проекте предусмотрено проведение обмена квартир в государственном и муниципальном жилищном фонде одного целевого назначения. Это правильно. Много было неприятностей, когда менялись собственник квартиры и наниматель. Нет ограничения по числу участников обмена. Прекрасно. Но тогда нужно предусмотреть ограничение по норме при обмене. Дать наймодателю право запретить обмен, если общая площадь на одного члена семьи меньше учетной нормы.
В проекте ЖК много внимания уделяется договорным отношениям, регламентирующим права и обязанности граждан, и это тоже правильно. Мы уходим от администрирования, переходим к гражданско-правовым отношениям в жилищной сфере. Из текста исчезло упоминание об ордере, документе, который давал раньше право на вселение в жилое помещение. Теперь единственное основание – договор социального найма жилого помещения. Заключается он, когда принято органом власти или органом местного самоуправления решение о предоставлении гражданину жилого помещения.
Сегодня в очереди на жилье стоят около 4,5 миллиона семей. 61 процент россиян хотели бы улучшить жилищные условия, переехать в новые квартиры.
В проекте нового кодекса очередь на получение социального жилья не отменяется, но в ней будут стоять только малоимущие семьи, которые не в состоянии без помощи государства решить свою жилищную проблему. К сожалению, в тексте нет четкого определения, кого можно отнести к категории малоимущих. Основные критерии – доход, приходящийся на каждого члена семьи, и стоимость имущества, которое находится в собственности граждан и членов их семьи. Думаю, что изобретать здесь какой-то новый перечень не стоит. Уже есть список для тех, кто является государственным служащим. Они должны указать квартиры, дачи, земельные участки, автомобили, акции, которыми владеют. Можно применить эту норму для всех граждан, сделав ссылку на закон.
Малоимущие получат в бессрочное пользование бесплатно жилье, которое нельзя будет приватизировать. Думаю, было бы правильно сохранить право на приватизацию для тех, кто встал на учет для получения жилья до введения в действие нового ЖК. Если приватизация завершится одновременно для всех граждан России, то государство не выполнит своих обязательств перед теми людьми, кому сегодня просто нечего приватизировать. В кодексе должно быть закреплено право и на деприватизацию жилья, которое получено в собственность в порядке приватизации. У человека, если он не хочет быть собственником приватизированного жилья, сейчас есть возможность отказаться от собственности. И в Москве, где действует такой закон, несколько сотен семей уже деприватизировали свои квартиры. Об этой норме забыли в проекте.
Еще один существенный момент. Если материальное положение малоимущей семьи улучшится, она сможет остаться в квартире, но тогда за жилье придется платить больше, чем за социальное.
Нужда – понятие растяжимое
Что надо для признания человека нуждающимся в улучшении жилищных условий? Кто может встать на учет?
В проекте записано, что малоимущие, как собственники, так и наниматели, могут вставать на учет. Кто эти люди? Малоимущие, которые проживают в помещениях, не отвечающих установленным требованиям. А также проживающие в квартире, занятой несколькими семьями, если в составе семьи имеются больные, страдающие тяжелыми формами хронических заболеваний, при которых совместное проживание с ними невозможно. (Перечень заболеваний устанавливается правительством России.) Почему-то выбросили категорию «проживающие в общежитиях», хотя у них самостоятельного права пользования жилым помещением нет. И выбросили норму в отношении «проживающие длительное время на условиях поднайма» либо найма в домах ЖСК. Эти нормы есть в действующем сегодня кодексе. Получается, когда у человека вообще ничего нет, и он снимает жилье на условиях поднайма, его тоже на учет не ставят.
Существенный пробел: в проекте кодекса, как и в московском законодательстве, введено понятие – учетная норма, но не указана минимальная норма постановки на учет, норматив, исходя из которого и определяется обеспеченность жилой площадью. Норма постановки на учет, то есть количество квадратных метров на человека – один из основных критериев. В проекте документа записано, что норму постановки на очередь будет определять субъект Федерации, как и норму предоставления жилья. Но минимальный размер социальной нормы в документе определен в 15 квадратных метров общей площади на человека, а вот учетной нормы нет, хотя она также важна. Нет гарантии, что кто-то из местных властей, если отдать им это на откуп, не укажет норму 3-4 квадратных метра. Можно ведь по-разному бороться с очередью!
Несколько лет назад в Москве была норма постановки на очередь 5 квадратных метров жилой площади. Когда мы сделали 10 квадратных метров общей площади в изолированных квартирах и 15 метров в квартирах коммунального заселения, нам стали пенять, что очередь выросла. Ведь встали на учет те семьи, кто жил в квартирах с плохой планировкой, маленькой кухней и т. д.
Мое предложение записать в проекте, что учетная норма устанавливается органом местного самоуправления в размере не менее 10 квадратных метров общей площади жилого помещения. Для граждан, страдающих тяжелыми формами некоторых хронических заболеваний, необходимо установить эту норму с учетом их права пользования дополнительной площадью.
Итак, как указано в проекте кодекса, поставить на учет могут, если площадь квартиры меньше учетной нормы, или жилое помещение не отвечает необходимым требованиям, или в коммунальной квартире есть больные, страдающие тяжелыми формами хронических заболеваний, при которых совместное проживание с ними невозможно. В действующем кодексе записано еще одно основание – «проживающие в смежных неизолированных комнатах по две и более семьи, при отсутствии родственных отношений». Но в новом документе это все вычеркнуто. Получается, что люди, не связанные родственными отношениями, могут жить в смежных комнатах. Это абсурд.
Был у меня случай, когда на прием пришла женщина с жалобой. В двух смежных комнатах после отъезда многодетной семьи остались молодая женщина и бывший муж ее сестры, пьяница. Причем жить она в квартире не могла, а платила за всю площадь полностью. Потребовалось немало времени, чтобы решить этот вопрос.
(Окончание в следующем номере)