Пропишите офис на первом этаже
Если до недавнего времени расселенные коммуналки чаще использовались для проживания новых хозяев, то сейчас они становятся офисными помещениями. О том, как можно заработать на коммунальной квартире, рассказывает начальник эксклюзивного отдела агентства недвижимости «Новый город» Артем КОХАНОВСКИЙ.Почти всегда наиболее интересными для покупателей были квартиры в центре. Но когда они расселяли коммунальную квартиру для себя, то первых этажей всегда избегали. Сегодня же первые этажи идут «на ура». Берут их, в основном, под офис. И хотя в Центральном административном округе за последние годы построено офисных помещений немало, цена там квадратного метра очень высока – от 5 тысяч долларов до 10 тысяч за квадратный метр. Не всем такое под силу. Поэтому многие небольшие фирмы предпочитают не снимать, а иметь офисное помещение в собственности. Они выкупают коммунальную квартиру, переводят ее в нежилой фонд и открывают там, к примеру, небольшой магазин, парикмахерскую или юридическую консультацию.
Выкуп коммуналок на первом этаже интересен для предпринимателей и чисто экономически. Считайте сами. Если в среднем расселение обходится в 2-2,5 тысячи долларов за квадратный метр, то (даже с учетом расходов на помещение, на перевод его в разряд нежилого и на ремонт) оказывается дешевле, чем покупка такого же по площади помещения или аренда его в офисном центре.
Нередко первые этажи выкупают и частные лица. Затем они делают там хороший ремонт, переводят в нежилой фонд и сдают коммерсантам за очень хорошие деньги. Или же продают им под офис.
Инвестируют частники средства и в квартиры, находящиеся на других этажах дома. Кстати, тоже с хорошей отдачей. Почему не вкладывают в новые? Кто-то считает, что это выгоднее. Вынужден их разочаровать. Гораздо выгоднее расселить коммунальную квартиру, а потом ее продать как свободную. Это быстрее по срокам, да и по деньгам, то есть по оборачиваемости их, выгоднее.
Судите сами. Если вы вкладываете деньги в покупку новой квартиры, то оборот денег по срокам там составляет от года и более. Пока дом построят, пока оформят квартиру в собственность… А здесь на все про все уходит максимум полгода, и можешь продать как свободную или сдавать в аренду.
Если коммунальная квартира не на первом этаже, то такие квартиры после хорошего ремонта сдают. Кстати, иностранцы очень любят наши старые дома. В новоделы они едут не очень охотно. Дореволюционный дом, не в пример новым домам, экологически чище и надежнее. Иностранцы это ценят, наши же граждане – не очень.
Нередко наших покупателей и арендаторов отталкивает от старых домов то, что во многих из них деревянные перекрытия. Иностранцы же этого не боятся. Балки из сибирских лиственниц «в огне не горят и в воде не гниют». Если пожар длится не более получаса, то лиственница просто обуглится и все, а железобетонные перекрытия погнутся и рухнут. К примеру, в Манеже сорокапятиметровые балки упали, но полностью не сгорели.
И несколько слов о последних этажах, которые, наряду с первыми, в последние два года пользуются повышенным спросом. Последний этаж интересен тем, что там можно присоединить чердак, то есть выкупить его. И получается квартира из двух уровней. Удобно, а главное недорого.
Хочу сказать, что расселение коммунальных квартир – дело довольно хлопотное и сложное. Тем, кто этим занимается, приходится сталкиваться со множеством проблем. Главная из них – в квартире много семей, и всем хочется в отдельную квартиру в центре. В итоге разъездная стоимость становится завышенной. К примеру, на одной площади (комната 15 квадратных метров) живет 3 семьи. Им нужно 3 квартиры. Если купить три «однушки», то они даже на окраине Москвы «потянут» на 150-180 тысяч долларов. Получается по 10 тысяч долларов за «квадрат». Дорого. Но если при общем расселении выкупная цена получается не более 2500 долларов за метр, то мы можем удовлетворить даже такие завышенные запросы.
Есть еще один нюанс, на котором хотелось бы остановиться чуть подробнее. Дело в том, что почти во всех квартирах дореволюционных домов нередки так называемые «красные линии». Это перепланировки. Очень часто те, кто живет в коммунальной квартире, знать не знали о них. К примеру, 40 лет назад между комнатами поставили перегородки, затем выдали ордера. О том, чтоб внести изменения в поэтажный план, тогда мало заботились. А сейчас смотришь – «красная линия». По плану перегородок быть не должно, а фактически они есть. Или на плане коридорчик появился, а фактически это часть комнаты. Или одна комната в этой квартире от другой коммунальной квартиры. Когда-то прорубили в общей стене дверь в другую коммунальную квартиру и присоединили прилегающую комнату к коммунальной квартире, с которой по плану она разделена несущей стеной. Сейчас приходится все утрясать, подтверждать документально и доказывать, что это законно.
А бывает, что из 5-7 комнат одна вообще не имеет хозяина. Либо она вычеркнута из жилищного фонда и списана, либо она в муниципальной собственности, и тогда ее надо будет выкупать у государства.
В связи с вышесказанным, я считаю, что расселение коммунальной квартиры – это высший уровень риэлторской деятельности. В настоящий момент не так много фирм действительно занимаются подобным видом бизнеса. Дело это хлопотное и не такое выгодное, как было в нашей стране на заре нового капитализма.