Азбука ТСЖ для взрослых
Изучение основ любого дела сродни курсу молодого бойца. Можно весь положенный срок сладко посапывать за спинами товарищей, зато впоследствии кровавые мозоли от неправильно намотанных портянок обеспечены.Так и в случае с ТСЖ: незнание азбучных истин приводит к полному непониманию предмета обсуждения. Бывает, что доходит до крайностей: люди живут в товариществе, а что это такое и с чем его едят, знать не знают, и ведать не ведают. В этой статье мы совместно с Гарольдом ТЕМКИНЫМ, председателем ассоциации ТСЖ, ЖСК и ЖК «Запад», ответим на наиболее распространенные вопросы.
– Гарольд Исаакович, первое, обо что спотыкаются жители – это различие между ТСЖ и кондоминиумом. Так в чем же разница?
– В законе «О товариществах собственников жилья» закреплено значение кондоминиума – единого комплекса недвижимого имущества. В него входят: земельный участок (в установленных размерах), располагающееся на нем жилое здание, иные объекты недвижимости. Проще говоря, любой дом – изначально кондоминиум, осталось только оформить это на бумаге.
Важным в объединении сособственников является совместное управление и эксплуатация своей недвижимости. Для этого необходимо иметь организацию (юридическое лицо), которая будет осуществлять совместное управление собственностью и обеспечивать права всех владельцев недвижимости – членов организации, решая вопросы, затрагивающие их общие интересы. Такой организацией, создаваемой на базе единого комплекса недвижимого имущества, является Товарищество собственников жилья.
– Что собой представляет ТСЖ, и как в управлении товариществом участвуют собственники?
– ТСЖ – это некоммерческая организация, управление которой осуществляется через собрание (высший орган власти в товариществе) и правление. Собрание, которое проходит, как правило, раз в год, носит отчетный характер: обсуждаются бюджеты и исполнение решений, принятых на предыдущем собрании.
Раз в два года избирается председатель правления и само правление. Последнее собирается несколько раз в год, чаще всего по необходимости, для решения каких-то неотложных проблем. Между заседаниями правления всем заправляет его председатель: он руководит штатом сотрудников, общается с жителями, решает текущие вопросы.
Благодаря такой организации ТСЖ, все вопросы его жизнедеятельности подконтрольны каждому собственнику жилого и нежилого помещения. Все решения принимаются большинством голосов, но с учетом мнения меньшинства. Все это позволяет эффективно управлять домом и земельным участком.
– ТСЖ – пока привилегия состоятельных жильцов. А что делать жителям тех домов, где не создано товарищество, но квартиросъемщики хотят улучшить качество технического обслуживания?
– В постановлении правительства Москвы № 1058 от 24. 12. 2002 г. сказано, что, помимо ТСЖ, в домах могут развиваться и такие формы управления, как жилищные товарищества, домкомы и т. д. Они являются общественными объединениями, основы их деятельности прописаны в нескольких законодательных актах, а квартиросъемщики имеют равные права с собственниками.
– Живет себе человек спокойно и вдруг ему объявляют, что в доме организовано товарищество собственников жилья. Как и кем принимается решение о создании ТСЖ?
– Решение о создании ТСЖ принимается на общем собрании домовладельцев (собственников помещений). Его инициатором может быть любое количество собственников, орган местного самоуправления, организация, предприятие, в хозяйственном ведении которого находится имущество, либо другое заинтересованное лицо.
Письменное уведомление об общем собрании инициаторы вручают каждому домовладельцу под расписку или отправляют по почте не позднее, чем за 10 дней до даты его проведения. В уведомлении указывается инициатор собрания, время и место, где оно состоится, повестка дня. Необходимый кворум – более 50% собственников от общего числа. Первое собрание ведет его инициатор, причем, повестка дня остается неизменной. Основные вопросы – создание ТСЖ, принятие устава ТСЖ, избрание правления и ревизионной комиссии. Все решения принимаются большинством голосов, присутствующих на собрании.
– Покупая квартиру на стадии строительства, будущие жильцы оказываются перед фактом: в еще не построенном доме уже создано ТСЖ. Законно ли это?
