14:00:16
7 октября 2024 г.

Покупка квартиры с видом и без

От чего зависит стоимость жилья? Какие обстоятельства влияют на цену? Как узнать, из чего складывается стоимость квартиры, и какие факторы считаются решающими, а на какие вообще не стоит обращать внимание при выборе квартиры? Возможно, вам пригодятся советы руководителя департамента городской недвижимости компании НДВ-Недвижимость Светланы Бириной.

Мечтаете о новом жилье?

И для осуществления мечты есть средства? Осталось только выбрать подходящую жилплощадь. На самом деле это совсем не простое занятие. Выбор на рынке жилья велик. Выбирай, что душе угодно: новостройки, вторичка, в центре, на окраине, возле метро и на расстоянии, с видом на Кремль или лесопарк… А цены как разнятся! Иногда вроде бы одинаковые квартиры стоят по-разному.

Между прочим

По оценке риелторов, около 80 процентов покупателей после переезда в новое жилье вдруг обнаруживают недостатки своей покупки.

Критерии выбора

Для большинства самыми главными критериями выбора являются цена и месторасположение. Потом рассматриваются характеристики самого дома. Связано это в первую очередь с дороговизной жилья. Многим по карману доступна лишь «однушка» эконом-класса, и в таком случае параметрам квартиры уделяется не столь пристальное внимание, как в «комфорте» или «бизнесе».

Существуют определенные факторы, которые влияют на стоимость недвижимости, и, стало быть, на выбор покупателя.

Месторасположение жилья. Наличие неподалеку важных элементов инфраструктуры – школы, детские сады, поликлиники, ТЦ, магазины, объекты досуга и отдыха.

Чем ближе к центру находится недвижимость, тем она дороже. Стоит обратить внимание на то, находится ли дом у проезжей части. Если это так, то шум от дорог будет сильно мешать при открытом окне.

Транспортная доступность. Метро в первую очередь. Чем ближе квартира находится к станции подземки, тем выше цена.

Тип строения, год постройки, состояние дома. Самыми дешевыми считаются предложения в старом жилом фонде — т.е. квартиры в панельных и кирпичных пятиэтажках, а также морально и физически устаревших 9 и 12-этажных домах. Они проигрывают более современным зданиям и по внешнему виду и по потребительским характеристикам. И, разумеется, планировки квартир удачными не назовешь: крошечный коридор, маленькие кухни (5-6 метров) и узенькие балконы (а то и вовсе их отсутствие) стоимость недвижимости явно не увеличивают.

Консьерж в подъезде. Безусловный плюс для каждого дома. Он, конечно, профессиональную охрану не заменит, однако порядок и чистоту в подъезде может обеспечить.

Вид из окна. Если из окна видны, например, трубы ТЭЦ, это не прибавит стоимости жилья. Если, напротив, открывается панорама на город, реку, памятник архитектуры или парк – стоимость квартиры выше.

Высота этажа. Как правило, квартиры на первом и последнем этажах дешевле.

Cостояние квартиры, наличие или отсутствия ремонта или перепланировок. Перепланировка квартиры. Так называемый евроремонт, вместо ожидаемого положительного эффекта, может, наоборот, сыграть в минус. Не каждому понравятся дизайнерские задумки предыдущего владельца. При этом неузаконенные перепланировки отпугивают большинство покупателей. Ведь ответственность за нее ляжет на новых владельцев.

Экология района. Наличие рядом с домом завода или АЗС может снизить стоимость квартиры.

Общий совет

Лучше несколько раз приехать к выбранному дому, причем в разное время. Занятые люди очень часто приезжают на показ квартир вечером. Однако если какой-то объект понравился, то его лучше посмотреть еще раз – в светлое время суток для того, чтобы внимательнее изучить внешний вид дома и узнать, насколько светлой является квартира.

Первый и последний предлагать?

Стоимость абсолютно одинаковых квартир, но расположенных на разных этажах в доме, может существенно отличаться друг от друга. Обычно это относится, как уже говорилось выше, к квартирам первого и последнего этажа. Из окон первого этажа, бывает, открываются далеко не лучший вид на забитый машинами двор, уличные мусорные баки, гаражи и т. п. Не каждому понравится, если прохожие будут заглядывать в окна его квартиры, а решетки на окнах и повышенный шум – явное неудобство.

