Сделки: такая трудная доля
В первые годы приватизации жилища преобладала до боли привычная нам общая или совместная собственность без выделения долей. И именно эта форма собственности родила для ее владельцев и наследников долгую и дорогую мороку при оформлении и госрегистрации документов, сопровождающих сделки с жилым помещением.Весь мир давно понял, как хлопотно да и конфликтно владеть и распоряжаться общей недвижимостью, когда интересы сособственников не совпадают, что чаще всего и происходит в жизни. Имущественные споры, самые запутанные и затяжные, убеждают теперь … и нас в той же истине.
Поэтому в Гражданском кодексе РФ законодатель постарался избавить граждан от главной советской иллюзии – общей собственности на все на свете, в том числе и на жилище, когда началась его приватизация. В ГК РФ общая собственность допустима только у супругов и в крестьянском или фермерском хозяйстве (статьи 256 и 257 ГК РФ).
При частной собственности в правовом государстве разумна индивидуальная собственность. Не случайно на Западе широко распространен брачный контракт, в котором муж и жена оговаривают: «что – твое, что – мое и что – наше», избегая тем самым имущественного спора. У нас такой правовой нормой пока что пользуются очень немногие граждане, а потому суды захлебываются в имущественных спорах, в том числе и о дележе квадратных метров после их приватизации в совместную (общую) собственность, да еще и без участия детей.
Павел КРАШЕНИННИКОВ, председатель Комитета Госдумы РФ по гражданскому, уголовному, арбитражному и процессуальному законодательству, комментирует правовые особенности вышеназванных сделок с жилыми помещениями.
Право с условием…
Участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю. Либо распорядиться ею иным образом. Такое право установлено в статье 246, п. 2 ГК РФ.
Но процедура осуществления данного права несколько иная, нежели при индивидуальной собственности. Следует иметь в виду, что продажа и мена доли в общей собственности допустимы только при соблюдении преимущественного права других участников общей собственности на приобретение такой доли. Это означает, что продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу по такой-то цене и на таких именно условиях.
Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на жилое помещение в течение месяца со дня извещения, то продавец вправе продать свою долю любому лицу.
При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевести на него права и обязанности покупателя (статья 250 ГК РФ).
Имеет свои особенности и государственная регистрация сделок с долями в праве общей собственности на жилое помещение и с жильем, принадлежащим по праву общей собственности. Процедура содержится в статье 24, п. 1 федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Она претерпела изменения, которые очень существенны для реализации прав собственника, но по каким-то причинам не все об этом знают.
Первоначально данная норма предусматривала кроме заявления на госрегистрацию сделки и права, о которых речь, еще и подачу документов от всех собственников, где они в письменной форме давали свое согласие на данную сделку. Причем документ о согласии должен был оформляться каждым собственником в органе государственной регистрации и удостоверяться нотариусом.
Если у госрегистратора не было документально оформленного согласия всех собственников на сделку, то он по закону имел право приостановить госрегистрацию на два месяца и был обязан в трехдневный срок направить извещение о приостановлении госрегистрации прав всем собственникам, не выразившим свое согласие.
В том случае, когда в указанный срок собственники не оформляли свои возражения в Комитете по госрегистрации (или его отделениях) или не представляли нотариально удостоверенные возражения, государственная регистрация прав на долю в общей долевой собственности проводилась без их согласия.
(Нетрудно представить нервотрепку, в которой все время ожидания пребывал обладатель доли в праве общей собственности на жилое помещение. Хорошо, если у него хватало сил пережить всю эту мороку. – Ред.).
Безусловно, такая нормативная процедура – получение согласия в письменной форме, а не отказа или факта безразличия, как в норме ГК РФ – существенно ограничивала право участника долевой собственности по сравнению с нормой статьи 250 ГК РФ.
Законодатель исправил такое неравноправие в федеральном законе «О внесении изменений в статью 24 федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Процедура государственной регистрации была приведена в соответствие с нормой ГК РФ.
Жилое помещение, находящееся в долевой собственности, может быть разделено между ее участниками по соглашению между ними.
Когда соглашение о способе выделения доли не достигнуто, то по иску любого участника долевой собственности квартира или жилой дом делится в натуре. При этом необходимо, чтобы в собственности у гражданина находилось не менее одной жилой изолированной комнаты. В противном случае выдел в натуре невозможен. Возможно только получение денежной компенсации.