– Законом о ТСЖ предусмотрено создание товарищества в процессе строительства. Оно может быть образовано застройщиком или иным физическим или юридическим лицом, включая органы государственной власти и местного самоуправления. Также создать ТСЖ может любая группа лиц, которая имеет или будет иметь собственность в этом доме.
– Гарольд Исаакович, следующие по значимости вопросы – это регистрация ТСЖ и кондоминиума. Куда идти, и какие бумаги необходимы для регистрации?
– С 2002 года регистрацией ТСЖ занимается налоговая инспекция. Для этого необходимы следующие документы:
– заявление, подписанное председателем общего собрания;
– выписка из протокола собрания о решении организации товарищества и утверждении устава;
– устав ТСЖ с указанием схемы распределения долей участия всех домовладельцев;
– копии правоустанавливающих документов всех домовладельцев-собственников помещений в кондоминиуме, удостоверенные уполномоченным на то лицом;
– описание общего имущества кондоминиума;
– паспорт домовладения.
Регистрация кондоминиума – последний этап процесса его формирования, который в Москве определен постановлением правительства от 29.08.2000 г. № 690 «О Комплексной городской программе формирования кондоминиумов и создания условий для образования деятельности ТСЖ». Районные управы ежегодно составляют перечни домов, которые имеют технико-экономические и социальные показатели для создания ТСЖ и направляют их на утверждение префекту. Затем архитектурно-планировочное управление готовит заключение по земельным участкам, к которым относятся дома, включенные в перечень. Составляется общее описание кондоминиума, которое представляют на рассмотрение межведомственной комиссии округа по использованию жилищного фонда и на утверждение префекта. Специалисты управы проводят информационно-разъяснительную работу с собственниками жилья по вопросам создания ТСЖ и других жилищных объединений. Когда все документы собраны и подписаны, их направляют в БТИ и оттуда получают уже паспорта кондоминиумов. Мосрегистрация на основании данных БТИ производит регистрацию кондоминиума.
– А как организовать ТСЖ в кооперативном доме?
– Если говорить о процедуре, то она ничем не отличается от процедуры создания ТСЖ в обыкновенных домах. Если же говорить о процессе преобразования ЖСК и ЖК в товарищество, то он идет крайне медленно. Главные причины – экономические. Ведь жилищные кооперативы имеют преимущества перед ТСЖ по налоговым льготам и у них отлажена система проведения капремонта.
Основным препятствием (как, впрочем, и везде) являются немалые затраты, связанные с созданием ТСЖ и кондоминиума, и вопрос о земле. Если вдруг случится так, что более 2,5 тыс. существующих в Москве ЖК и ЖСК начнут преобразовываться в товарищества, то это будет означать, что экономические стимулы при создании ТСЖ заработали, и реформа пошла.
– Гарольд Исаакович, имеют ли ТСЖ какие-то налоговые льготы?
– В Налоговом кодексе РФ записано, что от Единого социального налога освобождаются ЖСК, ЖК, дачные кооперативы. ТСЖ в этом кодексе не упоминается. Мне известно, что дотации, которые положены каждому жителю нашего города, получают те товарищества, которые заключили договор на управления с ГУП ДЕЗ. Большинство же ТСЖ, которые находятся на самоуправлении, дотации не получают. Некоторые председатели правления после долгих мытарств по кабинетам все-таки добиваются положенного им по закону, но в этом случае, как правило, деньги все равно перечисляются на счет ТСЖ нерегулярно.
– В самом начале нашего разговора вы упомянули о том, что наряду с ТСЖ начинают развиваться и другие жилищные объединения граждан. Расскажите об этом подробнее.
– В соответствии с законом РФ «Об общественных объединениях», все они создаются с целью защиты интересов объединяющихся граждан. Из него следует, что домкомы могут контролировать управляющую организацию (ГУП ДЕЗ) и эксплуатирующую (нанятую по контракту). Также они участвуют в обсуждении вопросов, касающихся их дома в управах и дирекциях. Причем не просто участвуют, а имеют право голоса. Простой пример. Если в доме возникает какая-то проблема, один житель муниципального дома вряд ли добьется «правды». Но если при доме создана общественная организация – это уже официальное лицо, со всеми вытекающими полномочиями. Но поскольку это новая и большая тема, ей можно посвятить отдельную статью.