Если дом оказался вдруг…
Зимой нередко вскрываются изъяны, допущенные при строительстве нового дома, на которые первоначально мало кто из новоселов обращает внимание.
Не подписывай, не глядя
Дом благополучно построен и сдан в эксплуатацию, подключены все необходимые коммуникации, проведены обмеры БТИ – осталось лишь передать квартиру будущим жильцам. Как известно, на этом этапе составляется акт приема-передачи квартиры – документ, который закрепляет отсутствие претензий у сторон договора купли-продажи.
Многие новоселы, долго ждавшие завершения строительства дома, относятся к оформлению акта приема-передачи как к обычной формальности: ну что значат какие-то мелкие недостатки по сравнению с годами волнений, зачем теперь затевать разбирательства? И ставят подпись под документом, практически лишая себя возможности предъявить претензии застройщику и заставить того устранить недостатки.
Чтобы избежать подобных проблем, нужно отнестись к проверке жилья со всей ответственностью. Принимая жилье, участник долевого строительства получает смотровой лист (дефектную ведомость, лист претензий), в который необходимо внести все выявленные недостатки. Некоторые покупатели жилья на стадии приемки квартиры прибегают к услугам экспертов. Это разумный шаг, ведь специалист сможет досконально исследовать помещение и составить перечень недостатков со ссылками на строительные нормы и правила.
Принимая жилье лично, не стесняйтесь настоять на подходящих условиях осмотра, который должен проходить без спешки и в светлое время суток. Старайтесь ничего не упустить: проверить состояние дверей, окон и балкона (лоджии), бетонных конструкций (стен, потолков, полов), электрики, вентиляции, отопления, водоснабжения, канализации, а также показаний счетчиков учета коммунальных услуг. Если вам не удалось убедиться в исправности тех или иных систем (например, противопожарного оборудования), обязательно укажите это в смотровом листе.
Требуйте исправить
Выявив недостатки жилого помещения, необходимо выработать дальнейший алгоритм действий. Можно все-таки подписать акт приема-передачи квартиры, сделав при этом оговорку о выявленных недостатках и подробно перечислив их в приложении. Также можно отказаться от подписания акта и оформить претензии письменно, оформив смотровой лист (дефектную ведомость, лист претензий) в двух экземплярах.
Проследите, чтобы на документах, фиксирующих недостатки и строительный брак, стояла подпись представителя компании-застройщика. Кроме того, необходимо указать конкретные сроки устранения брака, которые зависят от характера недостатков. Если недостатки не будут ликвидированы вовремя, придется составить письменную претензию и адресовать ее компании (вручить представителю компании под расписку или отправить заказным письмом с уведомлением о вручении).
Закон позволяет участнику долевого строительства требовать безвозмездного устранения недостатков в разумный срок. Можно выбрать и другие варианты действий: потребовать уменьшения цены договора либо устранить недостатки за свой счет, настояв на возмещении расходов. Если требования, заявленные в претензии, не будут выполнены, либо компания не ответит в течение 30 дней, придется отстаивать свои права в судебном порядке.
Разумеется, к обращению в суд стоит должным образом подготовиться: пригласить эксперта-оценщика, определить характер недостатков, стоимость расходов на их устранение. Устраняя недостатки за свой счет, сохраняйте все чеки, квитанции, сметы, чтобы затем подтвердить расходы в суде.
В случае существенного нарушения требований к качеству объекта долевого строительства или неустранения выявленных недостатков в разумный срок участник долевого строительства вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора и потребовать от застройщика возврата уплаченной суммы с процентами.
Успеть в срок
Помните о том, что требования, связанные с недостатками жилья, можно заявить в течение гарантийного срока. Если речь идет о жилом помещении, приобретенном по договору долевого участия, гарантийный срок устанавливается таким договором и не может составлять менее пяти лет. При этом указанный срок исчисляется со дня передачи жилья участнику долевого строительства, если иное не предусмотрено договором.
Такой гарантийный срок устанавливается законом о долевом строительстве, который действует с 1 апреля 2005 года. Ранее застройщики устанавливали меньшие гарантийные сроки – или не устанавливали их вовсе, что лишало приобретателей квартир возможности требовать устранения недостатков.
Возможно, какие-то недостатки жилья выявились уже после его приемки, в процессе эксплуатации. Алгоритм действий в этой ситуации такой же: если не истек гарантийный срок, приглашается эксперт, дающий заключение о причинах недостатков, составляется претензия застройщику или компании, продавшей квартиру, а в случае неисполнения требований дело передается в суд.
Обнаружить недостатки можно и после приобретения жилья на вторичном рынке. После приемки жилья покупателем по соответствующему акту иногда выясняется, что продавец скрыл некоторые недостатки квартиры. В этой ситуации закон позволяет покупателю потребовать от продавца по своему выбору: соразмерного уменьшения покупной цены, безвозмездного устранения недостатков в разумный срок либо возмещения своих расходов на устранение недостатков.
Если речь идет о существенном нарушении требований к качеству жилья (например, обнаружении неустранимых недостатков), покупатель вправе потребовать расторжения договора купли-продажи. Разумеется, недостатки должны быть подтверждены соответствующей экспертизой, а дело, скорее всего, придется решать в судебном порядке.