Договор – не напасть. Как бы не пропасть
Продолжение. Начало в № 8
Жилищный раздел Гражданского кодекса Российской Федерации комментирует депутат Государственной Думы, председатель Комитета ГД по гражданскому, уголовному, арбитражному и процессуальному законодательству Павел КРАШЕНИННИКОВ.МЕНА ЖИЛЫХ ПОМЕЩЕНИЙ
Глава 31. МЕНА
Статья 567. Договор мены
1. По договору мены каждая из сторон обязуется передать в собственность другой стороны один товар в обмен на другой.
2. К договору мены применяются соответственно правила о купле-продаже (глава 30), если это не противоречит правилам настоящей главы и существу мены. При этом каждая из сторон признается продавцом товара, который она обязуется передать, и покупателем товара, который она обязуется принять в обмен.
Статья 568. Цены и расходы по договору мены
1. Если из договора мены не вытекает иное, товары, подлежащие обмену, предполагаются равноценными, а расходы на их передачу и принятие осуществляются в каждом случае той стороной, которая несет соответствующие обязанности.
2. В случае, когда в соответствии с договором мены обмениваемые товары признаются неравноценными, сторона, обязанная передать товар, цена которого ниже цены товара, предоставляемого в обмен, должна оплатить разницу в ценах непосредственно до или после исполнения ее обязанности передать товар, если иной порядок оплаты не предусмотрен договором.
Статья 569. Встречное исполнение обязательства передать товар по договору мены
В случае, когда в соответствии с договором мены сроки передачи обмениваемых товаров не совпадают, к исполнению обязательства передать товар стороной, которая должна передать товар после передачи товара другой стороной, применяются правила о встречном исполнении обязательств (статья 328).
Статья 570. Переход права собственности на обмениваемые товары
Если законом или договором мены не предусмотрено иное, право собственности на обмениваемые товары переходит к сторонам, выступающим по договору мены в качестве покупателей, одновременно после исполнения обязательств передать соответствующие товары обеими сторонами.
Статья 571. Ответственность за изъятие товара, приобретенного по договору мены
Сторона, у которой третьим лицом изъят товар, приобретенный по договору мены, вправе при наличии оснований, предусмотренных статьей 461 настоящего Кодекса, потребовать от другой стороны возврата товара, полученного последней в обмен, и (или) возмещения убытков.
Комментирует Павел Крашенинников:
Наряду с продажей и покупкой жилья на рынке всё большее распространение получил забытый было давний способ улучшения жилищных условий или извлечения выгоды – обмен жилыми помещениями. Еще точнее – договор мены на юридическом языке, а по-старому – обмен.
Суть договора мены всем понятна: каждая сторона договора обязуется передать в собственность другой свой товар. У нас речь – о жилом помещении. Для этого, естественно, необходимо быть собственником жилья, чтобы иметь право распоряжаться им.
Более того, по норме, установленной в статье 567, собственник жилья может обменять его не только на другое жилище, но и на любой иной товар: автомобиль, дачу, гараж, ювелирное изделие, предприятие, ценные бумаги…
Когда меняют одно помещение на другое, то каждый участник договора считается продавцом жилого помещения, которое он передает покупателю. И одновременно каждый из них – покупатель жилища, которое он получает по договору мены.
Как видим, договор мены имеет много общего с договором купли-продажи. При мене жилье обменивается либо на другое жилое помещение, либо на иное имущество, а при купле-продаже только на деньги. Правовое регулирование отношений при договоре мены имеет те же правила, что и при купле-продаже: предмет договора, его форма, переход права собственности, права и обязанности сторон. Так?
А теперь – речь о новации. Прежнее гражданское законодательство предусматривало только мену равноценного имущества. Сегодня данное положение остается общим правилом, иначе меняться было бы не выгодно. Однако в новом ГК РФ предусмотрен обмен и неравноценным товаром. С доплатой или без нее – это дело участников сделки, как они сами оценят свой товар. Вполне вероятно, что для кого-то иная книга может стоить не меньше квартиры.
При неравноценном обмене сторона договора, которая передает другой стороне помещение более дешевое, нежели предоставляемое в обмен, должна оплатить разницу в деньгах, если иной порядок не записан в договоре.
Например, пятикомнатную квартиру меняют на «двушку» с доплатой. А если большая квартира находится на краю города, в непопулярном районе, либо имеет низкие потребительские качества по сравнению с «двушкой» в центре и в хорошем доме, то участники сделки могут посчитать свой товар равноценным. Это – их дело!
