Поправки, поправки, поправки…
Слово «ипотека» перестало удивлять нас своей новизной. Наше общество к нему уже привыкло и даже успело разделиться на тех, кто считает ипотеку панацеей от многих наших экономических бед, и тех, кто не очень-то верит в то, что в нашей стране она когда-нибудь сможет по-настоящему развиться.
Для того, чтобы последних стало как можно меньше, властями был разработан целый пакет законопроектов, общая цель которых – помочь сразу всем. Населению – приобретать доступное жилье, в том числе и с помощью ипотечных кредитов, банкам (которые эти кредиты выдают) – снизить свои риски и привлечь дополнительные деньги, в том числе и от эмиссии ипотечных ценных бумаг, коммерсантам – расширить свой бизнес, так как многие берут ипотечные кредиты именно для этих целей (например, в Оргбанке почти половину ипотечных кредитов составляют кредиты, взятые предпринимателями на развитие бизнеса).
Как наказать неплательщика
Если новые правила игры обретут законный статус, то, как надеются разработчики, разом будут стимулированы и спрос на жилье, и его предложение на доступных условиях. Главная задача: как можно дальше отойти от тех без конца упоминаемых 5% населения, которые могут себе сегодня позволить взять «классический» ипотечный кредит.
При создании благоприятных экономических условий все большее число банков будет предлагать «ипотечный продукт» и, следовательно, на этом рынке будет возрастать конкуренция. Это значит, что будут снижаться ставки по кредитам, изменятся требования к первоначальному обязательному взносу (напомним, что сегодня он, как правило, составляет 30% от стоимости квартиры), и объем выданных ипотечных кредитов будет расти. Для кредиторов, бесспорно, важно, как минимизировать свои риски и защитить свои интересы в случае невозврата заемщиком взятых в банке кредитных средств. Для этого, в частности, предлагается дополнить и изменить Гражданский процессуальный кодекс (ГПК) (статью 446).
Сегодня по действующей редакции кодекса (принятой в начале прошлого года) кредиторы, желающие обратить взыскание на единственное жилье не выполняющих перед ними своих обязательств заемщиков – практически не имеют никаких шансов решить этот вопрос в свою пользу. Поэтому банки охотнее всего выдают кредиты только на приобретение второго жилья и не любят «связываться» с теми, кто хотел бы, к примеру, улучшить свои жилищные условия, рискнув своей единственной квартирой. Хотя, как отмечают эксперты, таких желающих довольно много.
Интересно, что в законе «Об ипотеке» говорится нечто, прямо противоположное вышеупомянутой статье ГПК. Этот закон дает кредиторам возможность «наказать» недобросовестного заемщика. Там сказано, что кредитор-держатель залога (то есть квартиры, купленной по ипотеке), имеет право на законных основаниях выселить неплательщика и членов его семьи, с ним в этой квартире проживающих. А освободившейся квартирой распорядиться по своему усмотрению.
В новом «пакетном» законопроекте статью ГПК предлагается привести в соответствие с законом «Об ипотеке». Хотя корректность предлагаемой нормы вызывает определенные сомнения и у самих банкиров. Они опасаются социально неблагоприятных последствий принятия этой поправки. Человека нельзя просто так взять и выбросить на улицу, даже если у него вдруг не стало денег, чтобы расплачиваться по своим долгам. Но на сегодня резервным переселенческим фондом столицы у нас пользуются «Банк Москвы» и КБ «МИА». Остальные банки вынуждены, перед тем как через суд выселить человека из «ипотечной» квартиры, сначала покупать ему другое жилье. В несколько лучшей ситуации находятся банки, работающие по Московской ипотечной программе и заключившие соответствующее соглашение с КБ «МИА»: ОПТбанк, Оргбанк, Русский банкирский дом и другие – всего 12 банков.
Как считают разработчики нового законопроекта, предлагаемое изменение пойдет на пользу и дающим, и берущим ипотечные кредиты. Количество последних возрастет, а интересы кредиторов будут более защищены от злоупотреблений со стороны недобросовестных кредитополучателей.