Размер денежной компенсации за долю в праве общей собственности на жилое помещение определяют сами стороны путем соглашения. Если соглашение не достигнуто, то размер компенсации установит суд, исходя из действительной стоимости жилого помещения на момент раздела. В оценке участвуют стороны по иску и специалисты – профессиональные оценщики недвижимости. Учитываются при оценке потребительские качества жилого помещения и все прочие обстоятельства, которые влияют на рыночную стоимость жилья.
Имущество супругов
Общеизвестно следующее правило: имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью. Тем не менее, Гражданский кодекс РФ предоставил супругам право выбора: можно совместно владеть той же квартирой, а можно (и нужно бы. – Автор) заключить договор о юридической судьбе приобретенного за годы брака имущества, в том числе и недвижимости. Право выбора содержит статья 256 ГК РФ.
Семейный кодекс Российской Федерации развил данное положение, назвав такое соглашение брачным договором (глава 8, статья 33, п. 2).
Супруги вправе заключить брачный договор как до вступления в брак, так и во время брачных отношений. Договор, заключенный мужчиной и женщиной до вступления в брак, вступает в силу после регистрации брака.
В тех случаях, когда супруги уже решили определить свое имущественное положение, брачный договор вступает в силу с момента его нотариального оформления (ст. 41, п. 2 СК РФ).
В договоре муж и жена могут предусмотреть долевую собственность на имущество, нажитое во время брака, в том числе и на жилое помещение. К примеру, в договоре указано, что у одного супруга доля на приобретенное во время брака имущество составляет 1/3, а у другого – 2/3. Супруги вольны договориться и о том, что имущество, нажитое каждым из них, является его собственностью.
В нашем обществе большинство супругов не заключают брачный договор и, следовательно, являются участниками совместной собственности. Согласно нормам статей 253 ГК РФ и 35 СК РФ они сообща владеют и пользуются общим имуществом. В тех случаях, когда одним супругом приобретается жилое помещение, то все равно возникает право общей совместной собственности. При этом не имеет значения, на чье имя зарегистрировано право собственности. Например, супруга приобрела жилой дом и зарегистрировала право собственности на себя. Если иное не установлено соглашением, этот дом находится в общей собственности супругов.
Распоряжение общим имуществом происходит по согласию супругов, которое предполагается. К сожалению, в ГК РФ такое предположение не ограничивалось ни видом отчуждаемого имущества, ни формой договора об отчуждении. Согласно данной норме супруг мог самостоятельно продать (или распорядиться иным образом) любое имущество, включая и жилое помещение. Возникали конфликты.
Семейный кодекс РФ ликвидировал этот правовой пробел, указав на необходимость нотариального удостоверения согласия супруга в случае отчуждения другим супругом жилого помещения, находящегося в совместной их собственности. Более того, точно такое же согласие необходимо и на приобретение жилья.
Очевидно, что данная норма служит защитой интересов семьи от необдуманных решений нерадивых супругов. Уместно уточнить: она не противоречит ГК РФ, поскольку правило, записанное в пункте 4 статьи 253, говорит о возможности установить иной режим владения, пользования и распоряжения совместной собственностью, отличный от режима ГК РФ.
Каждый из супругов вправе требовать раздела общей совместной собственности как при расторжении брака, так и во время семейных уз. Доли предполагаются равными. Однако норма, записанная в статье 39 Семейного кодекса РФ, предоставила суду право отступить от правила равных долей, учитывая интересы несовершеннолетних детей. Суд может признать доли супругов неравными и в том случае, когда необходимо защитить заслуживающий внимания интерес одного из супругов. Приведу такой пример. Один из супругов не получал доход по неуважительной причине или расходовал общее имущество в ущерб интересам семьи. Естественно, что при разделе общей собственности в судебном порядке доля такого супруга будет меньшей.
При разделе жилого помещения, являющегося общей совместной собственностью супругов, суд определяет, какие комнаты подлежат передаче каждому из них. Если одному из супругов передаются комнаты, стоимость которых превышает причитающуюся ему долю (в денежном выражении), то другому супругу должна быть присуждена соответствующая компенсация.
Жилье не признается общей совместной собственностью в тех случаях, когда оно было приобретено одним супругом при фактическом прекращении брака и, следовательно, второй супруг никаких прав на это помещение не приобретает. Но фактическое прекращение супружеских отношений подлежит доказательству в судебном порядке.