Право собственности возникает у каждой стороны договора с момента госрегистрации документов по месту нахождения жилища. Если московская квартира менялась, например, на владимирскую, то документы придется регистрировать в обоих городах.
При подготовке договора мены жилища на жилище, впрочем, как и при покупке его, необходимо тщательно проверить историю возникновения права собственности у всех зарегистрированных на данной жилплощади.
Если, например, обмениваемая квартира имеет первичные документы, то есть право собственности у живущих в ней возникло в результате приватизации, то следует проверить: кто был «прописан» на данной площади приватизации и кто стал собственником. Не обошли ли кого? А если «забыли», то по какой причине? Где живет этот гражданин в данное время? Нет ли у него претензий по поводу приватизации его жилья без него? Где он сейчас зарегистрирован?
Вопросов возникает много, проверять их и получать информацию трудно, но необходимо, чтобы потом сделку мены не признали бы недействительной. Примеров тому в судах много…
В четырехкомнатной квартире жили недееспособный отец и сын – его опекун. Сын приватизировал квартиру только на себя, за отцом осталось лишь право проживания в ней. Сын недавно пожелал продать квартиру, заключил договор на услуги с риэлторской компанией, по условиям которого данная фирма должна обменять его квартиру на две отдельные.
Фирма нашла москвича, который владел двумя необходимыми для разъезда квартирами. Состоялся обмен. Тот москвич стал собственником четырехкомнатной квартиры, а сын – собственником «двушки». У отца опять лишь право проживания. Вторую квартиру, полученную в единоличную собственность в результате обмена, сын продал.
Тут у недееспособного отца и нашлась деловая заступница. Результат многих судебных процессов в судах различных инстанций таков: все сделки с квартирами по договору купли-продажи и по договору мены были признаны недействительными, так как при приватизации четырехкомнатной квартиры были ущемлены права недееспособного отца. И все участники сделок по решению Верховного суда РФ были возвращены в первоначальное положение со всеми вытекающими компенсациями.
Вернемся к проверке истории возникновения права собственности на обмениваемые жилые помещения.
Если, допустим, право собственности на квартиру возникло в результате какой-либо сделки с ней, то «копать» документы в паспортном столе по месту нахождения жилища нужно все равно до момента его приватизации. А далее – все та же проверка: кто жил? Стали ли все собственниками? Если кто-то обойден, то почему? Где живет сейчас? Есть ли у такого гражданина претензии по приватизации жилища, в котором он был прописан? Все необходимые данные находятся в домовой книге или в ее компьютерном варианте.
ДАРЕНИЕ
Глава 32. ДАРЕНИЕ
Извлечения из статей
Статья 572. Договор дарения
1. По договору дарения одна сторона (даритель) безвозмездно передает или обязуется передать другой стороне (одаряемому) вещь в собственность либо имущественное право (требование) к себе или к третьему лицу либо освобождает или обязуется освободить ее от имущественной обязанности перед собой или перед третьим лицом.
При наличии встречной передачи вещи или права либо встречного обязательства договор не признается дарением. К такому договору применяются правила, предусмотренные пунктом 2 статьи 170 настоящего Кодекса (мнимые или притворные сделки).
2. Обещание безвозмездно передать кому-либо вещь или имущественное право либо освободить кого-либо от имущественной обязанности (обещание дарения) признается договором дарения и связывает обещавшего, если обещание сделано в надлежащей форме (пункт 2 статьи 574) и содержит ясно выраженное намерение совершить в будущем безвозмездную передачу вещи или права конкретному лицу либо освободить его от имущественной обязанности.
Обещание подарить все свое имущество или часть всего своего имущества без указания на конкретный предмет дарения в виде вещи, права или освобождения от обязанности ничтожно.
3. Договор, предусматривающий передачу дара одаряемому после смерти дарителя, ничтожен.
К такого рода дарению применяются правила гражданского законодательства о наследовании.
Статья 573. Отказ одаряемого принять дар
1. Одаряемый вправе в любое время до передачи ему дара от него отказаться. В этом случае договор дарения считается расторгнутым.
2. Если договор дарения заключен в письменной форме, отказ от дара должен быть совершен также в письменной форме. В случае, когда договор дарения зарегистрирован (пункт 3 статьи 574), отказ от принятия дара также подлежит государственной регистрации.
3. Если договор дарения был заключен в письменной форме, даритель вправе требовать от одаряемого возмещения реального ущерба, причиненного отказом принять дар.
