Солон и происхождение ипотеки
Каково происхождение ипотеки? Ряд российских авторов в девяностых годах, и даже в начале нашего нового века, высказывал весьма определенную точку зрения, которая быстро стала популярной. Она приводилась в многочисленных статьях (даже кроссвордах) в самых различных изданиях, диссертациях, рекламных брошюрах, листовках и в Интернете.Причем здесь столбы?
Эта «этимологическая» точка зрения, несомненно, восходит к статье Д. Л. Вербловского «Ипотека» в «Энциклопедическом словаре» издателей Ф. А. Брокгауза и И. А. Ефрона. Авторы либо повторяли дословно, либо слегка изменяли упомянутый текст, причем ссылок на него избегали (да и на другие источники тоже) и не приводили никаких доказательств в пользу своей точки зрения. Смысл ее вкратце можно определить так. Де в начале VI в. до н. э. греческий правитель Солон придумал ставить на имении должника для обозначения участка, который принимался в обеспечение обязательств, столб, и как раз этот столб (или кол) по-гречески и есть «ипотека».
Любопытно, но предпринятый позже «Новый энциклопедический словарь» издателей Ф. А. Брокгауза и И. А. Ефрона поменял автора статьи «Ипотека» и перестал быть столь категоричным. Поставить под сомнение «этимологическую» версию позволяют и другие источники. Обратимся, например, к книге Джона Файна «Американские раскопки в Афинской Агоре», где автор утверждает, что, хотя филологи универсально говорят об Аттической ипотеке, слово «ипотека» в значении обеспечения недвижимой собственностью никогда не встречается в произведениях аттических авторов IV или V веков. Оно употребляется по отношению к обеспечению (к кораблю или грузу, или к обоим) в морской ссуде. Когда же ссуды обеспечивались недвижимой собственностью, заключался договор покупки с правом выкупа, и только потом постепенно стала применяться ипотека.
Таким образом, появляется следующая версия. Слово «ипотека» пришло из морской ссуды, и столбы здесь ни при чём. Само слово «ипотека» имело два значения. Первое – наставление, назидание, совет; второе – залог, заклад. Авторитетные источники (например, Итальянская энциклопедия) придерживаются следующего мнения: термин, слово «ипотека» произошло от приставки «ипо-» (приставка со значением: 1) под-; 2) подчиненность) и глагольной формы «ставить, класть». Что касается столбов с залоговыми надписями, то их название тайны не составляет – «хорои». Так что с этой точки зрения столь распространившаяся в 1990 и начале 2000-х годов в России в качестве неоспоримой истины версия происхождения слова «ипотека» от подставок, столбов, деревянных колов начинает выглядеть весьма сомнительно. Слово «ипотека», например, встречается в гомеровской «Одиссее», и там оно носит вполне определенный смысл – наставление, совет.
«С нее я снял обузу»
Однако связь между ипотекой, недвижимостью, юридическим понятием завещания и персоной Солона не случайна. Передача собственности, в частности недвижимости, наверное, была (и есть) одним из лучших наставлений на дальнейшую жизнь одаряемому. Поверхностные соответствия видны и между древнегреческими словами «ипотека», «могила» и «завещание». Выглядит это любопытно. Ведь именно Солон сделал один из первых шагов в деле свободы завещания в древних Афинах. Свобода завещания в какой-то мере послужила развитию права частной собственности на недвижимость и, в дальнейшем, – развитию ипотеки недвижимости. Нельзя не вспомнить и о таком значении слова ипотека, как заклад. Весьма вероятно, собственность-то и «подкладывал под кредитора» должник, на более ранних этапах передавая ее по договору продажи с правом выкупа.
Далее приведем слова профессора И. М. Кулишера:
«Относительно древнейшей Греции у нас сохранились сведения о таком долговом рабстве, отмена которого приписывается Солону. Он сам хвалился тем, что освободил землю от межевых столбов (знак залога) и вернул проданных в рабство:
Свидетельницей будет пред судом времен
Из всех богинь Олимпа величайшая
Святая наша матерь черная Земля:
Расставленных повсюду крепостных камней
С нее я снял обузу, возвратил рабе
Свободу. Многих я сынов ее вернул
В Афины, в их отчизну богозданную,
Что на чужбину были проданы – одни
Законно, а другие силою господ.
Во многих местностях – на Хиосе, в Миконе велись публичные реестры ипотечным долгам (ипотечные книги), в Кизике они в течение 5 дней объявлялись глашатаями, в Афинах же для этой цели служили устанавливаемые на участке столбы или камни («хорои»), на которых было обозначено имя кредитора и размер долга… После Солона, по-видимому в течение продолжительного периода к этим «хорои», как знаку обременения земли долгами не прибегали более… Наряду с поземельным кредитом мы имеем кредит коммерческий, главным образом в форме бодмереи – морского займа. Эта форма займа обыкновенно в своем историческом развитии предшествует сухопутному, и последний заимствует свои формы у первого».
