Квартира есть не просит, а денежки приносит
Увеличение стоимости жилья все больше связывают с ростом цен на нефть. Но так ли это? Есть ли прямая зависимость между двумя такими разными рынками? На этот вопрос в беседе с корреспондентом «Квартирного ряда» отвечает аналитик рынка недвижимости Андрей Бекетов.Андрей Бекетов: Я думаю, что высокие цены на жилье, в первую очередь, связаны с тем, что квартиру все чаще покупают не для проживания в ней, а для получения от нее прибыли. Покупают, к примеру, квартиру на нулевом цикле, а продают, когда уже оформят ее в собственность. Цена квартиры к этому времени увеличивается. И порой очень намного. Второй путь – сдача квартиры в аренду. Это тоже приносит немалую прибыль. Одним словом, квартиры все больше перестают быть средством потребления, а становятся средством накопления.
«Квартирный ряд»: Это понятно. А какая все же связь между получаемыми страной нефтедолларами и ценами на квартиры?
А.Б.: В этом один из парадоксов нашей экономики. Вместо того, чтобы менять нефть на товары, как это делают некоторые африканские страны, мы поступаем наоборот. Берем за нее доллары, у себя в России меняем их на рубли и просим уже в России дать нам в обмен на них нужный товар. В частности, недвижимость. А ее же никто не строил на эти доллары. Доллары, полученные за экспорт, по логике не должны участвовать во внутренней экономике.
К.Р.: Но эти доллары принадлежат ограниченному числу людей, они могли бы купить уже по десятой квартире. А зачем им столько?
А.Б.: Не совсем так. Львиная доля нефтедолларов уходит на зарплату нефтяников и людей, работающих в отраслях, связанных с добычей нефти. Они приходят на рынок, где покупают товары, привезенные посредниками. И, в конечном итоге, деньги растекаются по стране. Естественно, что свою долю получает и государство, большая часть которой уходит на повышение пенсий и зарплаты бюджетникам.
К.Р.: Но чтобы купить квартиру, нужны большие деньги. Где же скапливается основная их масса?
А.Б.: Как таковой массы нет. Просто сейчас, как только у людей появляются деньги, они стараются их превратить в товар. В банках крупные суммы держать рискованно – у многих еще свежо воспоминание о кризисе 1998 года.
Держать в долларах? Но его покупательная способность падает. Поэтому, чтобы сохранить денежные средства, те, кто их имеют, стараются купить одну или две квартиры. И часть денег, я думаю, уйдет в паевые инвестиционные фонды.
К.Р.: Но вложения туда довольно рискованны?
А.Б.: Да, но там и доходность тоже гораздо выше, даже по сравнению с квартирами. Если цена квартиры никогда не упадет ниже себестоимости, то доходность от нее может и не появиться. Достаточно ценам стабилизироваться, и квартира станет застывшим капиталом. А в ПИФах игра на акциях будет продолжаться. Там же специалисты, они знают, когда и что покупать, а когда нужно акции сбросить. Безусловно, если самому выходить на рынок акций, то можно остаться вообще ни с чем.
К.Р.: Вы упомянули стабилизацию цен. Если она наступит, то, на ваш взгляд, перемены, в первую очередь, будут на рынке новостроек или на рынке вторичного жилья?
А.Б.: Скорей всего на рынке новостроек. «Вторичка» менее динамична. Владельцы квартир менее поворотливы. Застройщики в этом плане все быстро улавливают, к тому же у них сейчас приличный денежный резерв. Поэтому они безболезненно для своего бизнеса могут продержаться некоторое время, не снижая цены.
К.Р.: Скажите, придет ли время, когда не будущие жильцы будут инвестировать строительство дома, а сами строительные компании?
А.Б.: Это станет возможно, если процентная ставка по кредитам кардинально снизится. Сейчас банк дает кредит под 20 процентов годовых. Приезжали же к нам американцы и предлагали деньги под 5 процентов? Для них это выгодно. Я думаю, что любая фирма под 5% согласится брать, чтобы не пользоваться деньгами инвесторов. При такой ситуации, она не будет продавать на «нуле», а построит на свои кровные и продаст по более выгодным ценам.
Как ни странно, но ажиотажный спрос на квартиры выгоден и государству. Пока нефть дорогая, деньги к нам плывут. Высокие цены на рынке недвижимости впитывают излишки денег.
Многие сейчас ждут падения цены на нефть и уповают на то, что после того, как это случится, рынок сразу же стабилизируется. Хочу сказать потенциальным покупателям: не стройте иллюзий на этот счет. Временной разрыв между снижением цен на нефть и снижением стоимости квадратного метра очень длительный. Даже по закону крайний срок возврата выручки в страну от продажи нефти 180 дней. И если цена за баррель начнет снижаться, то мы ощутим это только через полгода. Кроме того, сам рынок недвижимости еще полгода будет присматриваться к ситуации. Уменьшение притока нефтедолларов в страну для него всего лишь сигнал. Но рынок инертен, продавцы снижать цены очень не любят. Это поднять они могут запросто, а тут будут держаться за каждые 100 долларов. Поэтому пройдет в общей сложности не менее года, и только потом мы почувствуем, сколь опасна волна, порожденная ситуацией на нефтяном рынке. Чтобы сегодня упала цена на нефть, а завтра завалился рынок недвижимости – такого не было нигде.