В тех случаях, когда граждане проживают совместно без регистрации брака (в быту такие отношения называют гражданским браком), имущество, приобретенное ими совместно, в том числе и жилое помещение, находятся у них по праву общей долевой собственности. Следует иметь в виду, что в таком случае (при гражданском браке) приобретение жилья должно быть именно совместным, то есть требуется договоренность по всем существенным условиям договора, а также о размере доли каждого в праве собственности. Иначе в случае возникновения спора не избежать судебной тяжбы.
Часто дело доходит до Верховного суда, вот тому пример.
В зеркале суда
Гражданин Иванов обратился в городской суд с иском к гражданке Петровой о признании его права собственности на половину однокомнатной квартиры. Квартиру гражданка Петрова приобрела по договору купли-продажи. Иванов утверждал, что он проживал с Петровой единой семьей, но без регистрации брака. Вел общее хозяйство и утверждал, что квартира была куплена на общие средства, полученные от торгово-закупочной деятельности. Иванов утверждал, что он согласился с тем, чтобы Петрова оформляла квартиру на себя, так как в это время отстаивал в судебном процессе свое право пользования другим жилым помещением. Два года после приобретения квартиры Иванов, по его словам, проживал еще совместно с гражданкой Петровой, но на момент подачи иска о разделе квартиры они уже три года совместно не проживают. Иск ответчица не признала.
Городской суд иск Иванова удовлетворил, признав право собственности на квартиру за сторонами в равных долях. Но Петрова подала кассационную жалобу. Судейская коллегия по гражданским делам Верховного суда Удмуртской Республики решение горсуда отменила и в иске Иванову отказала. Теперь пожаловался недовольный Иванов. Президиум того же суда кассационное определение отменил, оставив решение горсуда без изменения, то есть признал равное право Иванова и Петровой на спорную квартиру. Опять пожаловалась Петрова, уже в Верховный суд РФ.
В итоге судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда РФ удовлетворила протест заместителя председателя Верховного суда РФ об отмене всех предыдущих судебных постановлений и о направлении дела на новое рассмотрение в суд первой инстанции – в данном случае в городской. При этом судебная коллегия Верховного суда РФ указала на допущенные судебные ошибки при рассмотрении иска Иванова.
Право собственности Иванова на половину спорной квартиры городской суд обосновал положением статей 244 и 245 ГК РФ, в соответствии с которыми по соглашению участников совместной собственности (а при отсутствии такого согласия – по решению суда) на общее имущество может быть установлена долевая собственность этих лиц. Если доли участников долевой собственности не могут быть определены на основании закона и не установлены соглашением всех ее участников, то доли считаются равными.
Эти нормы материального права применила и надзорная инстанция – Верховный суд упомянутой республики, признавая решение горсуда правильным. Между тем положение пункта 5 статьи 244 регулирует порядок установления долевой собственности на общее имущество, находящееся в совместной собственности. Спорная квартира в такой собственности не находилась, но суд этого не установил. Согласно пункту 3 статьи 244 ГК РФ общая собственность на имущество является долевой, за исключением случаев, когда законом предусмотрено образование совместной собственности на это имущество.
В решении суда первой инстанции не указаны нормы закона, позволяющие признать квартиру совместной собственностью сторон, не состоящих между собой в зарегистрированном браке. В связи с этим суд неправильно применил норму материального права, устанавливающую порядок преобразования совместной собственности в долевую. Поскольку общая собственность на данную однокомнатную квартиру могла возникнуть при ее поступлении в собственность сторон по иску (пункт 4 статьи 224 ГК РФ), суду в первую очередь следовало руководствоваться правовыми нормами главы 142 ГК РФ, в которой устанавливаются правовые нормы приобретения права собственности.
В пункте 2 статьи 218 ГК РФ предусмотрено правило приобретения другим лицом права собственности на имущество, которое имеет собственника: на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки, направленной на отчуждение имущества. Право собственности на спорную квартиру гражданка Петрова приобрела на основании договора купли-продажи со дня регистрации сделки (статьи 131; 164 п. 2; 223 ГК РФ). Иванов в этом договоре не назван, в связи с чем квартира могла быть признана общей собственностью лишь при доказанности того, что между Петровой и Ивановым была достигнута договоренность о совместной покупке квартиры, но на Петрову, указанную в договоре в качестве покупателя, и доказанности того, что в этих целях Иванов вкладывал свои средства в приобретение квартиры.
