Что и требовалось доказать… Энтузиасты старались, а скептики не верили
По оценкам Госстроя России, в 32 регионах в той или иной форме существуют региональные программы ипотечного кредитования. В 2000 году региональными бюджетами на эти цели было выделено свыше 1 млрд. рублей. А в 2001 году в региональные бюджеты было включено более 2 млрд. рублей.Впервые государство не только декларировало свои гарантии по развитию системы ипотечного жилищного кредитования, но и разработало правила их предоставления. Начиная с 2002 года и до 2010 года, объем государственных гарантий объявлен в 11 млрд. рублей. Это, конечно, капля в море, но, тем не менее, реальные средства.
Те, кто внимательно следят за развитием ипотеки, помнят: скептики заявляли, что классическая схема ипотечного жилищного кредитования, включающая развитие первичного рынка ипотечных кредитов и механизмы рефинансирования, в России не пройдет. Их аргумент был прост: у нас нет и не может быть заемщиков из-за высоких цен на жилье и высоких процентных ставок. Но тем не менее в двух регионах РФ – в Иркутской и Оренбургской областях – созданы и начали работать истинно рыночные системы ипотечного жилищного кредитования. И первое, что обнаружили: количество людей, пожелавших участвовать в такой системе, намного превосходит финансовые возможности регионов. По выражению заместителя председателя Госстроя России Владимира Пономарева «теорема существования ипотеки доказана»…
Люди не ждут
А что сегодня? Одобрен вариант закона о ценных ипотечных эмиссионных бумагах и найдено компромиссное решение по пакету законов, повышающих ответственность заемщика при получении ипотечного кредита и в то же время обеспечивающих его социальную защищенность. Подготовлен законопроект «О защите прав граждан, вкладывающих денежные средства в строительство или приобретение жилья». Периодически подправляется закон об ипотеке.
А люди, заинтересованные в улучшении своих жилищных условий и верящие в свои возможности, не ждут, когда правовое поле ипотеки будет полностью заполнено. Так, в Москве на конец прошлого года выдан 1941 ипотечный кредит, из них банковских – 1236. Наибольшее число кредитов – 341 – выдал Сбербанк, Собинбанк – 259, КБ «Инвестиционная банковская корпорация» — 154, Дельта-банк – 107. Из небанковских кредитов большая часть выдана АО «Строительно-сберегательная касса».
Теперь все ждут «политического решения» правительства и мэра Москвы относительно использования средств пенсионных фондов в ипотечном жилищном кредитовании. Пенсионная реформа может принести на финансовый рынок России несколько мощных источников долгосрочного инвестирования. Прежде всего речь идет о накопительных деньгах, а это большой объем инвестиций – 1-2 млрд. долларов. В ближайшие годы ожидается их увеличение до 50 млрд. долларов.
Возникает проблема: где эти деньги размещать? Рынок ценных бумаг не может обеспечить тех условий, которые необходимы прежде всего по гарантиям. В случае если рынок ценных бумаг будет развиваться, деньги Пенсионного фонда России могут быть направлены до 2004-2005 гг. на ценные ипотечные бумаги…
Сегодня Пенсионный фонд – это 1,5 млрд. долларов. Он должен быть ликвидным инструментом. Значит, у пенсионеров должны быть надежные вложения – деньги должны выплачиваться вне зависимости от дефолтов и государственного бюджета. Специалисты, занятые разработкой ипотечной системы, ожидают, что к 2004 году либерализуется рынок по дополнительному пенсионному обеспечению, и пенсионные фонды получат большой источник для долгосрочных инвестиций. Поэтому они уверены: Пенсионный фонд – очень хороший партнер для ипотеки. При этом нужно заметить, что интересы фонда и интересы ипотечных агентств в кредитовании жилищного строительства во многих аспектах совпадают.
Государственный Пенсионный фонд в состоянии выкупить облигации, обеспеченные закладными и государственными гарантиями практически на внушительный объем – до 1 млрд. долларов.
Где хранить, вот в чем вопрос…
Многие считают, что ипотечный заем – это всего лишь получение в кредит недостающий денег для приобретения жилья.
Вот как отвечает на него искушенный в этом вопросе Владимир Пономарев: «Если у меня есть деньги и если есть возможность получить ипотечный кредит, то я, конечно, буду приобретать жилье за кредитные деньги. А свои деньги вложу в какой-то бизнес. Это гораздо выгоднее. Именно поэтому 76% недвижимости США находится в залогах, именно ипотека является одним из стимулов развития американской экономики и экономик всех развитых стран».
Итак, ипотека – это способ сохранения денег. Но ипотека – это еще и стратегический инструмент. Сегодня часто слышны сетования на то, что очень высоки процентные ставки, поэтому ипотека идет трудно. Но как только начнет «раскручиваться» финансовый механизм, являющийся основой института ипотеки, «польются» финансовые потоки и, следовательно, это будет сказываться на снижении процентных ставок. А массовый запуск ипотеки будет способствовать финансовой и экономической стабилизации.
О квартирной наркомании
В сущности ипотека освободит региональные бюджеты от вложений в ту сферу, которая прямых финансовых вложений не требует. Так называемый «квартирный вопрос» сидел на наркотической игле бюджета. Институт ипотеки – это самофинансируемый механизм, его цель – вовлечь в оборот внебюджетные источники и средства населения как основного инвестора…
Но вместе с тем создание ипотечной системы, механизма саморегулирования без поддержки государства невозможно. Важнейшая функция государства – создание нормальных нормативно-правовых условий функционирования системы. Вторая не менее важная функция – финансирование.
В первую очередь это система гарантий, система поручительств. И здесь потребуется создание государственной компании. Государство должно взять на себя и обязанность субсидирования граждан. Ведь ипотечный кредит складывается из двух элементов: из накопленных человеком денег и из его доходов, которые пойдут на возмещение кредита. Поэтому, по мнению создателей ипотечной системы, нужна корреляция количества накоплений с возможностью ежемесячных выплат, поскольку не у всех есть накопления и возможность платить.
Роль государства здесь – в адресной помощи людям в формировании первичного взноса.
В статье использованы материалы «круглого стола» по теме «Федеральная система долгосрочного кредитования: проблемы и перспективы», проходившего в Госстрое РФ.