Платишь за двадцать – покупаешь десять
В море земельного рынка Подмосковья столько подводных камней, что обойти их может только опытный лоцман-риэлтор. О том, как избежать разного рода недоразумений при сделках с землей, рассказывает руководитель департамента загородной недвижимости компании «БЕСТ-недвижимость» Изабелла ПОСТОЛОВСКАЯ.Как приватизировать землю
И продавец, и покупатель должны знать, что прежде чем приступать к операциям с земельным участком, нужно проверить, правильно ли он оформлен. Главный документ – это свидетельство о собственности на землю. Такие документы нового образца выдаются в регистрационной палате только с 1998 года.
Если у вас участок находится не в собственности, то прежде чем его приватизировать, нужно вызвать геодезиста, который сделает съемку земельного участка и изготовит план, на котором будут присутствовать отметки, касающиеся границ и особых рекреационных зон, проходящих по территории приватизируемой земли. Выдается четыре экземпляра этого «генерального» плана.
Затем, если вы решили продать свой участок, то вам необходимо подписать протокол согласования границ. Если вы какого-то соседа обойдете, то сделка может быть расторгнута. И здесь внимательным нужно быть тому, кто платит деньги – покупателю.
Когда все подписи собраны, хозяин участка обращается в орган, представляющий собственника земли, – это может быть садоводческое товарищество, поселковый совет, кондоминиум. Здесь ему поставят печать. И только после этого земельный комитет дает справку о нормативной стоимости земли.
Дом – в собственности, а земля – нет
Земля у человека может быть не только в собственности, но и в пожизненном наследуемом владении и аренде. Процедура оформления перехода прав от одного лица к другому в принципе одна и та же. Только основания для получения свидетельства о собственности будут разные. Это может быть или договор купли-продажи, или договор дарения, или заявление о приватизации.
Бывает такая ситуация: дом в собственности, а земля – нет. Когда вы покупаете подобные дома, то попросите подтверждающий документ на землю, он должен обязательно быть. Если документа нет, то земля захвачена самопроизвольно. А это карается по закону.
Но такие случаи довольно редки. Наоборот, часто встречается другой вариант, когда земля под домом находится в аренде. Дом в этом случае оформляется просто путем купли-продажи, а затем оформляются права аренды земли, если ее нельзя выкупить. Подобное встречается, если, к примеру, по участку проложены коммуникации, газ, высоковольтный кабель. Это, «объекты» федерального значения и передаче в собственность не подлежат.
А что со статусом?
Затем необходимо помнить, что очень многое зависит от статуса земли, а он может быть разным – садовое товарищество, коттедж для постоянного места жительства, стародачные поселки, дачные кооперативы и поселковые земли под огороды. От этого статуса зависит, что можно на этой земле строить. Бывает, что на продажу выставляется много больших участков, но эта земля не предназначена под строительство. К примеру, давали ее для ведения фермерского хозяйства в собственность. И хотя в свидетельстве написано, что это собственность, возможно, эта собственность предназначена совсем не для возведения жилого дома, а для строительства, например, птицефермы. Возможно, что после того, как вы купите землю, измените статус земли и возведете на ней коттедж, проблем не возникнет, хотя этого гарантировать нельзя. Поэтому от прежнего хозяина стоит потребовать, чтобы все же он получил разрешение на изменение статуса.
Когда к нам обращаются клиенты, которым приглянулся какой-нибудь фермерский участок, мы всегда интересуемся, для чего они покупают землю? Затем едем в администрацию и узнаем, возможно ли изменение статуса. К сожалению, изменить его можно не везде. К примеру, очень трудно это сделать в зоне отдыха, в водоохранной зоне. Там даже иногда запрещено строить. И тот, кто купит участок с такими «показателями» без консультации специалистов, может попасть в ловушку. Обрадуется, что много земли, и вся – дешево! А дешево потому, что на ней строить нельзя. Поэтому нужно тщательно прорабатывать все документы на участок.
Как продают не свое
Сейчас в продаже земли много, но недостаточно участков, которые находятся в собственности, то есть оформлены, как положено. А если с этим порядок, то они могут быть не предназначены для строительства или имеют какие-то ограничения. Естественно, подобные проблемы в коттеджных поселках решаются быстро и в пользу нового владельца строения. А если домик притулился где-то на окраине деревни? Найти концы, кому принадлежит земля, и на каком основании построен домик, бывает не всегда просто даже для специалистов.
Кроме того, наши граждане не слишком законопослушны. Редко попадаются хозяева загородных резиденций, у кого было бы все нормально. То забор поставили чуть дальше, заехав на полметра к соседу, то припахали несколько соток – если участок крайний. И когда они выставляют свой участок на продажу, то заявляют и обо всех «припаханных» сотках, как о своих. Мы им объясняем, что продать можно только то, что вам принадлежит. А то, что «прихвачено», нужно оформить арендой.
Но так говорим хозяину мы – профессионалы, кто сразу видит изъяны в документах. А что же происходит с покупателями, которые не искушены в земельных делах? Вот и покупают вместо 20 соток 10-12. И лишь потом, когда уже сами они собираются продавать свою землю, обнаруживают, что прежний хозяин их «кинул». Риэлторы, естественно, помогают незадачливым владельцам привести в соответствие документы, но это опять же дополнительные расходы.
Семь раз проверим
Нас часто спрашивают: есть ли особенности при получении земли по наследству? Практически нет. Проблемы у наследников начинаются, когда каждый хочет продать свой кусочек. Они просто не могут иной раз договориться между собой. Например, умер отец – заслуженный пенсионер. В свое время он получил 75 соток в хорошем месте. Участок разделен на четверых наследников, а дом стоит на участках у двоих. Каждая сторона не может продать свою часть, потому что часть дома принадлежит какому-то лицу.
Что касается мошенничеств, то, если сделка проходит через солидную риэлторскую фирму, это исключено. Невозможно сейчас и один участок продать два раза. Регистрационная палата быстро «вычислит» обман. А вот показать один, а оформить другой – вполне могут. Особенно там, где еще голая земля. В чистом поле сложно разобрать, где расположен участок под номером 2, а где 2«А». Поэтому надо выезжать на место с геодезистом и все проверять.
Осторожно мы относимся и к продажам участка по доверенности. Проверяем нотариуса, который выдал доверенность. Выясняем, живы ли родственники, которые продают участок. Интересуемся, есть ли еще кто-нибудь, претендующий на этот участок. Поэтому, когда сделка проходит по доверенности, мы просим хозяина участка присутствовать при подписании договора. А если он по объективным причинам сделать этого не может, то просим привезти хотя бы его паспорт.