Квартира на первом этаже стоит дешевле аналогичной на других этажах. Дисконт может достигать 20%. Правда, это касается в основном домов эконом-класса периода советского домостроения. В современных монолитных, кирпичных и даже панельных домах первые этажи отведены под объекты инфраструктуры, так что, беспокоиться о том, что кто-то будет заглядывать в окна, не придется. Звуко- и теплоизоляция также гораздо лучше, чем в домах советской постройки. Единственный минус — отсутствие панорамных видов.

На первых этажах зачастую располагаются предприятия бытовых услуг, магазины, салоны красоты, аптеки, кафе и т. д. Популярно приобретение помещений с инвестиционными целями: для последующей сдачи в аренду.

Несколько дешевле могут быть и квартиры на последнем этаже. Исключения составляют пентхаусы – квартиры с выходом на крышу. Такие квартиры стоят дороже, чем расположенные под ними.

Кстати

В старых пятиэтажках основной спрос сконцентрирован на квартирах, расположенных на средних этажах – третьем и четвертом. В современных домах популярны квартиры не только на средних, но и на высоких этажах.

Впрочем, сейчас выбор этажа – дело вкуса либо престижа.

Первичка или вторичка?

У новостроек есть ряд преимуществ перед «вторичкой». Прежде всего, это возможность стать первым владельцем квартиры. Однако есть и другие плюсы – современные планировки и некоторые опции, недоступные для владельцев квартир в старых домах. Например, такой роскошью, как возможность спуска на лифте прямо в паркинг, могут воспользоваться жители современных новостроек, в которых предусмотрена подземная автостоянка. А в рамках проектов с комплексной застройкой возводится собственная инфраструктура дома.

При выборе квартиры для покупки на вторичном рынке ситуация несколько другая. Здесь важно учесть имеющуюся инфраструктуру. В обжитых районах нет проблем с наличием продуктовых магазинов, школ, аптек, поликлиник и детских садов. Ближайшие парки и спортивные площадки, расположенные недалеко от дома, тоже приветствуются.

Между прочим

Наибольшее число сделок заключается в массовом сегменте. Квартиры «эконом» (здесь на первое место выходит цена) и «комфорт» класса (сбалансированные по цене и качеству) разбираются быстро.

Что почем?

При определении цены, как уже говорилось, наиболее важными факторами являются состояние квартиры и дома, месторасположение, инфраструктура. Наличие элементов отрицательного (положительного) окружения, высота этажа, планировочные решения, экология, соседи – это и многое другое имеет значение. Учитывать нужно все детали в комплексе. Точную оценку стоимости жилья могут дать только профессионалы. Они легко ориентируются в ценовой политике на рынке недвижимости и прекрасно понимают, по какой цене выставить квартиру, чтобы её успешно реализовать.

Самостоятельная оценка жилья будет отличаться ощутимой погрешностью. Но если все же решили попробовать, в таком случае можно посоветовать провести сравнительный анализ. Проще говоря, изучить имеющиеся предложения на вторичном рынке, подобрать аналогичные объекты и вывести по ним средний ценник. Дальше дело за малым – следить за динамикой звонков. Однако если объект нестандартный и сложно подобрать аналоги, то в таком случае самостоятельно оценить стоимость будет еще сложнее. А неправильно выставленная, чрезвычайно завышенная цена приводит к большим срокам экспозиции – долгому «залеживанию товара». Также есть риск и продешевить, если цена выставлена ниже рыночной.

С дисконтом

Будущего покупателя должна насторожить слишком низкая цена на квартиру. Скорее всего, с этой квартирой какие-то проблемы. Возможно, что-то не так с документами — они могут быть оформлены с нарушениями. Или история квартиры темная. Возможно, имеются скрытые физические дефекты дома или самой квартиры – стен, полов, перекрытий, непорядок с канализацией, водопроводом и т. д. Не жадничайте, лучше откажитесь от такой покупки.