Статья 574. Форма договора дарения
1. Дарение, сопровождаемое передачей дара одаряемому, может быть совершено устно, за исключением случаев, предусмотренных пунктами 2 и 3 настоящей статьи.
Передача дара осуществляется посредством его вручения, символической передачи (вручение ключей и т.п.) либо вручения правоустанавливающих документов.
2. Договор дарения движимого имущества должен быть совершен в письменной форме в случаях, когда:
дарителем является юридическое лицо и стоимость дара превышает пять установленных законом минимальных размеров оплаты труда;
договор содержит обещание дарения в будущем.
В случаях, предусмотренных в настоящем пункте, договор дарения, совершенный устно, ничтожен.
3. Договор дарения недвижимого имущества подлежит государственной регистрации.
Статья 575. Запрещение дарения
Не допускается дарение, за исключением обычных подарков, стоимость которых не превышает пяти установленных законом минимальных размеров оплаты труда:
1) от имени малолетних и граждан, признанных недееспособными, их законными представителями;
2) работникам лечебных, воспитательных учреждений, учреждений социальной защиты и других аналогичных учреждений гражданами, находящимися в них на лечении, содержании или воспитании, супругами и родственниками этих граждан;
3) государственным служащим и служащим органов муниципальных образований в связи с их должностным положением или в связи с исполнением ими служебных обязанностей;
4) в отношениях между коммерческими организациями.
Статья 577. Отказ от исполнения договора дарения
1. Даритель вправе отказаться от исполнения договора, содержащего обещание передать в будущем одаряемому вещь или право либо освободить одаряемого от имущественной обязанности, если после заключения договора имущественное или семейное положение либо состояние здоровья дарителя изменилось настолько, что исполнение договора в новых условиях приведет к существенному снижению уровня его жизни.
3. Отказ дарителя от исполнения договора дарения по основаниям, предусмотренным пунктами 1 и 2 настоящей статьи, не дает одаряемому права требовать возмещения убытков.
Статья 578. Отмена дарения
1. Даритель вправе отменить дарение, если одаряемый совершил покушение на его жизнь, жизнь кого-либо из членов его семьи или близких родственников либо умышленно причинил дарителю телесные повреждения.
В случае умышленного лишения жизни дарителя одаряемым право требовать в суде отмены дарения принадлежит наследникам дарителя.
2. Даритель вправе потребовать в судебном порядке отмены дарения, если обращение одаряемого с подаренной вещью, представляющей для дарителя большую неимущественную ценность, создает угрозу ее безвозвратной утраты.
3. По требованию заинтересованного лица суд может отменить дарение, совершенное индивидуальным предпринимателем или юридическим лицом в нарушение положений закона о несостоятельности (банкротстве) за счет средств, связанных с его предпринимательской деятельностью, в течение шести месяцев, предшествовавших объявлению такого лица несостоятельным (банкротом).
4. В договоре дарения может быть обусловлено право дарителя отменить дарение в случае, если он переживет одаряемого.
5. В случае отмены дарения одаряемый обязан возвратить подаренную вещь, если она сохранилась в натуре к моменту отмены дарения.
Статья 580. Последствия причинения вреда вследствие недостатков подаренной вещи
Вред, причиненный жизни, здоровью или имуществу одаряемого гражданина вследствие недостатков подаренной вещи, подлежит возмещению дарителем в соответствии с правилами, предусмотренными главой 59 настоящего Кодекса, если доказано, что эти недостатки возникли до передачи вещи одаряемому, не относятся к числу явных и даритель, хотя и знал о них, не предупредил о них одаряемого.
Статья 581. Правопреемство при обещании дарения
1. Права одаряемого, которому по договору дарения обещан дар, не переходят к его наследникам (правопреемникам), если иное не предусмотрено договором дарения.
2. Обязанности дарителя, обещавшего дарение, переходят к его наследникам (правопреемникам), если иное не предусмотрено договором дарения.
Статья 582. Пожертвования
1. Пожертвованием признается дарение вещи или права в общеполезных целях.
Пожертвования могут делаться гражданам, лечебным, воспитательным учреждениям, учреждениям социальной защиты и другим аналогичным учреждениям, благотворительным, научным и учебным учреждениям, фондам, музеям и другим учреждениям культуры, общественным и религиозным организациям, а также государству и другим субъектам гражданского права, указанным в статье 124 настоящего Кодекса.
2. На принятие пожертвования не требуется чьего-либо разрешения или согласия.
