Московская жилищная газета

Жилищное право

Опубликовано на сайте: 06 декабря 2012 г. 16:00
Публикация в газете: №45 (917) от 06 декабря 2012 г.

Урожайная многоэтажка

Урожайная многоэтажка

Все больше столичных жителей, уставших от стрессов мегаполиса, решают перебраться на постоянное жительство за город. Красоты природы, свежий воздух и все блага цивилизации под рукой – что может быть лучше? Увы, эта радужная перспектива зачастую грозит обернуться настоящей драмой с участием судебных приставов.

Стоит в поле теремок

Далеко не все владеют дачами, на которых можно проживать круглый год. И далеко не все могут позволить себе приобретение и содержание коттеджа с участком. Поэтому предложения о продаже жилья в многоквартирных домах, возведенных среди лесов и полей, зачастую прямо на дачных участках, весьма привлекательны, ведь эта недвижимость обходится в несколько раз дешевле московских квартир.

Законодательство устанавливает требования к объекту индивидуального жилищного строительства: это жилой дом высотой не более трех этажей и предназначенный для проживания одной семьи, причем, его площадь не должна превышать 1500 квадратных метров. «Дачная амнистия» позволяет до 1 марта 2015 года регистрировать подобные объекты в упрощенном порядке, без разрешения на строительство и ввода в эксплуатацию.

Этим-то и пользуются собственники участков, возводящие на своих сотках многоэтажки. Неважно, что после регистрации права собственности дом может существенно увеличиться в размерах, а проживать в нем будет отнюдь не одна семья – главное, основные бумаги получены, можно спешно распродавать квартиры. Точнее, доли в праве собственности, которые на деле и приобретают покупатели.

За последние годы на дачных сотках выросло немало «теремов». Поначалу многоэтажки отравляли жизнь лишь «простым» дачникам, вынужденным терпеть соседство своих скромных домиков чуть ли не с высотками. Затенения участков, мусор, шум, проблемы с инженерными сетями – вот далеко не полный перечень неприятностей, с которыми пришлось столкнуться добросовестным владельцам «фазенд».

Война дворцам

А вскоре и считавшие себя счастливыми обладателями квартир ощутили все «прелести» загородной жизни. В многоквартирных домах, возведенных на дачных участках, нередко начинались перебои с водой и электричеством – коммуникации не были рассчитаны на проживание такого количества людей. Ремонт технического оборудования жителям приходилось проводить за свой счет, терпя частые сбои в поставке коммунальных услуг.

Часто выявлялись и серьезные недостатки домов, «сляпанных» без надлежащей проектной и разрешительной документации. В довершение всех бед покупатели квартир с удивлением выясняли, что многоэтажка на дачных сотках – вне закона, зарегистрироваться в новом жилище не получится, да и избавиться от него тоже не удастся – кто же купит «проблемную» недвижимость?

С недавних пор войну незаконному многоэтажному строительству на дачных землях объявили власти. Местные администрации и прокуроры стали обращаться в суд с требованиями о сносе незаконных строений, а затем к делу подключались судебные приставы. Выселенные жильцы кидались искать людей или компании, которые продали доли в многоэтажке. Разумеется, тут же выяснялось, что след «застройщиков», с которых и нужно требовать возврата уплаченных денег, давно простыл.

Несмотря на печальный финал нескольких подобных историй, такое явление, как многоквартирное строительство на дачных участках, по-прежнему существует. Значит, задумав приобрести недвижимость за городом, стоит внимательно подойти к выбору жилья и досконально проверить как самого застройщика, так и документацию на строительство.

Верь глазам своим

На первый взгляд кажется, что избежать ловушки аферистов, гордо именующих себя «собственниками» или «застройщиками», проще простого. Достаточно убедиться, что трех-, четырех- или даже пятиэтажка, в которой предлагаются квартиры, расположена среди дачных построек. Но иногда жилье продается по таким ценам, что так и тянет закрыть глаза на явные нарушения.

Низкая стоимость недвижимости должна скорее насторожить и подтолкнуть к более тщательной проверке жилья. Попросите продавца предъявить вам документы на землю – свидетельство о праве собственности на земельный участок и кадастровый паспорт земельного участка. Обратите внимание, как указано разрешенное использование участка, предусмотрено ли на нем строительство многоквартирного дома.

Также необходимо ознакомиться со сведениями о доме: выяснить, есть ли разрешение на строительство и ввод в эксплуатацию, получен ли кадастровый паспорт дома, подключен ли дом к инженерным коммуникациям. Наконец, нужно проверить сведения о продающем квартиры собственнике или застройщике. Надежнее, когда в роли последнего выступает юридическое лицо, у которого следует проверить учредительные документы, свидетельство о государственной регистрации, свидетельство о постановке на учет в налоговом органе, а также выписку из Единого государственного реестра юридических лиц.

Особое внимание стоит проявить, когда квартиры продает физическое лицо – юристы то и дело спорят, законны ли подобные продажи в принципе. Так или иначе, но при возникновении любых сомнений будет нелишним посоветоваться с юристом, а также нанести визит в местную администрацию, выяснив, на законном ли основании был возведен дом.

Полезно ознакомиться и с предварительным реестром индивидуальных жилых домов с признаками многоквартирности, расположенных на территории муниципальных образований Московской области. Этот реестр был составлен Комитетом по долевому жилищному строительству, ветхому и аварийному жилью Московской области. Просмотреть реестр и проверить, не предлагают ли вам сомнительную недвижимость, можно на сайте данного Комитета.

Александра Бузина

Другие статьи на тему: Жилищное право

  • Власти против аварийности
    В России порядка 16 млн. кв.м. жилого фонда является аварийным. Из них около 10 млн. приходится на многоквартирные дома. Однако нередко так бывает, что здание, очевидно непригодное для проживания, официально к таковым не относится. Следовательно, не приходится мечтать о переселении из него в нормальные условия. Какие же усилия необходимо предпринять, чтобы признать жилье подлежащим сносу или реконструкции, и на что можно рассчитывать в таком случае?
  • Москва наступает
    Снесут ли ваш загородный дом или дачу чиновники при наступлении новой Москвы на бывшее Подмосковье, присоединенное к столице? Или вы получите компенсацию, которая не покроет и малой доли потерь? Что делать собственникам, чтобы не потерять свое кровное, как опереться на закон, который вас выручит?
  • Какой статус – такое и право
    Остался вдовцом с двумя детьми. В связи с этим теща продала свою квартиру в другом городе и приехала ко мне помогать воспитывать внуков. Я ее прописал на постоянное жительство, но теперь не знаю, будет ли это считаться ухудшением жилищных условий и не вычеркнут ли меня при этом из очереди на жилье. Что можно сделать, чтобы ничего не потерять?
    Станислав Бережной
  • Если дом оказался вдруг...
    Зимой нередко вскрываются изъяны, допущенные при строительстве нового дома, на которые первоначально мало кто из новоселов обращает внимание.
  • Верни, я все прощу...
    Mуж с женой прожили вместе много лет, сейчас в разводе. Муж жил на жилплощади жены без «прописки» (квартира приватизирована). Все эти годы жена не работала, семью содержал муж, он же платил за коммунальные услуги, делал ремонт. Может ли муж претендовать на какую-либо компенсацию своих затрат?
    Александр Ереемев