Закон обновили, ответственность усилили
Казалось бы, зарегистрировать сделку просто. Ведь все, что касается регистрации прав собственности на квартиру или комнату, прописано в законодательстве от А до Я. Тем не менее, стоит каждому из нас выступить в роли продавца или покупателя жилья, как в момент регистрации сделки возникают самые различные вопросы.В июне прошлого года депутатами были внесены изменения в федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Обновленный закон вступил в силу 17 сентября 2003 года. Несмотря на то, что с этого момента прошло достаточно времени, в редакцию поступает много вопросов читателей с просьбой прокомментировать различные нюансы регистрации сделок.
На самые актуальные, часто повторяющиеся вопросы отвечает руководитель Контрольно–методического центра Учреждения юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории Москвы (Мосрегистрации) Галина ТЕРЕХИНА.
Как зарегистрировать ранее возникшее право?
Как зарегистрировать сделку купли–продажи квартиры, приватизированной до 1998 года, если право собственности на нее не оформлено?
Для совершения сделок, подлежащих госрегистрации, согласно статье 6 закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», необходимо сначала зарегистрировать ранее возникшее право. В данном случае – право на приватизированную квартиру.
Изменения в этом законе касаются только сделок, не подлежавших ранее государственной регистрации. В отличие от других сделок с жильем ранее возникшее право не нужно было регистрировать в ЕГРП, регистрировался сразу переход права собственности на квартиру. Теперь ситуация изменилась.
Более того, какую бы сделку ни захотели совершить граждане со своей квартирой, с 17 сентября 2003 года возникает необходимость регистрации ранее возникшего права. Добавилось еще одно основание для отказа в регистрации – в случае, если не подано заявление и другие документы на регистрацию ранее возникшего права.
Покупая квартиру в кредит…
Теперь об особенностях регистрации сделок, связанных с покупкой недвижимости в кредит…
Ипотека – это способ обеспечения обязательства. Существует несколько вариантов возникновения залога недвижимости (ипотеки).
Во-первых, на основании договора об ипотеке в обеспечение обязательств по кредиту. Во-вторых, ипотека возникает, например, при заключении договора купли-продажи с рассрочкой платежа.
Если регистрируется договор купли-продажи с рассрочкой, и в нем не указано иное, то одновременно с регистрацией перехода права на жилье мы вносим запись о залоге данной квартиры в пользу продавца. Покупатель, которому перешло право, не может распорядиться этой квартирой до полной выплаты долга без согласия залогодержателя-продавца.
В ситуации, когда жилье проинвестировано или куплено за счет банковского кредита, и об этом сказано в договоре, статья 77-я закона «Об ипотеке» предусматривает возникновение залога квартиры в пользу банка. Банк становится залогодержателем приобретенной квартиры по договорам инвестирования либо купли-продажи с момента перехода права на эту квартиру к покупателю.
Чем залог в силу закона отличается от «договорного»? «Договорной» возникает при заключении договора между сторонами. Стороны – залогодатель и залогодержатель – подают заявление на регистрацию, вносят плату. Затем по обоюдному согласию сторон договор регистрируется. В Единый государственный реестр прав вносится запись о залоге.
При возникновении залога подавать заявление и вносить плату за регистрацию не нужно. Учреждение юстиции само уведомляет покупателя, что его квартира находится в залоге. Человек, приобретший обремененную квартиру, пока не выплатит все деньги, распорядиться ею без согласия залогодержателя (банка или продавца) не может.
Что касается регистрации сделок, связанных с покупкой квартиры в кредит, то после сентября прошлого года мало что изменилось. Необходимость регистрации ранее возникшего права перед регистрацией существовала всегда.
Правда, теперь при возникновении залога залогодатель и залогодержатель могут заключить договор об ипотеке и внести изменения в прежнюю запись о залоге. То есть они могут как-то подкорректировать сроки, порядок платежей.
Еще одно изменение. Если раньше на госрегистрацию договора ипотеки подавал заявление только залогодатель, то теперь это может сделать и залогодержатель. Сейчас банк сам может подать документы на регистрацию и не волноваться, что заемщик не пойдет регистрировать ипотеку. Банкиры могут быть спокойны.
Когда соседи не дают согласия
Для жителей коммуналок по-прежнему актуален вопрос: будет ли зарегистрирована сделка купли-продажи комнаты без согласия соседей?
Сегодня Мосгорсуд только формирует практику по этому вопросу. Существует постановление Конституционного суда о разрешении приватизации комнат, т. е. комната выделена в самостоятельный объект права. Вполне логично, что если возможна приватизация без согласия соседей, то возможно и распоряжение комнатой как самостоятельным объектом права.
По-иному обстоят дела с регистрацией договора купли-продажи доли на квартиру. У остальных дольщиков возникает преимущественное право покупки доли.
Регистрируем по доверенности
Сделки по доверенности регистрировались и до 17 сентября, и сейчас.
Согласно статье 16 «Закона о государственной регистрации прав…» правообладатель может либо сам подать заявление, либо выдать нотариально удостоверенную доверенность лицу, которое будет действовать за него при подаче заявления на регистрацию. Единственное отличие: до вступления в силу обновленного закона юридические лица подавали обычные доверенности: на бланке организации, с подписью руководителя и печатью. Сейчас и физическое, и юридическое лицо, подавая заявление на регистрацию, должны нотариально удостоверять доверенность.