3. Пожертвование имущества гражданину должно быть, а юридическим лицам может быть обусловлено жертвователем использованием этого имущества по определенному назначению. При отсутствии такого условия пожертвование имущества гражданину считается обычным дарением, а в остальных случаях пожертвованное имущество используется одаряемым в соответствии с назначением имущества.
6. К пожертвованиям не применяются статьи 578 и 581 настоящего Кодекса.
Комментирует Павел Крашенинников:
Еще и еще раз стоит повторить: договор дарения может быть только безвозмездным, иначе говоря – никакой оплаты дара быть не может по законодательной норме.
Если жилое помещение передается в дар при условии встречного подарка в виде вещи, жилья, ценных бумаг, то такой договор дарением не признается.
А в жизни подобные «подарки» часто встречаются. Бытовала же незаконная практика, когда местная жилищная организация принуждала очередников подарить «городу» имеющееся у них жилье. А взамен обещали предоставить муниципальную квартиру нуждающимся гражданам.
Бывает, в договорах мены проскальзывает некорректная формулировка: «…обмен квартиры в порядке дарения». А делают это потому, что в договоре дарения не присутствуют деньги, потому он и не облагается пошлиной при необходимом нотариальном удостоверении. Подобная «экономия» в обход закона чревата … убытками, так как сделка будет в суде признана притворной.
Но возмещение дарителю расходов, которые он понес в связи с дарением, если они по условиям договора не входят в ценность предмета дарения, не превращает сделку дарения в возмездный договор (Бюллетень Верховного суда РФ. 1999 г. № 4 с. 9)
Как правило, жилые помещения дарят родственникам или друзьям, но возможно преподнести жилье в дар государству и городу, организациям, предприятиям, детским учреждениям.
В правилах дарения есть новация. Обещание дарения признается договором дарения и связывает обязательствами обещавшего, если его обещание оформлено надлежащим образом и содержит ясно выраженное намерение передать безвозмездно в будущем жилое помещение.
Закон предусмотрел права и одаряемого гражданина. Он может принять дар, а может в любой момент и отказаться от подарка. Эти ситуации четко и прозрачно прописаны в нормах статей. В случае отказа принять дар договор по закону считается расторгнутым. Отказ от подаренного жилья оформляется письменно и заверяется нотариусом. В таком случае даритель вправе требовать от одаряемого возмещения ущерба, причиненного отказом принять дар.
В статье 575 ГК РФ пунктуально перечислено, от имени кого и кому закон запрещает дарить именно жилые помещения. Это – защита прав детей и недееспособных граждан.
Перечень запретов, содержащихся в статье 575 ГК РФ, может расширить только федеральный закон. Субъекты Федерации не вправе устанавливать такие запреты, так как гражданское законодательство находится в компетенции Российской Федерации (статья 72 Конституции РФ).
И еще одно уточнение: организации, которым принадлежит жилище по праву хозяйственного ведения либо оперативного управления, могут подарить жилое помещение только с письменного согласия его собственника. Например, ДЕЗ, РЭП не вправе дарить кому-либо комнату.
В статьях 577 и 578 приведены житейские ситуации, в которых даритель вправе отказаться от исполнения договора дарения или отменить его. Информация, содержащаяся в них, понятна и не требует комментария, а о сути статьи 580 есть смысл поразмышлять.
Да, случаются ситуации, в которых подаренная комната либо квартира, в силу недостатков, способна нанести вред одаряемому гражданину. Например, обвалился потолок в комнате и нанес травму. Но, чтобы одаряемый имел право на возмещение вреда, причиненного его здоровью, ему придется доказать, что потолок был таким непрочным до получения комнаты в дар. А даритель знал об этом, но не предупредил.
Тем, кто собирается подарить жилье или напротив – получить его в дар, полезно запомнить правило правопреемства в статье 581. Не ошибитесь и будьте дальновидны.
В новом ГК РФ появился забытый было вид дарения – пожертвование. При пожертвовании жилого помещения законодатель предусмотрел только целевое его использование – для проживания.
Разрешения кого-либо на пожертвования не требуется, как и на получение такого дара.
При пожертвовании необходимо оговорить в договоре какие-либо условия использования передаваемого жилого помещения. Например: под детский сад, семейный детский дом. Если условия не поставлены, то пожертвование считается обычным договором дарения.
При подготовке материала использовалась книга П. В. Крашенинникова
«Сделки с жилыми помещениями», 2003 г.
Продолжение следует