Как передать квартиру родственникам
Человеку свойственно заботиться о своих близких. Люди старшего поколения размышляют о том, как лучше «облагодетельствовать» любимого внука, или о том, как помочь всем детям сразу. Мы – дети, внуки, племянники – думаем о том, каким способом нам лучше принять недвижимость от наших бабушек, родителей, других родственников.О существующих способах передачи квартиры родственникам рассказывает руководитель отдела продаж отделения «Западное» компании «Миэль–недвижимость» Руслан СЕЙТ-ЛЮМАНОВ.
Сегодня распространены четыре основных способа передачи квартиры родственникам и несколько операций с недвижимостью, к которым прибегают довольно редко. Самые распространенные способы – это наследование, а также оформление договоров: купли-продажи, ренты или дарения.
Наследование
Существуют два варианта передачи недвижимости по наследству. Это наследование по закону и по завещанию. Бытует мнение о разнице в налогообложении наследства по закону и по завещанию. На самом деле это не так. Налоги при вступлении в права наследования и по завещанию, и по закону придется платить одни и те же. Зависят они от стоимости имущества, переданного по наследству, а также от степени родства.
Сегодня существует восемь очередей наследования по закону. Если есть наследники более высокой очереди, то наследники более низкой в наследстве не участвуют.
Например, умирает дедушка – собственник квартиры. У него остаются двоюродный брат и сын. В этом случае двоюродный брат к наследуемой квартире никакого отношения не имеет. По закону имущество наследует сын.
Правда, есть одна тонкость. Представим ситуацию. Умерла бабушка. У бабушки – двое сыновей. Один из них умер еще до смерти своей матери. Но у умершего сына – ребенок. То есть, после смерти бабушки остаются двое наследников по закону: сын и внук. В подобных случаях внук по праву предоставления будет участвовать в разделе наследства вместо своего отца.
Теперь о наследовании по завещанию. Принципиальное отличие передачи квартиры по завещанию в том, что наследодатель может адресовать свое имущество родственникам по своему выбору. То есть завещание удобно и необходимо в тех случаях, когда существуют минимум два претендента на наследство, а одного из них хочется облагодетельствовать больше, чем другого.
Завещание – добровольная будущая передача собственности этим самым наследодателям.
Но существует категория наследников, в любом случае имеющих право на обязательную долю в наследстве.
Обязательную долю в наследстве имеют несовершеннолетние или нетрудоспособные дети наследодателя. Супруги являются наследниками с обязательной долей, только если они – инвалиды. То есть право на обязательную долю имеют родственники: инвалиды, пенсионеры и несовершеннолетние дети. Попадающие под эти категории, даже при оставленном завещании будут иметь как минимум 50 процентов от доли, причитавшейся им при наследовании по закону.
Например. У бабушки – двое детей: сын и дочь. Дочь – инвалид. У сына есть сын, внук этой бабушки. Бабушка хочет передать квартиру внуку и оформляет завещание на его имя. Но даже в этом случае дочь будет требовать обязательную долю в наследстве. Она составит 50 процентов от той доли, которую дочь-инвалид могла бы получить по закону. Для определения размеров обязательной доли в наследстве рассматривается: сколько всего существует наследников. В данном случае – двое: сын и дочь. Дочь, если бы она вступала в наследство по закону, получила бы 50 процентов от всей наследственной массы. В ситуации, когда написано завещание в пользу внука, она имеет право на 50 процентов от 50 процентов, положенных по закону. То есть, ей причитается четверть квартиры.
Причем, отказ от обязательной доли в наследстве считается ничтожным. Нельзя заставить человека, который может получить наследство в обязательном порядке, написать, например, отказ еще до смерти наследодателя. Несмотря ни на что, после смерти наследодателя право на обязательную долю в наследстве за ним сохраняется.
У завещания есть плюсы. Основной плюс – порядок его оформления, предусматриваемый для самого наследодателя. Для человека, желающего передать квартиру после смерти, это самый не хлопотный способ передачи имущества. Наследодатель может прийти к любому нотариусу, заплатить от 150 до 250 рублей и оставить завещание. Какую конкретно сумму придется заплатить, зависит от нотариуса. Так как все нотариусы у нас частные, тарифы у них колеблются.
Плюс для наследодателя и в том, что он остается собственником недвижимости до конца жизни. После написания завещания его никто не выгонит из собственной квартиры. К тому же, завещание можно менять столько раз, сколько захочет собственник. В любом случае будет действовать только последнее.
Но и минусы существенны.
Минусы передачи квартиры по наследству касаются в основном наследников.
Первый минус. Полгода после смерти наследодателя надо ожидать вступления в наследство.
Второй минус. Наследникам придется платить налоги. Правда, от их уплаты освобождены супруги, а также наследники, проживающие вместе с наследодателем в наследуемой квартире. Вопрос о признании фактического проживания, если нет постоянной регистрации, довольно тонкий.
Теоретически для наследников, фактически проживавших в квартире вместе с наследодателем, но юридически не успевших зарегистрировать это в паспортном столе, существует возможность, заручившись показаниями соседей, получить официальное подтверждение в ЕИРЦ. Этот документ – основание для освобождения от уплаты налогов при вступлении в права наследования.
Третий минус. Существует опасность оспаривания другими претендентами права наследника на получение квартиры по завещанию. Например, можно оспорить дееспособность наследодателя на момент подписания завещания. К тому же, могут появиться наследники с обязательной долей наследства.