За что отвечают регистраторы
Мосрегистрация несет ответственность за своевременность записей о праве и сделках в Едином государственном реестре.
В измененном законе ответственность регистраторов несколько увеличили. Она определена статьей 31-й.
Кстати, существует разделение ответственности регистрирующей организации и БТИ. Например, ответственность за точность данных об объектах недвижимого имущества, своевременность их предоставления несут организации по учету соответствующих объектов. В случаях, когда БТИ описал один и тот же объект по-разному, наша организация может приостановить регистрацию сделки или отказать в регистрации. Но гражданам претензии надо предъявлять к органам технического учета.
Иногда бывает так. В базе данных Мосрегистрации квартира зарегистрирована по адресу: улица N, дом 8, строение 5. В прошлый раз БТИ подавало именно такие данные. Сейчас же в справке сотрудники бюро техинвентаризации написали только дом 8. Откуда мы знаем, какой объект подразумевается?
Мосрегистрация сравнивает представленное описание объекта только с теми записями, которые уже существовали в реестре. А записываем мы исключительно с поэтажного плана и экспликации, которые выдаются БТИ. Правда, сейчас вышло постановление правительства Москвы, согласно которому БТИ должно сразу выдавать справку о соответствии адресов.
Мосрегистрация несет ответственность за полноту и подлинность выдаваемой информации о правах, кроме точности записи о правах и сделках. Кроме того, граждане всегда имеют возможность оспорить отказ в регистрации в суде.
Приостановить можно
У многих граждан возникают вопросы по поводу приостановления регистрации.
Все варианты, когда приостановление возможно, перечислены в обновленной 19-й статье закона.
Теперь предусмотрена возможность приостановления госрегистрации на 1 месяц как при возникновении у регистратора сомнений в наличии оснований для регистрации прав, так и возникновении сомнений в подлинности представленных документов или достоверности указанных в них сведений. Отсутствие в старой редакции закона этого пункта существенно затрудняло положение как заявителей, так и учреждений юстиции, если необходимость получения дополнительных сведений выявлялась незадолго до окончания отведенного на регистрацию месячного срока.
Кроме того, заявитель может приостановить регистрацию на три месяца по собственному желанию.
Например, подал человек заявление на регистрацию и получил решение об ее приостановлении. Ему необходимо представить документы, на основании которых в квартире сделана перепланировка. Собрать документы за месяц человек не может, поэтому подает заявление с просьбой продлить приостановление регистрации на три месяца.
Три месяца приостановления по собственному желанию проходят, и срок, в который необходимо провести регистрацию, начинает течь заново. Зарегистрировать сделку Мосрегистрация обязана в течение еще одного месяца.
Если же в течение срока регистрации на квартиру наложен арест или запрет на совершение сделок, то регистрация приостанавливается до его снятия. Срок приостановления в этом случае не определен – пока суд или компетентный орган не снимет арест или запрет на распоряжение имуществом.
Сроки и «ускорение»…
Чаще всего вопросы о сроках регистрации становятся актуальными, когда вместе со сделкой, например, купли-продажи регистрируется ранее возникшее право.
По закону, если граждане подали одновременно заявление и все документы на регистрацию ранее возникшего права и договора купли-продажи, то и ранее возникшее право, и сама сделка регистрируются в течение одного месяца. Причем, ранее возникшее право регистрируется бесплатно.
В случае, если владелец приватизированной квартиры хочет получить свидетельство о праве собственности, то ему это обойдется в половину платы за регистрацию аналогичного права для юридического или физического лица.
Вообще-то регистрацию прав на жилые помещения можно и ускорить. Помимо месячного срока регистрации существует еще и пятнадцатидневный.
В какие сроки будет зарегистрирована сделка с квартирой, будет зависеть от размеров платы за регистрацию и поданного заявления. Но если в документы «вкралась» ошибка, приостановления не избежать, несмотря на оплаченную «ускоренную» регистрацию.
Кому и в чем отказать?
По существующему законодательству в регистрации права собственности можно и отказать. С момента вступления в силу измененного закона к уже существующим добавились еще три основания для отказа.
Первое возникает в случае, если правообладатель не зарегистрировал ранее возникшее право.
Сделка также не будет зарегистрирована в случае, если не представлены необходимые для регистрации документы. Например, если собственник не представил экспликацию и поэтажный план или правоустанавливающие документы, или – в необходимых случаях – нотариально удостоверенную доверенность.
Третье новое основание для отказа возникает, если имеются противоречия между заявленными и уже зарегистрированными правами. Допустим, квартира принадлежит Иванову. Поступает на регистрацию договор купли-продажи этой квартиры, а продавец – Петров. Регистраторы смотрят, является ли продавец собственником. Видят, что не является, и отказывают в регистрации. Приведенный пример – простой. Чаще приходится сталкиваться с более сложными ситуациями…
Регистрация может быть прекращена по инициативе обеих сторон, если еще она не произведена. В этом случае стороны могут получить назад половину платы за регистрацию и подлинники документов.
Еще одно изменение: с 17 сентября 2003 года не только в постановлении правительства Москвы об установлении платы за регистрацию, но и в самом федеральном законе установлено, что при отказе в госрегистрации права плата за регистрацию не возвращается.