В соответствии с нормой статьи 50 действующего Гражданского процессуального кодекса РСФСР каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований или возражений.
Таким образом, истец Иванов, оспаривающий в суде существующее право ответчицы Петровой на квартиру, должен был доказать условия покупки квартиры и размер своих средств, вложенных в ее приобретение, а не Петрова, из чего ошибочно исходил суд, ссылаясь на то, что ответчица не подтвердила, что имела доходы от предпринимательской деятельности.
В решении горсуда указанные обстоятельства не установлены, доказательства их обоснования не приведены, иначе говоря, нарушены требования статьи 197 части 4 ГПК РСФСР. Совместное проживание и ведение общего хозяйства сторонами по иску, не состоящими в браке, и наличие у истца дохода от предпринимательской деятельности само по себе не является достаточным основанием для возникновения общей собственности на квартиру.
При таком положении кассационная инстанция правильно отменила решение городского суда, указав на то, что установленных судом обстоятельств недостаточно для удовлетворения иска Иванова. Вместе с тем новое решение об отказе в удовлетворении иска Иванова вынесено тоже с нарушением норм процессуального права. Это является основанием для отмены определения суда в этой части в порядке надзора (статья 330, ч. 1, п. 2 ГПК РСФСР).
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда РФ указала на то, что еще был обязан исполнить городской суд: он не выполнил процессуальные требования статьи 146, ч. 1 ГПК РСФСР – не исследовал доказательства по делу и, как следствие этого, не определил, какие обстоятельства имеют значение для дела, и какая из сторон по закону должна была доказывать их. А по норме статьи 50 части 2 того же кодекса суду следовало поставить на обсуждение даже те доказательства, на которые стороны не ссылались.
Суд первой инстанции допустил ошибку и в применении норм материального права, упустив юридически значимые обстоятельства по делу, на обсуждение их не ставил, доказательства по ним не представлялись и не исследовались. Это влечет за собой отмену решения суда в кассационном порядке, предусмотренном пунктами 1 и 4 статьи 306 ГПК РСФСР.
Судебная коллегия не вправе была разрешить спор по существу, поскольку обстоятельства по делу не могли быть установлены, так как их не рассмотрел суд первой инстанции и не представил дополнительные материалы.
Надзорная инстанция также была неправомочна оценивать доказательства и устанавливать новые обстоятельства. Оставляя решение горсуда без изменения, президиум Верховного суда Удмуртской Республики неправильно применил к возникшим отношениям положение пункта 4 статьи 244 ГК РФ, что в силу Гражданского процессуального кодекса РСФСР является основанием для отмены постановления президиума в порядке надзора.
Осталось только сказать, сколько лет ушло на все разбирательства спора в судебных инстанциях: два года! И начинай все сначала…
Отчуждение доли в праве собственности
На практике возникают судебные споры, связанные с возможностью отчуждения доли в праве собственности на жилое помещение, если жилье принадлежит по праву собственности одному лицу. Именно доли в праве, а не части жилья. Например, гражданин является собственником двухкомнатной квартиры. И он решил произвести отчуждение одной трети права на жилье. Данная возможность прямо не предусмотрена в действующем законодательстве, однако и прямого запрета тоже нет. Что же из этого следует?
«… Граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют гражданские права по своей воле и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых, не противоречащих законодательству условий договора», – записано в пункте 2 статьи 1 ГК РФ. И более того: «… Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами», – читаем в пункте 2 статьи 421 ГК РФ. Еще более демократичны нормы статей 209 и 288 ГК РФ, из которых следует, что собственник жилья вправе по своему усмотрению в отношении принадлежащего ему жилого помещения производить любые действия, не противоречащие закону.
Все выше приведенные нормы позволяют сделать вывод о том, что сделка по отчуждению доли в праве собственности на жилое помещение возможна. И это соответствует действующему законодательству. Учреждение юстиции по государственной регистрации не вправе отказать в регистрации таких сделок. Напротив, госрегистратор обязан зарегистрировать следующие документы. Во-первых, договор о выделении доли в праве. Во-вторых, долю лица, приобретшего право. В третьих, оставшуюся долю у лица, которое произвело отчуждение доли в праве собственности.
При подготовке материала использована книга П. В. Крашенинникова
«Сделки с жилыми помещениями». Статут-2003.