16:12:36
16 июня 2024 г.

Как драчуны и пай-мальчики уживаются на одной площадке

Программа «Новое кольцо Москвы» активно обсуждается журналистами. А что думают о ней профессионалы, которые эти высотные здания непосредственно проектируют и просчитывают? Автор поговорила одновременно с главным архитектором «Вертикали» и инженером-прочнистом.Задача ставилась стандартная: задать вопросы, выслушать ответы, прогнозы, изложить и обобщить. Не получилось, ибо по ряду вопросов мнения высказывались прямо противоположные и обобщению не поддающиеся, хотя по конкретным профессиональным вопросам у собеседников никаких разногласий нет. В результате материал изложен так, как он был «взят».
Квартирный ряд: Как вы оцениваете программу «Новое кольцо?»
Сергей ШАТИЛОВ:
Наверное, имеет смысл говорить не только об этой программе, а о сегодняшнем высотном строительстве Москвы в целом. В подавляющем большинстве проектов наша команда участвовала непосредственно. Реалии, на мой взгляд, такие: невероятные темпы строительства, запредельные цены на квартиры, и все эти квартиры «улетают» на уровне котлована.
К.Р.: А не преувеличение ли это?
С.Ш.:
Ни в коей мере. Стройплошадку ещё забором обнести не успели, проект ещё толком не просчитан, а половина квартир уже продана.
Причины сложившейся ситуации очевидны – цены на сырьё. Идёт натуральная «золотая лихорадка», не раз описанная и историками, и литераторами. А московская строительная лихорадка – явление вторичное. Сырьевые деньги нужно «отмывать», и сегодня наиболее выгодное и надёжное вложение – именно в московскую недвижимость (увы, не в новые технологии – о будущем мы не думаем). Финансовые пирамиды получились колоссальные, и многим кажется, что так будет длиться бесконечно. Но всё это рухнет, и достаточно скоро.
К.Р.: Извините, а что именно «рухнет»? Высотки?
С.Ш.:
Нет, высотки-то как раз стоять будут: просчитали мы их грамотно. Финансовые пирамиды рухнут. Высотное здание – это реально очень дорого. Всё, что пишут пиарщики относительно огромных квартир, студий, саун, соляриев и чуть ли не личных бассейнов – это правда. Отмечу, что содержание такой квартиры обходится хозяину весьма недёшево. Кто сегодняшний массовый покупатель квартир в высотках? Это фирмы и отдельные люди, имеющие самое непосредственное отношение к сырьевым отраслям. Но «халява» скоро закончится, и конечного покупателя на эти огромные квартиры я не вижу.
Сергей НЕПОМНЯЩИЙ: Я с этим не согласен. Если построен нормальный дом, то люди там будут жить. Понятно, что колебания цен не исключены, но экспоненциальный рост цены на землю неизбежно сдемпфирует возможный обвал цен в недвижимости. То, что построено, никуда не денется, и так или иначе будет использовано. «Конца света» не будет, а будет снижение темпов строительства и усиление конкурентной борьбы за качество, чему я лично как архитектор и градостроитель буду очень рад.
К.Р.: Заявление для архитектора неожиданное. Уточните, пожалуйста.
С.Н.:
Всё просто. Инвестор – это, прежде всего, бизнесмен. Сегодня для него нет стимула искать и проводить новые решения. Главное – это «вход в площадку», что действительно сложно, а после этого долго размышлять с точки зрения финансиста не только не нужно, а просто вредно. Задача – построить быстро, много, прочно и без нарушения действующего законодательства. Нет серьезного конкурса архитектурных решений. Инвестора прежде всего интересует не то, что ему предлагает архитектор, а сколько стоят чертежи!
К.Р.: И всё-таки, как вы относитесь к конкретным высоткам, которые уже построены и строятся?
С.Ш.:
Конечно, есть и исключения, но в целом отношусь плохо. Поясню. Происходит вход в площадку, а далее «строительное пятно» застраивается по максимуму – это же площадь, а значит – прибыль. После этого стандартными способами проектируется высотное здание. А освещённость? В итоге имеем отвратительные планировки: квартира вроде большая, но как в ней жить – непонятно, комнаты-вагоны с окошечком в торце.