Среди историков нет единого мнения о земельном устройстве и кредите как до Солона, так и после. Наиболее неясна картина до архонства Солона. Была ли земля в то время объектом купли-продажи, и если да, то в какой степени? Судя по дошедшим до нас данным, около 600 года до нашей эры резкое неравенство между бедными и богатыми дошло до высшей степени, и государство было совершенно расшатано кризисом. Требованием народных масс был раздел земель, составлявших собственность аристократии. «Спасителем общества и государства» явился Солон, проведший ряд реформ, одной из заметнейших из которых была «сисахфия», или сложение долгов. Мера эта не только устраняла уже существующую задолженность населения – одного из главных источников рабской зависимости крестьянства, но и на будущее отменяла личную ответственность за долги и, таким образом, исключала возможность нового закабаления.
Получается, что «этимологическая» теория о Солоне, придумавшем установку на земле должника столб, противоречит словам самого Солона, которые приводит Аристотель: «Расставленных повсюду крепостных камней с нее я снял обузу»! С другой стороны, если личная ответственность за долги вроде бы уничтожалась, то должна была возникнуть соответствующая замена, и «этимологи», наверное, тут же домыслили и приписали Солону изобретение ипотеки.
Что нужно ипотеке
Конечно, для развития ипотеки необходимо обособление собственности, развитие частной собственности, преодоление родовых форм владения, в конечном счете, демократизация общества. Родовые устои, как в социальном, так и в экономическом плане вряд ли способствуют развитию ипотеки. Более раннее развитие морской ипотеки весьма показательно – обособление собственности на море произошло быстрее, торговля создала торговые капиталы и новый класс, новые типы отношений, рисков и договоров. Сохранение родовых условий хозяйствования на земле было выгодно аристократии, так как позволяло закабалять должников вместе с землей.
Что говорить, Солон приложил огромные усилия по преобразованию древней Греции (создав, в том числе, определенные предпосылки к зарождению ипотеки). Но как ни были велики реформы Солона, родовой строй все же не заменился другой формацией.
Этот путь продолжили некоторые его преемники, в частности родственник Солона – следующий архонт и тиран Писистрат. Последующие же крупные шаги по преобразованию государственного строя состоялись и того позже, они связаны с именем Клисфена и отнесены от тех времен примерно на 100 лет. Именно Клисфен, уничтожая остатки родового строя, заменил родовое деление Аттики территориальным и осуществил ряд других реформ, положивших основание рабовладельческой демократии в Афинах.
Таким образом, несмотря на всю революционность преобразований, Солон лишь сделал шаг по направлению к обретению полноты прав собственности на недвижимое имущество, введя, пусть и ограниченную, свободу завещания и упразднив обеспечение долга личностью заемщика. Если говорить о кредите под недвижимость во времена Солона, то тому налицо препятствия: отсутствие полноты права собственности, сильные родовые устои. Кроме того, немаловажный фактор для применения ипотеки – доступность процентной ставки по кредиту, чему при Солоне не было уделено достаточно внимания. Впрочем, стоит оговориться, выдача ипотечного кредита под высокую процентную ставку, конечно же, не невозможна.
В итоге, ипотека высвечивает недостатки хозяйственного устройства, мешающие развитию кредита. Путь к применению ипотеки лежит через создание среды, в которой использование этого вида залога воистину возможно – в этом есть диалектика ипотеки, познаваемая в движении от форм покупки с правом выкупа. Ипотечный механизм не может быть применим в полной мере, когда отсутствует свобода сделки, собственности и рынка.
У нас как в аттике…
О проблематичности моментального «внедрения» ипотеки говорит и российский опыт. До перестройки в России практически не существовало частного права собственности на недвижимость, правивший порядок можно сравнить с родовым, общинным строем: жилую площадь и право проживать распределяли специальные государственные органы, своего рода совет старейшин, недвижимость принадлежала государству.
С изменением законодательства в пользу частной собственности на недвижимость (включающую в себя право завещания) начались попытки обеспечить с помощью последней денежные требования, в том числе применить уже известную ипотеку. Однако «родовые устои» общества были еще сильны (олицетворенные в первую очередь, в институте прописки) и применение ипотеки в итоге оказалось практически невозможным.
В то же самое время аналоги продажи с правом выкупа (что можно назвать в общем арендно-выкупным кредитованием, кредитованием с закладом права собственности) нашли широкое использование. Кредитные ставки, в том числе по этим сделкам, были чрезвычайно высоки. К 1998 году институт прописки постепенно начал утрачивать свою роль и даже поменял название на регистрацию, иными словами, преграды в виде «пережитков родового строя» стали преодолимы, государство приложило некоторые усилия по развитию ипотечных программ, был принят закон об ипотеке, московское правительство начало разворачивать действия по выдаче ипотечных кредитов с доступной процентной ставкой. В конце 1998 года мэр города Москвы в торжественной обстановке вручил сертификаты на получение ипотечных кредитов группе потенциальных заемщиков.
И если к 2001 году количество выданных собственно ипотечных кредитов продолжало расти, а в 2004 году государство вплотную подошло к созданию вторичного ипотечного рынка, то в период с 1992 по 1997 год случаи ипотечных ссуд были единичны.