Призраки и признаки цивилизованности рынка жилья
Возраст цивилизованных рынков недвижимости в западных странах давно перевалил за сто, а то и двести лет, напитав продавцов, покупателей и риэлторов лучшими национальными и мировыми традициями. Московскому рынку недвижимости всего тринадцать годков. По какой же дороге шагает наш подросток: к храму цивилизованных отношений или к анархии интересов каждой отдельно взятой риэлторской фирмы, когда общие правила мельчают до выгоды одной «конторы»?У нас нет законодательно установленных критериев, по которым можно было бы судить об уровне цивилизованности рынка жилья. Однако практика риэлторских фирм фактически выработала такие показатели. Чтобы не попасть впросак, их полезно знать всем, кто вышел на рынок недвижимости.
«Риэлторская доля» сделок
Основным критерием цивилизованного рынка жилья является показатель спроса на риэлторские услуги. По доле сделок, которые обслуживают риэлторы, судят о профессионализме, культуре и качестве их услуг.
К сожалению, нет официальной статистики о количестве сделок (от общего числа), которые обслуживают риэлторы. По российскому законодательству, риэлторы не являются стороной договора при сделках с жилыми помещениями, а потому не понять, пользовались их услугами или нет. Известна лишь экспертная оценка риэлторов на их услуги: они сопровождают 70-80 процентов сделок на московском рынке. Считается, что этот уровень спроса соответствует цивилизованным отношениям.
Стоит заметить, что никто не принуждает обращаться к риэлторам. По российскому законодательству, граждане вправе решать сами, пользоваться им услугами риэлтора и нотариуса или действовать на рынке недвижимости самостоятельно. А есть страны, в которых, по закону, нельзя совершить сделку с жилым помещением без риэлторского сопровождения.
Так что ежегодно увеличивающийся (по оценкам риэлторов) добровольный спрос на их услуги свидетельствует о растущем доверии, что является приметой профессионализма на рынке цивилизованном.
Но хорошо бы узнать, сколько заключенных договоров на риэлторские услуги не исполняется по вине именно риэлторов. Не свободен наш рынок и от недобросовестности, а то и прямого мошенничества. И продавцов, и покупателей, и риэлторов.
Точных масштабов необязательности и разгула криминала, похоже, не знает никто. А точнее, боятся знать, чтобы не отпугнуть клиентов. Иначе зачем скрывать истину: даже на самом культурном рынке жилья невозможно полностью исключить риски при сделке. Может вмешаться его величество Случай, например, такой.
… Разве мог законопослушный сын, продавая квартиру после похорон матери, знать наперед о том, что его мамаша объявится через семь месяцев пьяных скитаний? Сын опознал тело матери, похоронил, поставил на ее могиле памятник, оформил, как положено, наследство и решил продать квартиру, собственниками которой были мать и он.
Сын даже свозил покупателя на могилу – вот, мол, где второй собственник. А закончилась эта история решением суда о признании сделки купли-продажи недействительной. Суд удовлетворил иск матери, так как сын при продаже не спросил, согласна ли она на это, – не учел волю сособственницы…
Не пересказать всех историй, в которых торжествует не закон, который не предусмотрел данную ситуацию, не защита прав добросовестных приобретателей, а слепой несчастный случай.
Законодатели спохватились и внесли в нормативные акты дополнения о защите прав добросовестных приобретателей. Но механизм защиты или передела собственности так и не отработан. Надежнее обойти «нехорошую» квартиру, если нет возможности установить, куда подевался кто-то из «прописанных» в ней до и после приватизации.
Пальцем в небо
Для продавцов и покупателей жилых помещений при декларированной открытости рынка остается за семью фирменными печатями процент криминальных сделок. Отсутствующую официальную статистику криминала заменяют данные больших риэлторских фирм. Причем это – тайный счет в отличие от цифр, мелькающих в публикациях различных изданий. Кто попадет в яблочко?
«Каждая тысячная сделка в западне мошенников», – сообщает одно издание. В другом данные более устрашающие: «Каждая сотая сделка криминальна и признается судом недействительной…».
От руководителей солидных агентств недвижимости приходилось слышать иное мнение: «Криминальные сделки – это страшилки, которые выдумывают журналисты. Мошенничество стало уже экзотикой на московском рынке жилья…».
Хотелось бы верить, но нет-нет да и промелькнет в печати милицейская хроника, например, такая. При обязательной госрегистрации сделок мошенники за год сумели продать 46 раз (!) одну и ту же квартиру по подложным документам и без ведома собственника.
Разумеется, милиция владеет криминальной статистикой, но не информирует об этом участников рынка жилья. Тревожно подобное умолчание, оно порождает домыслы. Либо зря пугают криминалом, либо неосмотрительно притупляют бдительность граждан и риэлторов.
А на цивилизованном рынке недвижимости не скрывают криминал, а учат, как его распознать.
Баланс прав и обязанностей
О чем прежде всего пекутся риэлторы? О своих правах и о том, как в случае чего избежать материальной ответственности. А клиенты – продавцы и покупатели – скоро запоминают свои права, записанные в договоре на риэлторские услуги, и забывают об обязанностях, записанных там же. Какая уж тут цивилизованность! Граждане, будьте взаимно обязательны и добросовестны, если вы сошлись на рынке жилья.
Риэлторы пользуются типовым договором, не очень охотно подсказывают клиенту о его праве внести в договор дополнения, уточнения, касающиеся конкретизации материальной ответственности фирмы и условий, при которых она наступает.
Так что если нет равноправия в отношениях агентства недвижимости и его клиента, то о цивилизованном рынке говорить рано. Трудна дорога к Храму цивилизованных отношений.