С.Н.: Насчёт конкретных строящихся высотных зданий – согласен. А вот с тем, что широкий корпус и высотные здания – «плохо и вредно», категорически нет. Работать в широком корпусе можно и нужно. Освещённость обеспечить при этом можно сверх всяких нормативов, а также прекрасную планировку и грамотно организованную иерархию пространств. Весь вопрос в том, как именно это делать.
С.Ш.: Так делайте, вы же архитектор.
С.Н.: А я и делаю, и строю. Но не в столице. Москва – не единственный город в России.
К.Р.: А что мешает так строить в Москве?
С.Н.:
Московские реалии.
К.Р.: И с «Вертикалью» те же проблемы?
С.Н.:
Нет, там другие, но не менее «весёлые». Могу коротко рассказать.
Проект начинался фирмой «Конти», которая выступила как инвестор. Генподрядчик – «Спецвысотстрой», главный архитектор – Маилов. Очень грамотно просчитан грунт, выведена стилобатная часть. Стройка идёт вовсю. Четыре тысячи квалифицированных рабочих. Всё замечательно, но пока ваш покорный слуга не имеет к этому никакого отношения. А дальше в самое короткое время реальность полностью меняется.
«Спецвысотстрой» выкупил проект у «Конти», и у него, естественно, иное мнение относительно того, что на этом месте должно стоять. Приглашают меня в качестве главного архитектора проекта. Проект должен быть принципиально иной, и не в тридцать пять этажей, а в сорок пять – пятьдесят. Разумно. Прочнисты просчитали, что грунт это позволяет. Только вот стройку «замораживать» нельзя ни в коем случае.
К.Р.: Почему?
С.Ш.:
Близлежащие дома «поплывут».
С.Н.: Продолжаю. Сделали новый проект, так сказать в «реальном времени». Всем нравится. А стройка идёт. Далее внезапно выясняется, что восемьдесят больших квартир риэлторы уже продали, причём спланированных ещё в соответствии с проектом господина Маилова. Риэлторы абсолютно ни в чём не виноваты: им сказали продавать – они и продавали.
Переделываю проект. Отказываюсь от широких, светлых лифтовых холлов с зимними садами, но зато «вписываю» уже проданные квартиры в их первозданном виде, включая ориентирование по сторонам света.
К.Р.: В итоге получились квартиры плохой планировки и освещённости?
С.Н.:
Нет, с самими квартирами всё в порядке. Для того, чтобы в узком корпусе сделать хорошую планировку и освещённость, моя квалификация не нужна – это задача слишком простая. Ну и «надекорировали» мы неплохо. Беда в другом. Нет грамотной организации пространства всего дома (которую, кстати, можно было сделать в широком корпусе), но стилобатная часть мне уже была дана. И вообще, технико-экономические показатели комплекса в целом получились очень низкими. В спокойное время такой дом построен бы не был – невыгодно. Так что считать этот проект авторским и гордиться им я никоим образом не могу.
К.Р.: Мы всё время говорим о сегодняшних московских реалиях, но достаточно расплывчато. Кто же конкретно определяет, какой дом на данной площадке будет построен? Как устроена та структура, которая в итоге принимает окончательные решения? Что это за люди и чем они руководствуются?
С.Н.:
Интересный вопрос. Решения принимает инвестор. Что же этот сегодняшний московский инвестор собой представляет (образ, естественно, обобщённый)? Прежде всего, это человек, умеющий принимать решение, доводить его до конца, и не боящийся ввязываться в драку. Это исключительно волевой и решительный человек. Решению не обязательно быть правильным и продуманным. Главное, оно должно быть реализованным. Полной информации и гарантий у сегодняшнего инвестора нет. Решения принимаются во многом интуитивно. У успешного инвестора эта интуиция есть.
К.Р.: Можно ли этому научиться?
С.Н.:
Нет. Таким нужно родиться. Все мои знакомые инвесторы – драчуны с детства, «плохие мальчики». Такими до сих пор и остались. Если человек обычный будет думать, драться ему или нет (хорошо бы подождать, пока информации будет побольше, да и вообще, как бы чего не вышло), наш инвестор в эту драку уже давно ввязался и почти её уже закончил, неважно с каким результатом. Это лидер, диктатор… Человек мне далеко не во всём понятный, но, безусловно, незаурядный. Взгляды на архитектуру у него, как правило, традиционные, но он прекрасно понимает, что ему необходимы сильные профессионалы.
К.Р.: А кого вы называете профессионалом?
С.Н.:
Наверное, человека, умеющего находить нетрадиционные, непривычные решения в новой реальности, опираясь при этом на опыт и на очень точный расчёт. В детстве профессионалы в драках не участвовали, читали книжки и рисовали картинки.
К.Р.: То есть, инвестор профессионалом быть не может?
С.Н.:
Сегодня это другие люди. Но при непосредственном контакте такого вот инвестора с профессионалами порой получаются совершенно потрясающие вещи.
К.Р.: А что этому мешает?
С.Н.:
Так называемый «промежуточный слой», а именно ближайшее окружение инвестора – очень интересное явление. Что он из себя представляет? Типичного инвестора мы уже нарисовали. Но человек по природе своей не может жить на вершине один – там холодно и страшно. Он создаёт окружение. Это «свои в доску», в основном друзья детства и юности, очень нашему инвестору преданные. Как правило, это их единственное достоинство.
Силой воли, решительностью и интуицией инвестора они не обладают, профессионалами тоже не являются, и прекрасно это понимают. Отсюда всеми способами стараются иметь какое-то значение, что-то решать. Решения их исключительно традиционные, привычные, понятные, по принципу «как бы чего не вышло». В результате получаются те самые высотки, о которых говорил Сергей Новомирович.
К.Р.: А какова роль чиновников?
С.Ш.:
Здесь отвечу я. Всё, что построено неправильно, по привычке валят на чиновников. Это далеко не всегда справедливо. Чиновник – это, прежде всего, представитель системы. Направляющей роли сегодня у системы нет. Есть только контролирующая. Реальный чиновник, курирующий проект, безусловно, обладает правом вето, но что конкретно будет построено, решает вовсе не он, а инвестор. А что до высотного строительства, то ситуация и вовсе парадоксальная – чиновник обязан контролировать прежде всего соблюдение нормативов, но как раз этих нормативов на высотки просто не существует.
К.Р.: А как это отсутствие нормативов обходится?
С.Ш.:
Есть Мосгорэкспертиза. Это означает, что собираются мнения специалистов, и если они в основном совпадают, даётся разрешение. Но инвестор гораздо более чиновника заинтересован в том, чтобы здание стояло прочно – если оно «поплывёт», то его, как бизнесмена, не спасёт никакая бумага. Поэтому нашу команду и приглашают как независимых экспертов, и приглашают именно инвесторы.
К.Р.: А будут ли в Москве хотя бы лет через десять строить иначе?
С.Н.:
Безусловно. Ибо от реалий мегаполиса деваться некуда. Свободные строительные площадки практически закончились. Новый подход неизбежен.

Елена Ларсен

СПРАВКА

НЕПОМНЯЩИЙ Сергей Витальевич родился в 1957 году, архитектор, наиболее масштабные (но отнюдь не самые любимые) проекты – «Корона», «Вертикаль».
ШАТИЛОВ Сергей Новомирович родился в 1961 году, инженер-прочнист, наиболее масштабные объекты – «Алые паруса», «Триумф-Палас», «Эдельвейс», «Вертикаль».

Похожие записи
Квартирное облако
Аналитика Аренда Градплан Дачная жизнь Дети Домашняя экономика Доступное жильё Доходные дома Загородная недвижимость Зарубежная недвижимость Интервью Исторические заметки Конфликты Купля-продажа Махинации Метры в сети Мой двор Молодая семья Моссоцгарантия Налоги Наследство Новости округов Новостройки Обустройство Одно окно Оплата Оценка Паспортизация Переселение Подмосковье Приватизация Прогнозы Реконструкция Рента Риелторы Сад Строительство Субсидии Транспорт Управление Цены Экология Электроэнергия Юмор Юрконсультация