Московская жилищная газета

Жилищное право

Опубликовано на сайте: 21 декабря 2012 г. 16:00
Публикация в газете: №47 (919) от 20 декабря 2012 г.

Если дом оказался вдруг...

Зимой нередко вскрываются изъяны, допущенные при строительстве нового дома, на которые первоначально мало кто из новоселов обращает внимание.

Не подписывай, не глядя

Дом благополучно построен и сдан в эксплуатацию, подключены все необходимые коммуникации, проведены обмеры БТИ – осталось лишь передать квартиру будущим жильцам. Как известно, на этом этапе составляется акт приема-передачи квартиры – документ, который закрепляет отсутствие претензий у сторон договора купли-продажи.

Многие новоселы, долго ждавшие завершения строительства дома, относятся к оформлению акта приема-передачи как к обычной формальности: ну что значат какие-то мелкие недостатки по сравнению с годами волнений, зачем теперь затевать разбирательства? И ставят подпись под документом, практически лишая себя возможности предъявить претензии застройщику и заставить того устранить недостатки.

Чтобы избежать подобных проблем, нужно отнестись к проверке жилья со всей ответственностью. Принимая жилье, участник долевого строительства получает смотровой лист (дефектную ведомость, лист претензий), в который необходимо внести все выявленные недостатки. Некоторые покупатели жилья на стадии приемки квартиры прибегают к услугам экспертов. Это разумный шаг, ведь специалист сможет досконально исследовать помещение и составить перечень недостатков со ссылками на строительные нормы и правила.

Принимая жилье лично, не стесняйтесь настоять на подходящих условиях осмотра, который должен проходить без спешки и в светлое время суток. Старайтесь ничего не упустить: проверить состояние дверей, окон и балкона (лоджии), бетонных конструкций (стен, потолков, полов), электрики, вентиляции, отопления, водоснабжения, канализации, а также показаний счетчиков учета коммунальных услуг. Если вам не удалось убедиться в исправности тех или иных систем (например, противопожарного оборудования), обязательно укажите это в смотровом листе.

Требуйте исправить

Выявив недостатки жилого помещения, необходимо выработать дальнейший алгоритм действий. Можно все-таки подписать акт приема-передачи квартиры, сделав при этом оговорку о выявленных недостатках и подробно перечислив их в приложении. Также можно отказаться от подписания акта и оформить претензии письменно, оформив смотровой лист (дефектную ведомость, лист претензий) в двух экземплярах.

Проследите, чтобы на документах, фиксирующих недостатки и строительный брак, стояла подпись представителя компании-застройщика. Кроме того, необходимо указать конкретные сроки устранения брака, которые зависят от характера недостатков. Если недостатки не будут ликвидированы вовремя, придется составить письменную претензию и адресовать ее компании (вручить представителю компании под расписку или отправить заказным письмом с уведомлением о вручении).

Закон позволяет участнику долевого строительства требовать безвозмездного устранения недостатков в разумный срок. Можно выбрать и другие варианты действий: потребовать уменьшения цены договора либо устранить недостатки за свой счет, настояв на возмещении расходов. Если требования, заявленные в претензии, не будут выполнены, либо компания не ответит в течение 30 дней, придется отстаивать свои права в судебном порядке.

Разумеется, к обращению в суд стоит должным образом подготовиться: пригласить эксперта-оценщика, определить характер недостатков, стоимость расходов на их устранение. Устраняя недостатки за свой счет, сохраняйте все чеки, квитанции, сметы, чтобы затем подтвердить расходы в суде.

В случае существенного нарушения требований к качеству объекта долевого строительства или неустранения выявленных недостатков в разумный срок участник долевого строительства вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора и потребовать от застройщика возврата уплаченной суммы с процентами.

Успеть в срок

Помните о том, что требования, связанные с недостатками жилья, можно заявить в течение гарантийного срока. Если речь идет о жилом помещении, приобретенном по договору долевого участия, гарантийный срок устанавливается таким договором и не может составлять менее пяти лет. При этом указанный срок исчисляется со дня передачи жилья участнику долевого строительства, если иное не предусмотрено договором.

Такой гарантийный срок устанавливается законом о долевом строительстве, который действует с 1 апреля 2005 года. Ранее застройщики устанавливали меньшие гарантийные сроки – или не устанавливали их вовсе, что лишало приобретателей квартир возможности требовать устранения недостатков.

Возможно, какие-то недостатки жилья выявились уже после его приемки, в процессе эксплуатации. Алгоритм действий в этой ситуации такой же: если не истек гарантийный срок, приглашается эксперт, дающий заключение о причинах недостатков, составляется претензия застройщику или компании, продавшей квартиру, а в случае неисполнения требований дело передается в суд.

Обнаружить недостатки можно и после приобретения жилья на вторичном рынке. После приемки жилья покупателем по соответствующему акту иногда выясняется, что продавец скрыл некоторые недостатки квартиры. В этой ситуации закон позволяет покупателю потребовать от продавца по своему выбору: соразмерного уменьшения покупной цены, безвозмездного устранения недостатков в разумный срок либо возмещения своих расходов на устранение недостатков.

Если речь идет о существенном нарушении требований к качеству жилья (например, обнаружении неустранимых недостатков), покупатель вправе потребовать расторжения договора купли-продажи. Разумеется, недостатки должны быть подтверждены соответствующей экспертизой, а дело, скорее всего, придется решать в судебном порядке.

Александра Бузина

Другие статьи на тему: Жилищное право

  • Власти против аварийности
    В России порядка 16 млн. кв.м. жилого фонда является аварийным. Из них около 10 млн. приходится на многоквартирные дома. Однако нередко так бывает, что здание, очевидно непригодное для проживания, официально к таковым не относится. Следовательно, не приходится мечтать о переселении из него в нормальные условия. Какие же усилия необходимо предпринять, чтобы признать жилье подлежащим сносу или реконструкции, и на что можно рассчитывать в таком случае?
  • Какой статус – такое и право
    Остался вдовцом с двумя детьми. В связи с этим теща продала свою квартиру в другом городе и приехала ко мне помогать воспитывать внуков. Я ее прописал на постоянное жительство, но теперь не знаю, будет ли это считаться ухудшением жилищных условий и не вычеркнут ли меня при этом из очереди на жилье. Что можно сделать, чтобы ничего не потерять?
    Станислав Бережной
  • Верни, я все прощу...
    Mуж с женой прожили вместе много лет, сейчас в разводе. Муж жил на жилплощади жены без «прописки» (квартира приватизирована). Все эти годы жена не работала, семью содержал муж, он же платил за коммунальные услуги, делал ремонт. Может ли муж претендовать на какую-либо компенсацию своих затрат?
    Александр Ереемев
  • Может, нечего нам больше скрывать?
    Не секрет, что немалая доля московских квартир сдается без оформления официального договора аренды и соответственно уплаты налогов. Не желая обременять себя лишними хлопотами, собственники вряд ли осознают, что подобное легкомыслие может обернуться крупными неприятностями. И не только потому, что власти развернули активную борьбу с нелегальным наймом жилья.
  • Кто не успел, не опоздал
    Считаться наследником квартиры и упустить шанс стать ее хозяином – что может быть обиднее? Увы, подобные истории иногда случаются: пропускается срок принятия наследства, не соблюдаются важные формальности. Шанс исправить досадные оплошности зачастую есть, только доказывать свои права на наследство придется, скорее всего, в суде.