Четвертый минус. Написать завещание – дешево. Но при вступлении в права наследования наследник оплачивает пошлину – 1,5 процента от стоимости квартиры по БТИ и услуги по регистрации – около 1000 рублей. Избежать при вступлении в наследство нотариальных пошлин невозможно.
Остальные распространенные способы передачи недвижимости родственникам объединяет то, что право собственности передается еще при жизни владельца недвижимости.
Что важно знать, продавая квартиру родным
Можно оформить договор купли-продажи. У передачи недвижимости таким способом есть свои плюсы. В отличие от передачи квартиры по наследству – собственность родственнику переходит прямо сейчас. Поэтому никакие налоги после смерти дедушки, бабушки, родителей, дядь и теть платить не нужно. Новый владелец квартиры может спать спокойно. Ведь он стал собственником квартиры еще при жизни своего родственника.
Покупатель не платит налоги вне зависимости от того, сколько бы ни стоила квартира. Платит налоги продавец. Но только в том случае, если доход от проданной квартиры превышает миллион рублей. И только тогда, когда квартирой он владел менее пяти лет.
Второй существенный плюс. При передаче квартиры от одного родственника другому в договоре купли-продажи, как правило, указывается стоимость квартиры по БТИ. Она значительно ниже рыночной, и редко превышает один миллион рублей. Поэтому при передаче квартиры таким способом для продавца необходимость платить налоги также не возникает.
Кстати, в дальнейшем стоимость квартиры по БТИ будет расти. Соответственно, возрастет и размер налогов. Поэтому людям, готовым передать квартиру таким способом, советую поторопиться.
Минусы купли-продажи – обратная сторона плюсов. На этапе оформления необходимо заплатить пошлины: нотариусу и за регистрацию. Пошлина, взимаемая нотариусом, составляет от одного до полутора процентов от стоимости квартиры по БТИ, оплата услуг Мосрегистрации – около 1000 рублей.
Правда, на нотариальных расходах можно и сэкономить, заключив договор в простой письменной форме. Ведь, как известно, сейчас обязательное нотариальное удостоверение простых договоров купли-продажи упразднено.
Еще один момент. Договор купли-продажи обычно безусловный, то есть предполагает, что прежний владелец квартиры после передачи права собственности должен ее физически освободить, выписаться и полностью передать новому покупателю. А это значит, что для родственника, передающего недвижимость, существует опасность. Не исключена ситуация, в которой новый собственник может однажды попросить бывшего владельца из этой квартиры удалиться. Покупатель квартиры может выписать продавца, в том числе и через суд.
В случаях, когда подобного развития сюжета опасаться не стоит, купля-продажа является оптимальным способом передачи квартиры родственникам.
Но когда возникает необходимость гарантий для бывшего собственника квартиры, то лучше оформить договор ренты.
Связывать себя пожизненно?
Фактически договор ренты – это тот же договор купли-продажи, в котором оговорено, что бывший собственник квартиры сохраняет право пожизненного проживания в ней.
Договор ренты подлежит обязательному нотариальному удостоверению.
Практически любой договор купли-продажи с условием пожизненного проживания предполагает и иждивение. Существует определенная сумма, которую плательщик ренты обязан выплачивать ее получателю каждый месяц. Законом этот минимум определен в 200 рублей, то есть в две минимальные оплаты труда.
Все остальные условия прописываются, как подскажет фантазия сторон. Можно оговорить и покупку тапочек, обязательную еженедельную уборку в квартире, а также оплату коммунальных и ритуальных услуг.
Для человека, передающего недвижимость таким способом, плюсы очевидны.
Во-первых, он сохраняет право проживания в квартире, его никто не может выгнать.
Во-вторых, он получает материальную помощь от плательщика ренты. В случае невыполнения рентодателем своих обязательств, получатель ренты может в судебном порядке расторгнуть договор. Судебная практика говорит, что такие договоры расторгаются быстро.
Но существует плюс и для плательщика ренты, то есть для человека, квартиру принявшего. В отличие от вступления в права наследования по завещанию или по закону он получает собственность при жизни родственника. Соответственно, никаких налогов он платить не должен, и не будет сроков ожидания вступления в наследство.
Но при таком способе передачи квартиры все минусы касаются именно плательщика ренты.
Он не защищен от расторжения договора рентополучателем. А ведь найти изъяны в поведении практически любого рентодателя легко. Поэтому, чтобы избежать расторжения договора, совет плательщикам ренты: все свои действия, связанные с обеспечением жизни получателя ренты, фиксировать на бумаге. Сохранять чеки на приобретенные продукты, квитанции об оплате коммунальных услуг, расписки о вручении денег.
Небольшое отступление. Сейчас распространено оформление договоров купли-продажи с отсрочкой заселения. С людьми посторонними оформлять подобные договора весьма опасно. Ведь покупатель вкладывает в сомнительный проект 10–15 тысяч долларов. А вероятность того, что в случае расторжения по суду он получит деньги обратно, крайне мала. Суд, как правило, на стороне «несчастных и угнетенных» бабушек и дедушек.
То есть передача квартиры по договору ренты – это способ для близких родственников, которые друг друга хорошо знают и не ждут подвоха.
Существует еще минус, характерный и для договоров ренты, и для купли-продажи, и для дарения. С момента перехода права собственности, собственником квартиры становится новый человек. Он вынужден оплачивать коммунальные платежи в полном объеме. То есть льготы, которые до этого имел родственник – инвалид или пенсионер, – уничтожаются.
О договоре дарения мы расскажем в следующей публикации.