Не надо платить лишнего
Рынок жилья должен быть обеспечен нормальной инфраструктурой. Это позволит его участникам снижать затраты на совершение сделок и иметь гарантии своих прав. В связи с этим предлагаются поправки в Гражданский кодекс, закон «О регистрации прав на недвижимость» и новый законопроект «О кадастре недвижимости». По мнению Надежды Косаревой, президента фонда «Институт экономики города», введение финансовых гарантий прав добросовестных приобретателей усилит функции и ответственность системы государственной регистрации сделок с недвижимостью. То есть, если вы докажете, что приобретали недвижимость абсолютно честно и имеете на нее все права, так как органы регистрации вам не сообщили, что у нее имеется другой законный хозяин, то ваши расходы (в случае ее возращения прежнему владельцу) вам должны компенсировать.
В таком случае нотариальное удостоверение тех же договоров ипотеки превращается в лишнюю услугу, «утяжеляющую» сделку. Его предлагается отменить. Тем более что сегодня его стоимость составляет весьма кругленькую цифру. Иван Грачев, президент Международной академии ипотеки, депутат Госдумы третьего созыва, один из разработчиков закона «Об ипотеке», к примеру, считает, что обращаться или нет к нотариусу – добровольное решение каждого человека. В этом случае и цены будут разумными. «Лично я сам, если покупал бы недвижимость по ипотеке, и мне сказали, что я должен заплатить нотариусу 1,5% от стоимости моей квартиры – отказался бы. А если бы это стоило 0,1-0,2% – то я бы к нему пошел. Он лучше меня знает, как договоры правильно составлять» – говорит Иван Грачев. Отмена столь дорогого нотариального удостоверения важна и для банков. Так, по словам заместителя исполнительного директора МБО «Оргбанк» Александра Фаткина, «без нотариального заверения договора ипотеки кредит считается необеспеченным, и банк вынужден создавать под этот кредит значительные резервы, а платить 1,5% из 3-4% маржи (прибыли от сделки) – чересчур дорогое удовольствие».
Налоговый кодекс также предлагается подправить. В частности, освободить от НДС абсолютно все операции по реализации жилья: как непосредственно застройщиками, так и на вторичном рынке. Откажутся ли в таком случае застройщики от повсеместно распространенных сегодня схем инвестирования, соинвестирования, долевого участия в строительстве, уступке права требования и тому подобных договоров – покажет время.
Все-таки заключение подобных контрактов обусловлено не только их нежеланием платить НДС при передаче построенного жилья от заказчика инвестору (соинвестору). Вариант, при котором вы оплачиваете вашу квартиру по так называемому «инвестиционному договору», когда у дома только вырыт котлован – сегодня очень распространен. И вполне так может статься, что только котлованом дело и ограничится. Но если вы подписали такой договор, то доказать в суде, что вы заплатили именно за квартиру в этом доме (то есть за недвижимость), а не выступили соинвестором строительства (и, следовательно, согласились на все риски, в том числе и на то, что оно не будет завершено) – вам будет очень нелегко. Суды ломают голову, как признать ваши права на такую квартиру, у судов возникают вопросы, как взыскать с застройщиков ваши деньги при расторжении такого договора, суды с трудом находят возможности привлечь к ответственности вашего «соинвестора» за неисполнение его денежного обязательства. Поможет ли отмена НДС пробудить совесть застройщиков – вопрос скорее риторический. Нужна еще более серьезная защита. И она готовится.
Защита потребителей
Речь – о поправках в закон «О защите прав потребителей», нормы которого должны стать определяющими в отношениях: застройщик – инвестор (а фактически покупатель жилья). Именно для того, чтобы защитить права российских потребителей, вернее, той их части, которая решила вложить собственные деньги в строительство жилья. Вся информация о застройщике должна быть доступной и прозрачной. Он также будет обязан публиковать в СМИ данные о проекте того дома, где намерен продавать квартиры. И до публикации он не имеет права ни привлекать ваши деньги, ни получать разрешения на строительство. Контракт же с потребителем, который дает деньги на строительство дома, чтобы потом приобрести в нем квартиру, должен фиксироваться застройщиком в специальной книге учета договоров. Если застройщик попытается прописать, что его «инвестор» не может пользоваться правами потребителя – подобный контракт будет признан недействительным.
По оптимистическим оценкам думских лидеров, уже в первой половине июня Госдума сможет начать рассматривать эти и остальные законопроекты в первом чтении.