Причины дисконта могут быть разные. Не обязательно это подвох или афера с документами. Объект может быть в очень плохом состоянии, крайне неудачно расположен, например, соседствовать с кладбищем или свалкой, открывающийся неприглядный вид из окна на уродливый бетонный забор, старые гаражи и проч. Покупатели в таком случае могут претендовать на скидку до 20%. Снижает цены, повторимся, неузаконенная или неудачная планировка (квартира легко может потерять в стоимости также до 20%), сложные соседи, отсутствие ремонта, расположение на первом этаже (низкий уровень освещённости, необходимость зашторивать окна во избежание любопытных взглядов прохожих, потребность в решетках и т. д.). Дешевле оцениваются квартиры в старом жилом фонде, расположенные на последнем этаже. Покупатели не исключают риск протечек кровли, к тому же лифты имеют свойство периодически ломаться, поэтому готовы платить дешевле (дисконт до 10%).

Но в целом, к цене ниже рынка следует относиться с осторожностью. Впрочем, крайне редко встречаются ситуации, когда выставляется заниженная цена по причине незнания рынка.

Риелторские хитрости

Нередко продавцы недвижимости прибегают к различным хитростям, чтобы подороже и побыстрее продать квартиру. Зная эти уловки, покупатель может более трезво оценить приобретаемую квартиру, не покупаясь на красивую, но фальшивую обертку.

Чтобы создать у покупателя обманчивое впечатление о выставленной на продажу жилплощади, в ход идут разные способы. Например, заглушая неприятные запахи в продаваемой квартире, прибегают к аромотерапии – многие риелторы советуют сварить кофе, чтобы приятный аромат настроил покупателя на оптимистичный лад. Был такой интересный случай, когда сделке поспособствовали фрукты. Риелтор украсил квартиру корзинками с яблоками и тем самым помог её быстро продать. Впрочем, квартире эконом-класса вряд ли такие уловки помогут. Здесь главный и решающий фактор – цена.

Помимо искусственного облагораживания квартиры и подъезда, нередки случаи и самого настоящего обмана. Так, например, если дом остался без лифта, риелтор может сказать, что его закрыли на профилактику. В этом случае стоит поинтересоваться у соседей, действительно ли это так, или лифт простаивает без ремонта уже который год. Иногда продавцы недвижимости пытаются продать шумные квартиры из-за рева расположенного поблизости аэропорта или трамвайного депо. Стоит прислушаться к шумам с улицы, поспрашивать тех же соседей.

Распространенный прием – когда риелтор всячески демонстрирует прямо-таки ажиотажный спрос именно на «вашу» квартиру, например, то и дело отвечая на звонки потенциальных «посягателей».

Общий совет: не стоит поддаваться на все эти уловки и мгновенно соглашаться на все условия продавца. Ведь основная задача продавцов – склонить вас к покупке квартиры.

На заметку

Бывает, человек покупает квартиру, а вскоре рядом начинается строительство шумной магистрали или АЗС. В результате квартира теряет в цене. Желательно подстраховаться и узнать о градостроительных планах заранее. Здесь на помощь придут СМИ, которые рассказывают о планах властей. Вряд ли такой факт, как строительство дорог или каких-либо значимых объектов останется незамеченным. Также подобную информацию можно найти на сайте управы района и префектуры округа. Другое дело, что обещания властей не очень скоро могут обрести реальные черты или претерпят изменения.

Резюме

Знание всех особенностей формирования цен на квартиру поможет вам сэкономить время и деньги. Постарайтесь чётко определить требования к своему будущему жилищу. Расставьте приоритеты – что для вас значимо, а что второстепенно. Это поможет быстро подобрать квартиру, в которой вы хотели бы жить, и по приемлемой цене.

Галина Писарчик

Похожие записи
Квартирное облако
Аналитика Аренда Градплан Дачная жизнь Дети Домашняя экономика Доступное жильё Доходные дома Загородная недвижимость Зарубежная недвижимость Интервью Исторические заметки Конфликты Купля-продажа Махинации Метры в сети Мой двор Молодая семья Моссоцгарантия Налоги Наследство Новости округов Новостройки Обустройство Одно окно Оплата Оценка Паспортизация Переселение Подмосковье Приватизация Прогнозы Реконструкция Рента Риелторы Сад Строительство Субсидии Транспорт Управление Цены Экология Электроэнергия Юмор Юрконсультация