Европейский восток: плати и владей
Переход от одного общественного строя к другому всегда сопровождается серьезными переменами и в политической, и в экономической жизни страны. Мы все помним лозунг «Земля – крестьянам, фабрики – рабочим!», при помощи которого большевики привлекали на свою сторону широкие массы населения. В более позднее время, когда от «развитого социализма» мы переходили к «рыночным отношениям», лозунги были не менее привлекательны. Одной из отличительных черт периода конца 80-х–начала 90-х годов стала приватизация жилищного сектора.Приватизация проходила практически во всех странах бывшего соцлагеря. Интересно вспомнить опыт Восточной Европы, где, в отличие от России, она была платной. Причины, по которым новый правящий класс инициировал приватизацию, были, в первую очередь, политическими: слишком большие преимущества давало ему проведение подобной реформы. К тому же это было выгодно и экономически: органы государственной власти стремились переложить бремя финансовой ответственности за содержание жилищного фонда на плечи своих граждан, освободиться от дотирования арендной платы за государственное и муниципальное жилье и получить к тому же какие-то средства с новых собственников.
Еще на заре приватизации многие зарубежные, в частности, американские, исследователи полагали, что значительная часть жилищного фонда этих стран так и не будет приватизирована. Журнал «Cities» писал в 1993 году: «Квартиросъемщики обоснованно обеспокоены будущими расходами по содержанию жилья, так как многие здания требуют капитального ремонта и реконструкции, а также размерами будущих налогов на собственность. В целом квартиросъемщики реально представляют себе объем расходов, вытекающих из владения квартирами, и подходят к процессу приватизации крайне осторожно».
Выгодная сделка с государством
В самом начале процесса приватизации в Восточной Европе квартиросъемщикам предлагались весьма привлекательные условия для выкупа жилья. К примеру, Чехословакия, приняв в феврале 1990 г. Большой закон о реституции и малой приватизации, просто возвратила прежним владельцам 4 тысячи жилых помещений. С 1986 по 1990 гг. средняя цена продаваемой арендатору квартиры составляла примерно 5% от ее рыночной стоимости. Такие цены были установлены Министерством строительства Чехословакии. В зависимости от срока постройки здания и других факторов они могли быть уменьшены еще на 20 процентов. Покупатели имели право не вносить всю сумму сразу целиком (хотя в этом случае они получали дополнительную 20%-ю скидку), а платить государству беспроцентную рассрочку 80% – ежеквартальными взносами.
Все это привело к тому, что практически сразу за наличные были приобретены самые хорошие квартиры в престижных районах. Остальные квартиросъемщики, которые в Чехословакии занимали квартиры без фиксированного срока аренды, не были заинтересованы в получении жилищной собственности, так как это привело бы к увеличению их расходов на жилье.
Сколько стоят ключи от дома
В Венгрии продажа государственного жилья была разрешена законодательством еще в 1982 году. До этого в стране существовала следующая практика в отношении прав квартиросъемщиков: жильцы обязаны были заплатить государству определенную сумму, когда получали ключи и въезжали в дом, принадлежащий государству. Их права на занимаемую таким образом жилплощадь муниципалитеты признали только в 1981 году.
С этого года местные власти начали выкупать эти права владения обратно, предлагая жильцам сумму, в несколько раз превышающую ранее внесенную квартиросъемщиками. Однако большинство семей, даже в случае переезда, предпочитали, как правило, сами продавать свои права на квартиру другим покупателям.
В 1990-1991 годах было приватизировано 20% квартирного фонда (приблизительно 160 тысяч жилых единиц). За основу ценообразования была положена оценочная рыночная стоимость, хотя скидка по отдельным зданиям могла составлять от 60 до 85% (в зависимости от степени износа и в случае реконструкции).
Налетай пока дешево
В Болгарии в 1985 году государственный арендный сектор составлял всего 15% от общего жилищного фонда. Но так как к началу 90-х годов все ожидали прекращения государственного финансирования технической эксплуатации зданий и повышения продажных цен, большое число семей воспользовалось выгодным предложением государства купить арендуемые ими квартиры по старым ценам и на старых условиях получения ссуды. В 1990 году и начале 1991 в крупных городах Болгарии больше половины квартиросъемщиков приобрели свои квартиры в собственность.
Если сравнивать продажные цены, то в 1989-1990-х годах государственные квартиры стоили от 136 до 170 левов за квадратный метр, в то время как квартиры в частном секторе предлагались в среднем по 400 левов за кв. метр в 1989 году и 950 левов в 1990 году. К тому же у арендаторов была возможность получения ссуды в Государственном сберегательном банке под залог недвижимости с фиксированной ставкой 2% на 30 лет.
В марте 1991 года произошло резкое изменение условий приватизации: государственные дотации значительно урезали, продажные цены взлетели вверх. Оставшаяся часть неприватизированного жилищного фонда была не настолько привлекательной для покупателей, чтобы быть проданной по рыночной цене.
Подводя некоторые итоги, можно сказать, что доля жилья, переданного государством в собственность квартиросъемщиков, весьма отличалась по разным странам. Уже по данным 1992 года, только в Венгрии, Словении и Болгарии арендаторы выкупили 20% и более государственного жилья. В России на этот период эта цифра была равна 3%.
В статье использованы материалы фонда «Институт экономики города»